Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[EHOT]

Бардака лучше избегать, а круассаны или еше что-то там никакои проблемы не создают.

Ремонт особо делать смысла нет никакого - продаются квадратные метры жилья, а не ремонт. То есть квартиру после ремонта продать проше, но цена от ремонта практически не меняется. Имеет смысл обновить, если много каких-то трешин, пятен итд.

[zolotova]

Nialie, поделитесь своим опытом самостоятельной продажи, пожалуйста. Много ли ходило "туристов", фильтровали ли вы посетителей до визитов? и т.д.

[Ирис]

Ремонт особо делать смысла нет никакого - продаются квадратные метры жилья, а не ремонт.

EHOT, я не знаю, как там у вас, в Парижах, но в городе, где я живу, цена за кв.м. зависит от: наличия современных окон, электропроводки по современным нормам и т.п. В offres, как правило, перечисляются необходимые работы в квартире и их стоимость, и этими аргументами подкрепляется ценовое предложение клиента. Таким образом, квартиры под кап.ремонт сильно разнятся в цене с доведенными до ума. Естественно, стоимость пусть даже кап.ремонта в небольшой квартире будет отличаться от масштабных работ в квартире бОльшей площади. Для студии, может быть, и без разницы, с ремонтом или без, но для большой семейной квартиры - вряд ли. Судя по тому, сколько стоит нормальный качественный капитальный ремонт, вряд ли его стоимость не учитывается в продажной цене.

[lipa1]

Для студии, может быть, и без разницы, с ремонтом или без, но для большой семейной квартиры - вряд ли. Судя по тому, сколько стоит нормальный качественный капитальный ремонт, вряд ли его стоимость не учитывается в продажной цене.

Если ремонт существенно повысит цену квартиры, то повышается риск, что она станет непривлекательной в глазах потенциального покупателя из-за увеличения стоимости. Речь не о жилье, требующем капитального ремонта. Как правило. универсальный совет - не вкладывать существенные средства в предпродажный ремонт, ограничиться легким косметическим. Смысл делать ремонт, если ровно на столько повысить продажную стоимость? И, кто-то насчет дефекта паркета на 1 кв. м. говорил - да, вот это лучше бы исправить. Если по всей квартире полы не в лучшем состоянии, то тогда оставить, как есть.

[Ирис]

Ремонт особо делать смысла нет никакого - продаются квадратные метры жилья, а не ремонт.

lipa1, да, я неверно в данном случае истолковала слово "ремонт". Имелся в виду косметический, предпродажный, а я теперь, после пережитого, всегда думаю о капитальном : )))

[EHOT]

ЕХОТ, я не знаю, как там у вас, в Парижах, но в городе, где я живу, цена за кв.м. зависит от: наличия современных окон, электропроводки по современным нормам и т.п.

Везде зависит, но сравнительно незначительно. Цена метра зависит от цены метра в данном квартале. Затем от окон, проводки, краски итд она меняется в одну или другую сторону. В обшем и целом стоимость квартиры до ремонта + ремонт будет примерна равна стоимости квартиры после ремонта.

Оснавная разница в том, что с новыми окнами, свежеи краскои и хорошеи проводкои, у вас больше потенциальных покупателеи.

[El'ka]

Напишу здесь.
Скажите пожалуйста.
Если купить квартиру иностранцу в Париже, как инвестиция . Возможно ли заключить договор с управляющей компанией , чтобы они ее сдавали посуточно и какие тут налоги.
Спасибо.

Есть специальные инвестиционные квартиры в Париже, они стоят относительно дешево, т.к. не дают право собственнику самому жить в квартире, а изначально предназначены под сдачу, например, студентам. Все работы по ремонту и меблировке, аренде осущестпляет управляющая компания, есть льготы по налогам, но доходы собственника, сами понимаете, будут относительно скромными.

Покупка "нормальной" квартиры под суточную сдачу обойдется гораздо дороже и чревата:

1. в доме, где живут как в основной своей резиденции "нормальные" тихие французы (а как же?.. каждый уважающий себя турист мечтает снять квартиру в аутентичном французском доме с тихими соседями), вам будут вставлять "палки в колеса" из-за шума ваших туристов, ваших частых уборок, необходимости всем платить за следы ваших туристов на общественных красных коврах... И это если не подключится синдик с требованием запретить посуточную аренду и налоговая.

