Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[rose]

Если речь о внутренней реконструкци, как у автора вопроса, а фасад только отштукатурить, обновить, разве нужно уведомление и, тем более, разрешение, на работы?

для внутренних работ никаких разрешений не нужно,
если фасад остается без изменений ( размер окон, дверей не меняется) , то разрешение на строительство не нужно, достаточно обычной декларации работ déclaration préalable de travaux,
https://www.service-public.fr/partic...sdroits/R11646
и
ее нужно делать, даже если нужно просто покрасить фасад. Это досье можно сделать самостоятельно, это не сложно.

[rose]

А мне вот любопытно, архитекторы во Франции сами что-то считают, или они, когда нужен сложныи расчет просят кого-то?

я всегда прошу своего инженера, на стадии рабочих чертежей;

на стадии разрешения на строительство это не обязательно,

все расчеты конструкций во Франции выполняет инженер;

[rose]

1. Кого лучше пригласить для визита дома - архитектора или эксперта по строительству?

пригласите инженера, он сразу даст вам совет насчет состояния структуры дома

[ПППчёлка]

пригласите инженера, он сразу даст вам совет насчет состояния структуры дома

Спасибо, а как его найти ?

И как он по французски будет ? Ingénieur de structure ?

[Dude]

для внутренних работ никаких разрешений не нужно,
если фасад остается без изменений ( размер окон, дверей не меняется) , то разрешение на строительство не нужно, достаточно обычной декларации работ déclaration préalable de travaux,
https://www.service-public.fr/partic...sdroits/R11646
и
ее нужно делать, даже если нужно просто покрасить фасад. Это досье можно сделать самостоятельно, это не сложно.

Неясно в чем разница между Декларацией и Разрешением если даже при подаче декларации все равно требуется и а) публичное объявление "на воротах" и б) добро от мэрии и в) отказать могут? Ведь декларация по определению несет заявительный характер и не должна подразумевать получение разрешений.

[rose]

Неясно в чем разница между Декларацией и Разрешением если даже при подаче декларации все равно требуется и а) публичное объявление "на воротах" и б) добро от мэрии и в) отказать могут? Ведь декларация по определению несет заявительный характер и не должна подразумевать получение разрешений.

Досье-декларацию тоже могут отказать, не совсем она заявительная.
Если досье не соответствует местным градостр.правилам (PLU)

[EHOT]

все расчеты конструкций во Франции выполняет инженер

Да я в курсе. Я инженер TP как раз. Но я структуры считал только во время учебы. Там (в TP) архитекторов вообше нет, или их не подпускают (меня тоже надо сказать славa богу до расчетов не допускали, а то я бы из тюрьмы сеичас писал).
У нас те, кто в структуры шли после школы еше в Chebap.

Просто структура, которую надо считать, это не когда вам 3 балки в полу надо поменять. Они и не основные были… кажется это solive называется (не помню). Короче любои нормальныи рабочии на глаз может прикинуть арматуру. Мне и то, что рабочие нарисовали показалось серьезно, а уж после корректировки архитектора, там на стены скорее рухнут, чем этот кусок проломится.

[lipa1]

Если досье не соответствует местным градостр.правилам (PLU)

Я вот не учла, что участок состоит из нескольких частей с землями разного типа и разместила на плане садовый домик на той части, где по PLU не положено. Сделали замечание - перенести к дому поближе. Боялась, что не разрешат пристройку так близко к руслу ручья, но честно на плане показала все расстояния, прошло.

[rose]

Спасибо, а как его найти ?

И как он по французски будет ? Ingénieur de structure ?

да, именно так
попробуйте через интернет найти
у мнoгих есть такая услуга с выездом на место

[EHOT]

1. Кого лучше пригласить для визита дома - архитектора или эксперта по строительству? Из тех, что делают экспертизу в случаях литиге цонструцтеур - заказчик ? Просто вроде как лучше архитектор, но им не очень это интересно? Как его найти ещё - грамотного ??? И потом, нужно, чтобы он был независимый от агенства, а тут у нас ..... Такая повязка агентов - архитекторов.... придётся привозить за много км...

А в чем у Вас конкретно проблема?

Если дело идет к суду, то суд может назначить эксперта. У нас такои был в истории с туалетами. Крутои дядька, лет за 60, строил нас всех…

[ПППчёлка]

А в чем у Вас конкретно проблема?

Если дело идет к суду, то суд может назначить эксперта. У нас такои был в истории с туалетами. Крутои дядька, лет за 60, строил нас всех…

Мы дом ищем

Проблема с тем конкретным домом сама собой решилась Мы передумали ( когда успокоились и трезво на дом посмотрели ).

