Скидка с цены сдающейся квартиры

[green_fr]

le total des actifs possédés
Это все активы предприятия
А по вашему определению получается, что мы выбираем из них часть

Нет-нет, ЕНОТ совершенно прав(а), ваше определение говорит «все активы минус все долги» — то есть мы именно выбираем часть.

[piumosa]

Вот как тема о продажной цене арендованной квартиры перерастает в споры по бухучету банковских активов

Если вернуться к изначальному вопросу, то я считаю, что все, как всегда, зависит от многих факторов: месторасположения квартиры, платежеспособности квартиросъемщика, планов покупателя итд.
Среднюю температуру по больнице в виде X - N% считать бессмысленно. Важно просчитать рентабельность такой инвестиции для конкретной ситуации.

[Parka]

Вот как тема о продажной цене арендованной квартиры перерастает в споры по бухучету банковских активов

Уточню. Это не спор, это обсуждение. Корректное.

[Печкин]

Если вернуться к изначальному вопросу, то я считаю, что все, как всегда, зависит от многих факторов: месторасположения квартиры, платежеспособности квартиросъемщика, планов покупателя итд.
Среднюю температуру по больнице в виде X - N% считать бессмысленно. Важно просчитать рентабельность такой инвестиции для конкретной ситуации.

Так вот я и спрашивал: может, кто знает, где и как точнее посчитать
Приблизительный калькулятор я нашел, но там не учитываются ни срок аренды, ни квартплата. Просто ставится галочка: квартира продается с жильцом ДА/НЕТ.

[CathyG]

Так вот я и спрашивал: может, кто знает, где и как точнее посчитать
Приблизительный калькулятор я нашел, но там не учитываются ни срок аренды, ни квартплата. Просто ставится галочка: квартира продается с жильцом ДА/НЕТ.

Формула рентабельности инвестиций, какую Вы ещё формулы хотите ?!

[Печкин]

Формула рентабельности инвестиций, какую Вы ещё формулы хотите ?!

Я хочу такую:
Дано: 1) стоимость "пустой" квартиры, 2) размер квартплаты, 3) остающийся срок аренды.
Найти: стоимость квартиры как функция от 1, 2 и 3.

[CathyG]

Я хочу такую:
Дано: 1) стоимость "пустой" квартиры, 2) размер квартплаты, 3) остающийся срок аренды.
Найти: стоимость квартиры как функция от 1, 2 и 3.

С = К + А *t - Р*t=К +t* (А - Р)

А - аренд плата
t - кол-во месяц

Р арендв кв-ры в котор вы проживаете

Так больше нравится ??

[Печкин]

С = К + А *t - Р*t=К +t* (А - Р)

А - аренд плата
t - кол-во месяц

Р арендв кв-ры в котор вы проживаете

Так больше нравится ??

Нет, это не то, так как по этой формуле выходит, что если я проживаю в квартире, аренда которой равна аренде покупаемой (А=Р), то скидки вообще никакой нет ((A-P) = 0 => C = K). А в реале это не так.

[green_fr]

С = К + А *t - Р*t=К +t* (А - Р)

А - аренд плата
t - кол-во месяц

Р арендв кв-ры в котор вы проживаете

Так больше нравится ??

Нет конечно, как минимум тут нет инфляции, рыночной стоимости сдачи подобной квартиры, ставки альтернативных инвестиций, фактора immobilisation du capital и т.п. :-Р

Не бывает «нормальной» формулы верной для всех, я это с самого начала пытаюсь сказать. Если бы был единственно правильный ответ «что лучше, акции France télécom или облигации Германии», все покупали бы это «правильное» и второй инструмент просто не существовал бы. Сам факт наличия многих вещей на рынке говорит о том, что предпочтения у людей разные, и рынок пытается ответить всем.
А вы ищете единую формулу...

Ещё раз: для человека, покупающего квартиру для жизни, наличие жильца снижает ценность квартиры (тем больше, чем дольше подписанный контракт, чем больше риск, что жилец не выедет и т.п.).
Для человека, покупающего квартиру для инвестиций эффект строго противоположный: чем дольше контракт, тем выше ценность квартиры, плюс дополнительные факторы — платежеспособность жильца, арендная плата относительно рыночной и т.п.
О какой формуле тут может идти речь?

