Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[rose]

Катерина_К,
кадастровые планы на этом сайте соответствуют действительности, их пeриодически обновляют . Контур здания может не совпадать +/- 10 cм
если у соседа сарайчик не задекларирован, то на этом кадастровом плане егo нет.

Если у вас сомнения по поводу границ вашего участка, то нужно обратиться к геодезисту Géomètre-Expert , и он приедет на место , установит и границы, и реальный размер участка. И если сосед построил свой сарай на вашй земле, то это повод обращения в суд.

[ПППчёлка]

ПППчёлка, ну тогда если хотите дополнительно хорошо подстраховаться то подыщите сейчас хорошего натариуса. При покупке вы не обязаны брать нотариуса ни вашего агенства, ни вашего покупателя, если покупку-продажу ведут два нотариуса от каждой стороны то цена обязательных взносов и налогов остаётся той же а разница в цене самого натариуса не значительна. Хороший нотариус должен указать вам не соответствие кадастровых планов и реально существующих. Кроме того он должен изучить историю вашего участка и указать например на наличие возможных 'parties communes' с вашим соседом которые дают ему право свободного доступа на ваш личный участок. В нашем случае это был давно закрытый и зарытый колодец. Мы решили все полюбовно и поставили глухую стену, но за соседями все-таки осталось теоретическое право на вход на часть нашего участка .

да, Lys Blanc, это тоже очень важно - мы думали и то, и другое сделать.

И эксперта ( архитектора? ), и хорошего нотариуса - вопрос, как их найти ?

Про то, хороший или нет, мы всегда понимаем после, если появляются проблемы , а ещё лучше - проблемы появляются, но решаются легко, т.к. все было предусмотрено нотариусом - экспертом....

Но если взять наобум - это лотерея.

А потому - как их найти ? Поделитесь контактами? Пожалуйста ? Можно в личку

[ПППчёлка]

Только что побеседовала с сотрудником тех.отдела мэрии, который сменил уже много разных служб в городе и все знает с точки зрения городских коммуникаций. Одна коллега пожаловалась, что у них в доме (HLM) в подвале стоит вода, и всем на это наплевать - и жильцам, и синдику. Это была отправная точка для разговора.

И этот дяденька рассказал о сложной системе подводных рек и озер, которая существует в нашей местности. У нас есть 2 пруда, от которых ответвляется система наземных и подземных ручейков и озер, которые потом впадают в Сену. Раньше, когда коммуникациями в городе управляла мэрия, все это держалось под должным контролем. В частности, некоторые речки, которые закованы в трубы, требуют регулярной прочистки. На данный момент никто этой чисткой труб не занимается, город отдал на аутсорсинг вообще практически все технические вопросы. Соответственно, засорение этих труб ведет к подъему воды в других местах и затоплению подвалов. И этот дяденька технический сказал, как много людей жалуются потом, купив дома, которые оказываются с затопляемыми подвалами.

Прудами, например, занимается управление фонтанов. Если раньше оно кооперировало с городской тех.службой, то теперь никакого взаимодействия со структурой, которая контролирует тех.вопросы города сейчас, нет. Это комплексная проблема всего города, получается, но город больше ей не занимается. Осталось несколько человек, которые еще помнят, как надо следить за всей подземной водной жизнью. И на бумагах, кстати, это никогда не фигурирует. Это я к чему - покупают люди в нашем городе домики за 1 млн +, а потом воду из подвалов откачивают. Но только те, которым "повезло" поверх ручья оказаться. Холмистые улицы не затронуты. Делаю вывод - только разведка на местности, с опросом жителей.

Абалдеть - не встать Аутсорсинг

Мда..... нужен список возможных сюрпризов ....

А давайте создадим список , правда ? Или уже есть тут , я не заметила ?

Например -

• подводные реки и озёра
• Parties communes
• дальше????.....