2. в доме, где квартиры в основном сдаются приезжим, студентам, проблем с синдиком и ненавидящими вас соседями, скорее всего, не будет. Но дом будет более "грязным" во всех смыслах (как башни Москва-Сити, где каждый день по всем этажам бегают пьяные студенты, арендующие квартиры на 1 ночь для оргий, а в лифтах ездят проститутки в одном нижнем белье). То же будет касаться и ваших туристов и вашей квартиры и вашего бизнеса. Деньги не пахнут?

[Nialie]

Nialie, поделитесь своим опытом самостоятельной продажи, пожалуйста. Много ли ходило "туристов", фильтровали ли вы посетителей до визитов? и т.д.

Мне наверно повезло, но «туристов» как таковых не было. Вернее в кач-ве «туристов» выступали агенты недвижимости, которых мы очень сильно просили нас не беспокоить. Они вычисляли дом по фотографии (это было не сложно, т.к. он на одной из 2-ух центральных улиц) и материализовывались в моем саду с рассказами о том, какие они “réactifs”, как быстро они смогут продать мой дом, и вообще «негоже лилиям прясть», в смысле зачем я тут напрягаюсь, если они вот тут за какие-то 3,5-4-5% всё для меня сделают. Один предлагал мне наличкой процент от своего процента , если я дам ему право (даже не эксклюзивное) продажи дома.
Мне кажется еще, что «туристы» активны, когда у дома стоит щит “a vendre”. Мы у дома ничего не ставили, продавали только по объявлениям типа “particulier a particulier”.
Посетителей никак не фильтровала. Всем, кто звонил и просил посмотреть дом, предлагала rdv. На сайте мы выложили много фото и подробное описание дома, и люди шли смотреть довольно конкретные вещи. Был один звонок с предложением оплатить часть суммы наличкой. Это мы сразу отмели, т.к. готовы были только к платежу на счёт и нотариальному оформлению.

[rose]

да, я неверно в данном случае истолковала слово "ремонт". Имелся в виду косметический, предпродажный, а я теперь, после пережитого, всегда думаю о капитальном : )))

такой косметический ремонт а-ля "продам дом со Стефаном Плазой" сильно повышает шансы на продажу дороже

[tanya07]

El'ka, спасибо огромное за такой развернутый ответ. Спасибо.

[Ирис]

Я задам свой вопрос здесь, т.к. тема посещаемая. Может ли быть 2 résidences principales у семьи? Например, имеется квартира в собственности, в которой один из супругов может несколько дней в неделю жить, чтобы не мотаться на транспорте ежедневно. При этом, вся остальная семья спокойно живет в другом месте. Т.е. жизнь на 2 жилища из профессиональной необходимости - такое бывает?

[azalea]

т.к. не дают право

El'ka, можно чуть подробнее про такой тип жилья?

[Печкин]

Я задам свой вопрос здесь, т.к. тема посещаемая. Может ли быть 2 résidences principales у семьи? Например, имеется квартира в собственности, в которой один из супругов может несколько дней в неделю жить, чтобы не мотаться на транспорте ежедневно. При этом, вся остальная семья спокойно живет в другом месте. Т.е. жизнь на 2 жилища из профессиональной необходимости - такое бывает?

Бывает, но там не все так просто. Например, если больше никто в семье не работает, то считается, что ничто не мешает семье переехать, и соответственно, нельзя.

http://impotsurlerevenu.org/comprend...-residence.php

[Ирис]

Печкин, спасибо! Как раз то, что я ищу. Не знала о термине double résidence. Жаль, что законодатель не определяет разумного расстояния для этого случая. В нашем случае, речь о 70 км ежедневно туда-обратно, но по пробкам ИДФ, когда можно добираться и 3 часа по дороге А6.

Там еще о каких-то frais déductibles говорится. Надо будет проконсультироваться в налоговой.

[EHOT]

Жаль, что законодатель не определяет разумного расстояния для этого случая. В нашем случае, речь о 70 км ежедневно туда-обратно, но по пробкам ИДФ, когда можно добираться и 3 часа по дороге А6.

А зачем оно необходимо? Если бы законодатель решил, что разумное расстояние это минимум 75 км?