[CathyG]

Нет конечно, как минимум тут нет инфляции, рыночной стоимости сдачи подобной квартиры, ставки альтернативных инвестиций, фактора immobilisation du capital и т.п. :-Р

Не бывает «нормальной» формулы верной для всех, я это с самого начала пытаюсь сказать. Если бы был единственно правильный ответ «что лучше, акции France télécom или облигации Германии», все покупали бы это «правильное» и второй инструмент просто не существовал бы. Сам факт наличия многих вещей на рынке говорит о том, что предпочтения у людей разные, и рынок пытается ответить всем.
А вы ищете единую формулу...

Ещё раз: для человека, покупающего квартиру для жизни, наличие жильца снижает ценность квартиры (тем больше, чем дольше подписанный контракт, чем больше риск, что жилец не выедет и т.п.).
Для человека, покупающего квартиру для инвестиций эффект строго противоположный: чем дольше контракт, тем выше ценность квартиры, плюс дополнительные факторы — платежеспособность жильца, арендная плата относительно рыночной и т.п.
О какой формуле тут может идти речь?

Инфляция - это неинтересно
Конечно, можно развлечься и добавить дисконтирование, но это и так очевидно, что через пять лет эта квартира будет стоит дороже, потому что акции Телекома будут иметь меньшую доходность итп. Короче говоря, не будет других источников инвестирования. кроме недвижимости.
Можете ещё посчитать риск того, что завтра мэрия Парижа начнет массовое строительство, которое резко понизит цену, но это уже не финансы, а фантастика.

[Parka]

Инфляция - это неинтересно
Конечно, можно развлечься и добавить дисконтирование, но это и так очевидно, что через пять лет эта квартира будет стоит дороже, потому что акции Телекома будут иметь меньшую доходность итп.

есть другой пример - например, акции Apple

Можете ещё посчитать риск того, что завтра мэрия Парижа начнет массовое строительство, которое резко понизит цену, но это уже не финансы, а фантастика.

Цена 1 мкв в США упала за последние пару лет почти в 2 раза..

Короче говоря, не будет других источников инвестирования. кроме недвижимости.

Смотря - где? Париж - он также разный И смотря - какая недвижимость?
Я когда искал для себя - понял, что в продаже стоит в основном неликвид. Найти хороший вариант можно, но сложно...
А потом - Париж? Тогда уж Лондон или Монако!

Я хочу такую:
Дано: 1) стоимость "пустой" квартиры, 2) размер квартплаты, 3) остающийся срок аренды.
Найти: стоимость квартиры как функция от 1, 2 и 3.

Формулы не решат все вопросы. Очень много зависит и от других моментов. Сколько людей занято в этом бизнесе по сдаче квартиры в аренду. Краткосрочно/долгосрочно. Налоги. Забыли? Ремонт. Забыли? Поиск и сервис новых клиентов. Страховка. Забыли? И всем надо платить....

[CathyG]

есть другой пример - например, акции Apple



Акции - это уже вчерашний день, нет той массы "маленьких людей", которые приносили компаниям дешевые деньги, акциями спекулируют трейдеры, ни к чему хорошему акционера это не приведет, дивиденды нонче не в моде.


Цена 1 мкв в США упала за последние пару лет почти в 2 раза..

США и Париж, это разные рынки, в США можно сделать бум и настроить кучу метров, в Париже только, если снести несколько объектов культуры.

Смотря - где? Париж - он также разный И смотря - какая недвижимость?
Я когда искал для себя - понял, что в продаже стоит в основном неликвид. Найти хороший вариант можно, но сложно...
А потом - Париж? Тогда уж Лондон или Монако!
Когда в Лондоне недвижимость пошла вниз, Париж пополз кверху
Вы подтрерждаете, потому что какой дурак "режет курицу, которая несет золотые яйца", никто нечего путного не продает


Формулы не решат все вопросы. Очень много зависит и от других моментов. Сколько людей занято в этом бизнесе по сдаче квартиры в аренду. Краткосрочно/долгосрочно. Налоги. Забыли? Ремонт. Забыли? Поиск и сервис новых клиентов. Страховка. Забыли? И всем надо платить....