А было дело в том, что другое агенство нас предупредило, что часть построек не присутствуют на утверждённом плане + не все постройки на утверждённом месте .

Вот!!!! Мне такого бы эксперта надо .... Инженер - это безусловно хорошо, да, но мне бы эксперта - т.е. ( в моем понимании - если я ошибаюсь, поправьте меня , объясните разницу ) человека, который не только по структуре , но и по соблюденным нормам, да и вообще увидит всё то скрытое, о чем владелец и агент молчат-молчат...... Т.к. Des vices cachés в контракте указываются конечно, но если вы как покупатель не увидели, то..... на бумаге легко, а в реале ....

[lipa1]

Вот!!!! Мне такого бы эксперта надо .... Инженер - это безусловно хорошо, да, но мне бы эксперта - т.е. ( в моем понимании - если я ошибаюсь, поправьте меня , объясните разницу ) человека, который не только по структуре , но и по соблюденным нормам, да и вообще увидит всё то скрытое, о чем владелец и агент молчат-молчат...... Т.к. Des vices cachés в контракте указываются конечно, но если вы как покупатель не увидели, то..... на бумаге легко, а в реале ....

Вам нужен кадастровый план, его на сайте префектуры можно найти или подойти в мэрию. На этом плане все постройки видны, а тех, которых нет, соответственно, формально не существует.

[rose]

ПППчёлка, ну тогда, конечно архитектор сможет вам помочь. Либо надо самим вникать : PLU читать,
lipa1, правильно написала - имея адрес, кадастровый план в интернете найти : https://www.cadastre.gouv.fr
посмотреть, что там начерчено, в Мэрию позвонить и там проконсультироваться...

[EHOT]

другое агенство нас предупредило, что часть построек не присутствуют на утверждённом плане + не все постройки на утверждённом месте

А Вы сами посмотрели? Может другое агенство обмануло?

Des vices cachés в контракте указываются конечно, но если вы как покупатель не увидели, то..... на бумаге легко, а в реале ...

Они не указываются как раз, на то они и cachés.

А что Вас смушает конкретно? Я дома никогда не покупал, но при покупке квартир я очень люблю посмотреть подвал дома. Там никто никогда ничего не маскирует обычно. Квартиры я всегда покупал в таком виде, что никаких сюрпризов быть уже не могло. Стоит может быть смотреть линию потолка. Один раз случаино заметил по лепнине, что угол команты уехал вниз на сантиметров 10 (они там закрыли шкафчиком и заставили).

Если есть что, о чем продавец знал, но умолчал, то на него можно потом в суд подать. У меня в моеи проблемнои студии сосед так сделал. Продавец умолчал о нескольких потопах.

[ПППчёлка]

lipa1, rose, EHOT, ага, спасибо - про кадастровый план и мэрию не думала - полезно

Тот дом мы уже забыли - !!! но !!!! Может быть и в новом что -то подобное - а потому я и думаю, как следующий интересный дом проверять - чтобы были уже наметки на быстрый возможный поиск эксперта.

А лучше уже иметь имя и контакт с ним, с экспертом-то!!!!

Сами знаете, как оно тут бывает - когда находится хороший дом, на «подумать неторопливо» времени нет - уведут дом-то Абыдно, ДА?

[Lys Blanc]

ПППчёлка, ну тогда если хотите дополнительно хорошо подстраховаться то подыщите сейчас хорошего натариуса. При покупке вы не обязаны брать нотариуса ни вашего агенства, ни вашего покупателя, если покупку-продажу ведут два нотариуса от каждой стороны то цена обязательных взносов и налогов остаётся той же а разница в цене самого натариуса не значительна. Хороший нотариус должен указать вам не соответствие кадастровых планов и реально существующих. Кроме того он должен изучить историю вашего участка и указать например на наличие возможных 'parties communes' с вашим соседом которые дают ему право свободного доступа на ваш личный участок. В нашем случае это был давно закрытый и зарытый колодец. Мы решили все полюбовно и поставили глухую стену, но за соседями все-таки осталось теоретическое право на вход на часть нашего участка .

[EHOT]

Все правильно, но плохои нотариус тоже будет должен это все сделать.

В нашем случае это был давно закрытый и зарытый колодец. Мы решили все полюбовно и поставили глухую стену, но за соседями все-таки осталось теоретическое право на вход на часть нашего участка .

Думаю при продаже это будет скорее минусом. Сеичас все согласны с данным вариантом, а потом соседи продадут, а новыи хозяин потребует сделать в стене дверь. Вашего покупателя это может отпугнуть.

[Katerina_K]

ПППчёлка, ну тогда, конечно архитектор сможет вам помочь. Либо надо самим вникать : PLU читать,
lipa1, правильно написала - имея адрес, кадастровый план в интернете найти : https://www.cadastre.gouv.fr
посмотреть, что там начерчено, в Мэрию позвонить и там проконсультироваться...