Из своего опыта - все экспертизы стоит перепроверить своим экспертом - я видела всякие magouilles , когда эксперты говорили «ну, я тебе напишу отсутствие ххх».

[lipa1]

все экспертизы стоит перепроверить своим экспертом

Я бы уточнила - обязательные экспертизы, практически, ничего не скажут о состоянии самого дома. Нет же экспертиз о состоянии фундамента или стен, или конструктивных элементов крыши или систем коммуникации. Все это как-то приходится оценивать самим или приглашать специалиста.

[sirniki]

Brigitta, купите землю под постройку свободной планировки. Сейчас строй компании такое продают и делят земли фермеров. Этот домик будет « под ключ» . Все подключения делает строй компания сразу для всех участков.

[ПППчёлка]

Я бы уточнила - обязательные экспертизы, практически, ничего не скажут о состоянии самого дома. Нет же экспертиз о состоянии фундамента или стен, или конструктивных элементов крыши или систем коммуникации. Все это как-то приходится оценивать самим или приглашать специалиста.

Я про асбест и про грибы

[lipa1]

Я про асбест и про грибы

Думаете, кто-то возьмет на себя ответственность и не укажет наличие асбеста? Он же даже визуально определяется или при наличии старых, до 1980 г. коммуникаций.

[EHOT]

Я например далека от темы освоения участка, меня пугают расходы на подключение коммуникаций, сетей и прочих технических моментов. Мне они кажутся грандиозными. Поэтому я думаю, не легче ли купить старый дом, снести его(сколько может это стоить ?) и построить на его месте новый.

Цены на подключение можно узнать.

Сносить тоже дорого. Вывоз мусора от сноса это отдельная тема…

[ПППчёлка]

Думаете, кто-то возьмет на себя ответственность и не укажет наличие асбеста? Он же даже визуально определяется или при наличии старых, до 1980 г. коммуникаций.

наверное, Вы правы про асбест

А про грибок - я уверена, да ,что может быть magouille

Да и вообще обычно проблемы со старыми домами - именно со структурой ( и грибком в некоторых регионах) .

А мы хотим именно старое, с историей и с другими критериями строительства - высота потолка, размер комнат и т.д. ( не как сейчас обычно)

[ПППчёлка]

Цены на подключение можно узнать.

Сносить тоже дорого. Вывоз мусора от сноса это отдельная тема…

И ещё как дорого снос и вывоз - а если ещё и асбест там будет.... Разоритесь.

А подключение всех réseaux стоит примерно где-то 10-15 к€ ( а если повезёт и они будут рядом - то и ещё дешевле )

Снос и вывоз тоже где-то 10-15 к€.

Получается - баш на баш.

А нервы? А усилия ? А время ?

Стоит ли заморачиваться со сносом ?

[lipa1]

А про грибок - я уверена, да

Такая экспертиза не входит в число обязательных, насколько помню. Поэтому я и считаю, что брать своего эксперта для их проведения не имеет смысла. Грибок может появиться и после покупки при определенных условиях. Под слоем гипсокартона и свеженькой покраске никакой специалист его не обнаружит. Потому если речь о старом доме, то тут нужно самому быть очень внимательным. Мы вот искали каменный дом, такой, чтобы кладка была открыта и балки тоже - так видно сразу, есть ли плесень или трещины в стенах.. Тем более, что все равно бы пришлось убирать все покрытия.

[EHOT]

А подключение всех réseaux стоит примерно где-то 10-15 к€ ( а если повезёт и они будут рядом - то и ещё дешевле )

Да, где-то так. Минимум наверное 4-5 тысяч. Однако, это цены подключения участка, где нет ничего. Если дом когда-то уже был подключен, то потом просто перестали пользоваться, то цены на порядок ниже.

Я вывозил строительныи мусор после слома перегородок в квартире. Грузовик стоил около 1200 евро на 7 часов (с 8 до 15 кажется). Шофер привез и увез его минута в минуту. Если ломать дом, то мсора будет раз в 10-20 больше.