Я с самого начала говорила, что наличие благополучного арендатора повышает стоимость кв-ры, вы сразу получаете гарантированный доход

[EHOT]

но это и так очевидно, что через пять лет эта квартира будет стоит дороже, потому что акции Телекома будут иметь меньшую доходность итп.

это совершенно неочевидно... на интернете есть куча сравнении роста цен недвижимости и фондового рынка (одно из самых известных сравнение стоимости жилья в Нью Иорке со дня его возникновения) - фондовыи рынок дорожает быстрее.

[CathyG]

это совершенно неочевидно... на интернете есть куча сравнении роста цен недвижимости и фондового рынка (одно из самых известных сравнение стоимости жилья в Нью Иорке со дня его возникновения) - фондовыи рынок дорожает быстрее.

США - это много незастроенного пространства, в Париже место уже закончилось для строительства, вы не можете постороить новый дом вместо Лувра, он там уже стоит, и этажность в Нью-Йорке немного другая. В Париже практически нет первичного рынка жилья, тока вторичный
Вы рассказываете про другую эру фондового рынка, после кризиса 2008 она уже другая.

[EHOT]

США - это много незастроенного пространства, в Париже место уже закончилось для строительства, вы не можете постороить новый дом вместо Лувра, он там уже стоит, и этажность в Нью-Йорке немного другая.

возможно... если мне не изменяет память там сравнивался Манхэттен (где особо незастроенного пространства нет) и где цены на жилье выше парижских...

[CathyG]

возможно... если мне не изменяет память там сравнивался Манхэттен (где особо незастроенного пространства нет) и где цены на жилье выше парижских...

Манхэттен
Manhattan

Страна
США
Штат
Нью-Йорк
Город
Нью-Йорк

Президент

Scott Stringer
Основан

1624
Площадь

87,5 км²

Население

1 629 054 человек (2009)
Плотность

27 394,3 чел./км²


Страна

Франция

Регион

Иль-де-Франс

Департамент

Париж
Внутреннее деление

20 округов

Мэр

Бертран Деланоэ



Основан

III век до н. э.


Прежние названия

Лютеция, Сите


Площадь

105,4 км²


Население

2 233 818[1] человек (2010)



Плотность

20 909 чел./км²

[EHOT]

и какои вывод?

[CathyG]

и какои вывод?

Манх = Париж
нельзя сравнивать Нью-Йорк с Парижем
масштабы разные
рынок разный

[CathyG]

и какои вывод?

Нельзя сравнивать Старый Свет с Новым Светом

[EHOT]

вообше-то я не предлагаю сравнивать Париж и Нью Иорк. Я предлагаю сравнить рост цен на недвижимость и рост фондового рынка...

[CathyG]

вообше-то я не предлагаю сравнивать Париж и Нью Иорк. Я предлагаю сравнить рост цен на недвижимость и рост фондового рынка...

Енот, вы предлагаете Манхеттен в качестве примера !!

[EHOT]

вы предлагаете Манхеттен в качестве примера

в кaчестве наиболее известного примера...

мы начали с того, что вы считали, очевидным то, что недвижимость дорожает быстрее - примеры обратнои ситуации доказывают что это как минимум неочевидно... ваших примеров я что-то не вижу...

[Parka]

мы начали с того, что вы считали, очевидным то, что недвижимость дорожает быстрее - примеры обратнои ситуации доказывают что это как минимум неочевидно... ваших примеров я что-то не вижу...

Согласен С ЕНОТом.
Пример с Парижем - не очевиден. И весь мир состоит не только из Парижа, а сам Париж - это разные районы. Не надо ассоциировать месторасположение Лувра со всем Парижем.
Да, в центре Парижа достойные предложения недвижимости заслуживают внимания, но это не значит, что цены там всегда будут идти только вверх. Они могут опускаться, они могут стагнировать, они могут расти...