Насколько точная информация на этом сайте? Посмотрела - у нашего дома не обозначена граница участка с одной стороны (там общественная зона), у соседа получается что садовый домик стоит тоже на этой общественной зоне (он только что дом продал, это строение я так думаю что должно быть зарегистрировано).
Уточню: дома сблокированные, на плане это одно здание, границы между участками обозначены пунктиром, но местами этот пунктир отсутствует, либо в случае с соседом не соответствует фактическому участку. Как это интерпретировать? И, кстати, никаких доп построек на плане нет.

[lipa1]

Насколько точная информация на этом сайте? Посмотрела - у нашего дома не обозначена граница участка с одной стороны (там общественная зона), у соседа получается что садовый домик стоит тоже на этой общественной зоне (он только что дом продал, это строение я так думаю что должно быть зарегистрировано).

Точная информация - этот документ, на основе которого и определяются границы участка. Любые узаконенные изменения отражаются в кадастровом плане. Но как раз садовые домики часто не согласовывают вообще. Логика, как у нашего соседа - в крайнем случае, скажу, что временное сооружение без фундамента...

[Katerina_K]

Точная информация - этот документ, на основе которого и определяются границы участка. Любые узаконенные изменения отражаются в кадастровом плане. Но как раз садовые домики часто не согласовывают вообще. Логика, как у нашего соседа - в крайнем случае, скажу, что временное сооружение без фундамента...

Ок с домиком, но меня в данном случае интересует вопрос границ. У нас не нарисована граница с общественной зоной. Это как понимать? Дорисовав её некоторым образом домик соседа, стоящий на этой зоне по плану, попадет к нам. Мне он не нужен сам по себе если что, но увеличить площадь участка привлекательно, и кроме как автоматически прихватив этот домик не получится. Забор у нас однако с общественной зоной есть, граница фактически обозначена.

Логика, как у нашего соседа - в крайнем случае, скажу, что временное сооружение без фундамента...

не на общественной зоне же? Границы его участка обозначены на плане, домик вне их.

[Ирис]

Только что побеседовала с сотрудником тех.отдела мэрии, который сменил уже много разных служб в городе и все знает с точки зрения городских коммуникаций. Одна коллега пожаловалась, что у них в доме (HLM) в подвале стоит вода, и всем на это наплевать - и жильцам, и синдику. Это была отправная точка для разговора.

И этот дяденька рассказал о сложной системе подводных рек и озер, которая существует в нашей местности. У нас есть 2 пруда, от которых ответвляется система наземных и подземных ручейков и озер, которые потом впадают в Сену. Раньше, когда коммуникациями в городе управляла мэрия, все это держалось под должным контролем. В частности, некоторые речки, которые закованы в трубы, требуют регулярной прочистки. На данный момент никто этой чисткой труб не занимается, город отдал на аутсорсинг вообще практически все технические вопросы. Соответственно, засорение этих труб ведет к подъему воды в других местах и затоплению подвалов. И этот дяденька технический сказал, как много людей жалуются потом, купив дома, которые оказываются с затопляемыми подвалами.

Прудами, например, занимается управление фонтанов. Если раньше оно кооперировало с городской тех.службой, то теперь никакого взаимодействия со структурой, которая контролирует тех.вопросы города сейчас, нет. Это комплексная проблема всего города, получается, но город больше ей не занимается. Осталось несколько человек, которые еще помнят, как надо следить за всей подземной водной жизнью. И на бумагах, кстати, это никогда не фигурирует. Это я к чему - покупают люди в нашем городе домики за 1 млн +, а потом воду из подвалов откачивают. Но только те, которым "повезло" поверх ручья оказаться. Холмистые улицы не затронуты. Делаю вывод - только разведка на местности, с опросом жителей.

[Katerina_K]

а потом воду из подвалов откачивают

Да уж, интересная информация. Но у нас, например, соседи несколько лет назад продали дом, не помним, чтобы на подтопление жаловались, но новым жильцам не повезло, в первый же год подвал потек. В соседних домах, однако, проблемы не было, т.е. опрос предварительный и не помог бы... Дом, правда, стоит немного пониже остальных домов комплекса, ну и я не слышала, чтобы проблема повторялась. Наверное вывод надо отдавать предпочтение домам на холмике)

[Katerina_K]

кадастровый план в интернете найти : https://www.cadastre.gouv.fr

И еще вопрос по плану - почему некоторые участки с номерами, а некоторые без?

[timofeev]

И еще вопрос по плану - почему некоторые участки с номерами, а некоторые без?

Могу предположить, что принадлежат государству.