[ZDRASTE]

Можно и я обрисую нашу ситуацию.
Мы живём в мельнице 17 века, напротив мельницы был свинарник, когда то века назад этим владел один хозяин . Сейчас новые владельцы свинарника , реабелитировали древнюю постройку под жильё, как домик на отпуск.
Мы к этому домику никокого отношения не имеем. Те кто его перестраивал провели электричество, воду, а канализацию воткнуть некуда , если только не подсоединить к нам.
Естественно нам чужого д..ма не нужно.
И в таком виде домик стоит уже с десяток лет. и ветшает.
Крыша течёт стены в трещинах .
Мы хотим выкупить домик под сарай - мастерскую. Но беда в том что он считается жилым. А налог на жилое помещение платить не хочется. Чтобы довести его до ума нужны большие вложения.

вопрос.
Можно ли жилое помещение переоформить в нежилое по причине отсутсвия канализации?
И с чего начать?
Нынешние владельцы живут на другом конце Франции и не появляются.

[lipa1]

Можно ли жилое помещение переоформить в нежилое по причине отсутсвия канализации?
И с чего начать?

Начать с похода в мерию. Узнать, возможно ли получить разрешение: changement de destination.

[timofeev]

Можно и я обрисую нашу ситуацию.
Мы живём в мельнице 17 века, напротив мельницы был свинарник, когда то века назад этим владел один хозяин . Сейчас новые владельцы свинарника , реабелитировали древнюю постройку под жильё, как домик на отпуск.
Мы к этому домику никокого отношения не имеем. Те кто его перестраивал провели электричество, воду, а канализацию воткнуть некуда , если только не подсоединить к нам.
Естественно нам чужого д..ма не нужно.
И в таком виде домик стоит уже с десяток лет. и ветшает.
Крыша течёт стены в трещинах .
Мы хотим выкупить домик под сарай - мастерскую. Но беда в том что он считается жилым. А налог на жилое помещение платить не хочется. Чтобы довести его до ума нужны большие вложения.

вопрос.
Можно ли жилое помещение переоформить в нежилое по причине отсутсвия канализации?
И с чего начать?
Нынешние владельцы живут на другом конце Франции и не появляются.

ZDRASTE, у меня был случай, купил immeuble, в которой на RDC был бутик, и налоги за который были в два раза больше чем за остальные 4 этажа. В мэрии задекларировал déclaration du travaux. Вместо витрины поставил гаражную дверь, заложил вторую витрину оставив лишь небольшое окно, сделал фотки и перевел в гараж, там в мэрии в урбанизме мне дали специальный бланк, который заполнил и приложил фотки.
Гараж налогами не облагается, так как прилагается к основному жилью. Можно иметь хоть 5 гаражей.

[libellule]

а канализацию воткнуть некуда , если только не подсоединить к нам.

ZDRASTE, а fosse septique они не захотели поставить? Кажется он стоит не так уж дорого...

[lipa1]

а fosse septique они не захотели поставить?

Некуда. Для него нужно ведь немало места и не везде возможно.

[Katerina_K]

Катерина_К,
кадастровые планы на этом сайте соответствуют действительности, их пeриодически обновляют . Контур здания может не совпадать +/- 10 cм
если у соседа сарайчик не задекларирован, то на этом кадастровом плане егo нет.

Если у вас сомнения по поводу границ вашего участка, то нужно обратиться к геодезисту Géomètre-Expert , и он приедет на место , установит и границы, и реальный размер участка. И если сосед построил свой сарай на вашй земле, то это повод обращения в суд.