Аналогично и Манхэттон. Кстати:

Площадь округа Манхэттен — 59,47 км² (в т. ч. остров Манхэттен — 58,8 км²), население — 1,565 миллиона человек. Это один из самых маленьких и самый густонаселённый из округов США.

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%...82%D0%B5%D0%BD
Это для уточнения...
И стоимость 1 мкв там не везде одинакова

И самое главное - недвижимость - это один из инструментов дифференциации накоплений. Но не главный. Это довольно затратный механизи (проще иметь землю) - налоги, обслуживание, коммуникации, физическое старение и разрушение - все требует затрат.

[green_fr]

это совершенно неочевидно... на интернете есть куча сравнении роста цен недвижимости и фондового рынка (одно из самых известных сравнение стоимости жилья в Нью Иорке со дня его возникновения) - фондовыи рынок дорожает быстрее.

Математически это можно выразить примерно следующим образом: средняя доходность тем выше, чем выше её дисперсия :-Р
Грубо говоря, чем чаще и сильнее дёргается цена (чем больший риск), тем выше средняя доходность (больше prime de risque).

[EHOT]

Когда часто и сильно дергается это не совсем риск, это волатильность... хотя в принципе волатильность частично отражает риск.

Одно могу сказать, если бы все подходили к покупке акции также серьезно как к покупке квартиры, то "сюрпризов" было бы меньше...

[green_fr]

Ага! С недавних пор при подписании контракта Assurance Vie с support en actions клиент обязан приписать «да, я в курсе, что я могу потерять все деньги». Потому как были уже прецеденты, когда клиенты в суде доказывали, что им плохо объяснили риск :-)

[Печкин]

Assurance vie никак не может потерять ВСЕ деньги. Assurance vie это ГАРАНТИРОВАННОЕ вложение: клиент заранее знает, сколько и когда он получит. Если банк вложил деньги, положенные на Assurance vie, в акции - это проблема банка, а не клиента. Tак что правильно отсуживают.

[Parka]

Ага! С недавних пор при подписании контракта Assurance Vie с support en actions клиент обязан приписать «да, я в курсе, что я могу потерять все деньги». Потому как были уже прецеденты, когда клиенты в суде доказывали, что им плохо объяснили риск :-)

Если так рассуждать, то можно сказать, что акции убыточны в принципе, а недвижимость если и припадет, то на 30 % всего )))
Видел квартиру и доки. Ее приобретали в 2008г за 900тыс евро. под кредит 3% годовых. Получаем, что затраты составили за 3 года 81000 на % банка +300 евро/мес - коммуналка + 5000 евро/год налоги. Итого, затраты составили:
10800+15000+81000+900000=1006800 евро
Эта квартира стоит в продаже сейчас за 730 тыс евро. Офигенная выгода. При этом, реально скажу - все идеально. Дом (самый крутой дом в Ницце), направление, виды, этаж, месторасположение, подз. гараж, 2 лоджии по 12 мкв. Квартира с ремонтом и мебелью, дом современный на Англ. набережной ....

[Печкин]

Видел квартиру и доки. Ее приобретали в 2008г за 900тыс евро.
...
Эту квартира стоит в продаже сейчас за 730 тыс евро.

Все правильно, в 2008 и после было падение в связи с кризисом. Надо ждать, а не продавать сейчас. Скоро вырастет.

[CathyG]

Все правильно, в 2008 и после было падение в связи с кризисом. Надо ждать, а не продавать сейчас. Скоро вырастет.

Бесплатные газеты типа Метро и 20min писали в прошлом или даже в этом месяце о средней стоимости метра в каждом районе Париже и % роста цен по нему с начала года.

Дорогая кв-ра упала в цене - надо смотреть, почему она дорогая, потому расположена в хорошем районе или потому что большая ?! Большие квартиры сейчас пошли в цене вверх, потому что в Париже их немного, в основном дома узкие и квартиры маленькие.