[lipa1]

почему некоторые участки с номерами, а некоторые без?

Может, вместо номеров стоят буквы? Сейчас посмотрела - в кадастровый план внесены изменения по нашему участку - появилась пристройка. Так что обновляют. И границы участков четко на плане обозначены. Это обязательно, думаю. Вот когда подаешь досье на работы, то обязательны не только границы, но и их длина, а так же расстояние объектов до границ участка. При этом на местности далеко не все границы можно визуально определить - когда покупали смежные участки, то определяли их по руслу ручья и смотрели конфигурацию по кадастровому плану. Одна из границ проходит вдоль местной дороги, то есть полоса отчуждения шириной метров 7. Так вот почему-то выкашивют только метра два, а остальные пять приходится самим. Может, мы неправильно границу определили, столбики не стояли в этом месте.

[Lys Blanc]

Думаю при продаже это будет скорее минусом. Сеичас все согласны с данным вариантом, а потом соседи продадут, а новыи хозяин потребует сделать в стене дверь. Вашего покупателя это может отпугну

Вы абсолютно правы и этот пункт привлекает очень большое внимание. Закопанный колодец был не единственное "жемчужиной" нашего участка. И именно опытный нотариус помогает во всём разобраться без стресса как покупателям так и продавцам. Эта недвижимость продана. Покупатели были со всем ознакомлены и обернуться против нас не могут.

[Brigitta]

Привет народ. А кто-нибудь имеет опыт покупки домика "под снос", когда вместо участка покупают дом с коммуникациями , сносят его и строят допустим недорогой блочный домик. Я например далека от темы освоения участка, меня пугают расходы на подключение коммуникаций, сетей и прочих технических моментов. Мне они кажутся грандиозными. Поэтому я думаю, не легче ли купить старый дом, снести его(сколько может это стоить ?) и построить на его месте новый. Тогда не придется ломать голову о подключении сетей, изменится энергорасход, не знаю как по-французски это называется, у нас есть такой "энерго-айди" , от него зависит потом стоимость отопления и элекртричества. В новых домах он низкий, а в столетних зашкаливает, я не знаю, сколько там люди платят ежемесячно за отопление и свет 100-метров, если айди 300 и выше. У нас айди 60, за 80м квартиру платим 50 каждый месяц. А если 300 и площадь 100-130, страшно представить.
Так вот, чтобы избежать хлопот с подключением трасс и поиметь новый, современный домик, не легче ли купить избушку под снос, зато со: светом, подключением к центральной канализации, газообеспечением.
Говоря о новом домике, я имею ввиду блочные домики, из массива. Сколько такие стоят во Франции, не обязательно с подвалом, но с подключением к трассам и отоплением на центральном газе.
Что народ думает?

[milysia]

Привет народ. А кто-нибудь имеет опыт покупки домика "под снос", когда вместо участка покупают дом с коммуникациями , сносят его и строят допустим недорогой блочный домик. Я например далека от темы освоения участка, меня пугают расходы на подключение коммуникаций, сетей и прочих технических моментов. Мне они кажутся грандиозными. Поэтому я думаю, не легче ли купить старый дом, снести его(сколько может это стоить ?) и построить на его месте новый. Тогда не придется ломать голову о подключении сетей, изменится энергорасход, не знаю как по-французски это называется, у нас есть такой "энерго-айди" , от него зависит потом стоимость отопления и элекртричества. В новых домах он низкий, а в столетних зашкаливает, я не знаю, сколько там люди платят ежемесячно за отопление и свет 100-метров, если айди 300 и выше. У нас айди 60, за 80м квартиру платим 50 каждый месяц. А если 300 и площадь 100-130, страшно представить.
Так вот, чтобы избежать хлопот с подключением трасс и поиметь новый, современный домик, не легче ли купить избушку под снос, зато со: светом, подключением к центральной канализации, газообеспечением.
Говоря о новом домике, я имею ввиду блочные домики, из массива. Сколько такие стоят во Франции, не обязательно с подвалом, но с подключением к трассам и отоплением на центральном газе.
Что народ думает?

Или можно просто купить землю , которая viabilisé, то есть с коммуникациями .
И не тратить бешеные деньги на снос и вывоз мусора .

[Brigitta]

Или можно просто купить землю , которая viabilisé, то есть с коммуникациями .
И не тратить бешеные деньги на снос и вывоз мусора .

Скиньте пожалуйста линк на подобные предложения. Спасибо

[milysia]

Скиньте пожалуйста линк на подобные предложения. Спасибо

Наберите в гугле lotissement и регион где хотите проживать и будет вам счастье.
Вокруг Нанта , например, в каждой деревне строятся сейчас новые lotissement. Покупаешь кусок земли со всеми коммуникациями и строишь.