А как он установит границы? По фактическому забору или какие еще варианты? Мы консультировались с местным агентом. Разобрались, что у нас несколько зданий с прилегающей территорией объединены в один кадастровый участок, у него четко обозначена граница сплошной линией. А внутри домовладения разграничены пунктирной линией. И она местами не обозначена (кроме нашего еще есть пара пробелов). Агент сказала что возможно у нотариуса будут вопросы по этому пробелу, но ничего, покупателей предупредим и пусть а дальше пусть они сами думают что с этим делать. Никуда ходить и ничего устанавливать не надо. Мне это все кажется каким-то невнятным. Сравниваю с Россией, там сейчас без четкого плана ничего не продать, желательно еще и с привязкой к географическим координатами.
Ну и на плане отсутствуют наши и соседа пристройки, агент про них тоже ничего не сказала, муж говорит что все регистрировал, сосед тоже пристройку в границах участка регистрировал, недавно, табличка стояла.

[Lys Blanc]

несколько зданий с прилегающей территорией объединены в один кадастровый участок, у него четко обозначена граница сплошной линией. А внутри домовладения разграничены пунктирной линией. И она местами не обозначена (кроме нашего еще есть пара пробелов).

Возможно в этом случае речь идёт о servitude partie communes: участки земли к которым есть доступ с разных участков. Их недостатки : при строительстве за лимитные границы принимаются не границы участка (черточки) а лимит partie commune. Если вы хотите разделить их самостоятельно забором то это запрещено.
Попробуйте узнать в мерии, service urbanisme или у натариуса.
Предыдущий владелец купил разные участки и собрал их в один? Или на оборот, он "разбил" один участок чтобы продавать частями и вы покупаете часть?

[lipa1]

Или на оборот, он "разбил" один участок чтобы продавать частями и вы покупаете часть?

Она продает, похоже. Но все "зависимости" нотариус обязан прописать в договоре.

[ZDRASTE]

а фоссе септиqуе они не захотели поставить? Кажется он стоит не так уж дорого...

некуда. При этой постройке нет земли . с одной стороны скала с другой дорога.

[lipa1]

Или на оборот, он "разбил" один участок чтобы продавать частями

Похоже, что именно разбил и продавал частями. Но тогда в договоре на покупку участка обозначены зависимости. Нужно внимательно смотреть.
У нас так продавец разделил. Наш дом и соседа (купил позже нас) когда-то были частью большой мельницы, от которой один дом реставрирован (мы его и купили), другой поменьше реставрировал сосед и третий - заросший лесом участок с руинами мельницы, не подлежащей восстановлению (мы купили позже). Так вот еще до разделения бак септика от нашего дома был установлен на участке соседа, через дорогу протянуты коммуникации. За это мы платим мерии типа 18 евро в год и периодически эта зависимость возобновляется. Но можем и не возобновлять, установив новый септик. В договоре это было указано, вплоть до затрат на очищение бака.

Не очень представляю, как возведенные строения, если были соблюдены необходимые формальности, не отражаются на кадастровом плане. Может, забыли после завершения отправить бумагу? Только после ее отправки, они в базу заносятся.

[libellule]

некуда. При этой постройке нет земли . с одной стороны скала с другой дорога.

ZDRASTE, ну 5 кв.м земли есть? Предлагают для таких случаев la micro-station d’épuration, правда не знаю как по цене.
https://www.prixmicrostation.com/ass...petit-terrain/

[Katerina_K]

Возможно в этом случае речь идёт о servitude partie communes: участки земли к которым есть доступ с разных участков. Их недостатки : при строительстве за лимитные границы принимаются не границы участка (черточки) а лимит partie commune. Если вы хотите разделить их самостоятельно забором то это запрещено.
Попробуйте узнать в мерии, service urbanisme или у натариуса.
Предыдущий владелец купил разные участки и собрал их в один? Или на оборот, он "разбил" один участок чтобы продавать частями и вы покупаете часть?

У нас сблокированные дома, на одном кадастровом участке 3 типовых здания по нескольку домовладений в каждом. Так изначально строилось. Но по слухам, изначально это было вроде как коллективное владение (забыла термин французский), с какими-то общими взносами и т.п., но сейчас все дома индивидуальные, все разделены заборами, соответсвующими пунктирным линиям на плане.
Если следовать плану формально, то получается, что прилегающий к нашему дому (и исключительно к нашему) участок это общая территория, тк никакой границы не обозначено. Забор у нас стоит в том же месте, что и всех соседей, дома типовые. В данном случае мы планируем когда-нибудь продавать, но у меня эта ситуация порождает вопросы с точки зрения покупателя. Есть ли риски какие-то? После разговора с агентом стало ясно, что домик соседа на плане не обозначен, тк он вне его (соседского) участка, и формально получается ничей как бы. Покупатели, видимо, об этом были уведомлены. Нашим потенциальным покупателям есть ли чего опасаться? У агента никаких опасений отсутствие черточек на плане не вызвало...

Чтоб понятнее было, перед каждым сблокированным домом есть свой прямоугольник сада, с противоположной стороны этих садов проход, который считается пожарным, чтобы был доступ к домам с обеих сторон. У нас, и только у нас, не обозначена граница с этим проходом. У соседа этот проход почему-то расширяется, и он на него и втиснул домик.

[Lys Blanc]

У нас сблокированные дома, на одном кадастровом участке 3 типовых здания по нескольку домовладений в каждом. Так изначально строилось. Но по слухам, изначально это было вроде как коллективное владение (забыла термин французский), с какими-то общими взносами и т.п., но сейчас все дома индивидуальные, все разделены заборами, соответсвующими пунктирным линиям на плане

Если я правильно понимаю то если ваше scission de la copropriété довели до ручки то это должно faire l’objet d’un acte notarié. Вы можете попросить консультацию у нотариуса и задать ему вопросы. Но если вы купили после разделения то это должно теоретически быть где-то записано в истории вашей недвижимости и вас должны были с этими тонкостями ознакомить.

[timofeev]

ZDRASTE, ну 5 кв.м земли есть? Предлагают для таких случаев la micro-station d’épuration, правда не знаю как по цене.
https://www.prixmicrostation.com/ass...petit-terrain/

Сделать fosse septique, что бы он соответствовал нормам не так то просто. Это не просто выгребная яма где г...но жрут бактерии. Та еще нужно делать многометровые дренажные трубы, что бы чистая вода, с кухни, ванны, крыши шла мимо fosse septique и уходила в почву не загрязняя окружающую природу..

[lipa1]

Та еще нужно делать многометровые дренажные трубы, что бы чистая вода, с кухни, ванны, крыши шла мимо fosse septique и уходила в почву не загрязняя окружающую природу..

Да, это поле довольно большой площади.

[zolotova]

Товарищи, при покупке дома на что обратить внимание и какие вопросы задавать

[libellule]

Сделать fosse septique, что бы он соответствовал нормам не так то просто.

timofeev, я не совсем поняла - вы цитируете мой пост, где я пишу о la micro-station d’épuration (Здрасте объяснила, что недостаточно земли, и вопрос о fosse septique закрылся), и в ответ на эту цитату Вы пишете опять о fosse septique...
Может быть Вы имели в виду la micro-station d’épuration?

[ZDRASTE]

ну 5 кв.м земли есть? Предлагают для таких случаев ла мицро-статион д’éпуратион, правда не знаю как по цене.

Канализацию нужнa для нынешних хозяев. Но думаю они бы и провели если бы было можно. Лет 10 назад они крупно вложились , в реконструкцию свинарника позднего средневековья в летнюю резиденцию, даже пробовали силой присоеденится к нашей канализации - в ту пору у них родственник был каким то министром). Но ничего лучше не придумали как подключится к сточным водам.
Нам пока нужно снизить налоги и цену по миниуму на это здание если купим.
Поэтому ищеим предлог чтобы из жилого сделать нежилое.
Инвестироваться не хотим пока.
Со временем можно присоединить к нашей канализации.
Родные отходы жизнедеятельности не такие противные