[Ирис]

EHOT, так тогда бы и не задавалась вопросами - можно или нельзя. Ясность сразу была бы по данному пункту. Хотя, с другой стороны, я понимаю, что критерий расстояния было бы трудно по всей Франции применить один и тот же.

[zolotova]

такой косметический ремонт а-ля "продам дом со Стефаном Плазой" сильно повышает шансы на продажу дороже

У него и стены ломают и ванные переделывают, это уже не косметический ремонт.

Надо сказать что квартиры и дома он изначально берет ужас ужасные по интерьеру. Интересно, что цены в передаче называют по материалам, но не по работам (а работы могут быть еще и не очень сделаны), не пишут сколько стоит на момент продажи хранить старую мебель и т.д

[Ptu]

zolotova, там материалы самые наидешевые. И работы не считают по цене так как эти работы по плечу любому. Так в том и смысл передачи, что именно ужас ужасные квартиры и дома привести в продажный вид.

[zolotova]

Ptu, менять душ, циклевать паркет и ломать стены не каждому по плечу. Когда есть трещины, например, их просто так не закрасишь, надо делать шпаклевку и т.д. Ну и если в доме 20 лет электричество не меняло, то крась не крась покупатель знает что работы представят не малые. Мало того, не каждый без помощи (особенно когда ты живешь в доме и видишь его так) способен видеть что и как поменять...и да, я заметила, что часто он в программе уговаривает продавец снизить цену

[azalea]

он в программе уговаривает продавец снизить цену

Так если за год ни одного визита, что остается делать? Косметический ремонт (и обязательно убрать с глаз долой все пылесборники и пр.) и снижение цены. И он не просто советует снизить цену, а ведет к соседям и показывает похожую квартиру, которая была куплена намного дешевле, чем предлагаемая.

[azalea]

что именно ужас ужасные квартиры и дома привести в продажный вид.

Они не всегда ужасные. Зачастую слишком персональные, я бы так сказала. Стефан хочет немного обезличить (убрать всех фарфоровых кукол, статуэтки, жуткие розочки на обоях и пр.)

[zolotova]

Так если за год ни одного визита, что остается делать? Косметический ремонт (и обязательно убрать с глаз долой все пылесборники и пр.) и снижение цены. И он не просто советует снизить цену, а ведет к соседям и показывает похожую квартиру, которая была куплена намного дешевле, чем предлагаемая.

я согласна, просто представлено, что сделали ремонт и продали, а на самом деле сделали ремонт, снизили цену и продали. Может быть если бы они бы снизили цену, плюс снизили еще раз на 10К (цена ремонта), она и так бы ушла

[azalea]

Может быть если бы они бы снизили цену, плюс снизили еще раз на 10К (цена ремонта), она и так бы ушла

Согласна.

[zolotova]

Они не всегда ужасные. Зачастую слишком персональные, я бы так сказала. Стефан хочет немного обезличить (убрать всех фарфоровых кукол, статуэтки, жуткие розочки на обоях и пр.)

я писала что ужасный интерьер, не дома. У многих в маленьком пространстве стены выкрашены в яркие цвета. Видела в одной передаче полностью красную спальню (!), напомнила мне нашу первую полностью синюю квартиру НО, если покупатели не видят как это легко поменять, то владельцам намного сложнее...

[azalea]

Видела в одной передаче полностью красную спальню (!),

Я тоже помню. С интересом смотрю эти передачи.

[EHOT]

НО, если покупатели не видят как это легко поменять, то владельцам намного сложнее...

Покупатели все разные. Одни видят, другие нет. На белую спальню покупателеи будет больше.

Мне один раз покупатель сказал, что ему моя люстра не нравится. Я ответил, что я ее предполагал снять перед тем как отдавать ему ключи. Он все равно не купил. Имхо, многим важно почуствовать себя в квартире.

[Nialie]

Покупатели все разные. Одни видят, другие нет. На белую спальню покупателеи будет больше.

Мне один раз покупатель сказал, что ему моя люстра не нравится. Я ответил, что я ее предполагал снять перед тем как отдавать ему ключи. Он все равно не купил. Имхо, многим важно почуствовать себя в квартире.

А у нас одна потенциальная покупательница была в восторге от шкафа в спальне: несколько раз (за визит) к нему возвращалась. Мы ей сказали, что оставим ей шкаф, если она решит купить дом. Сейчас думаю, надо было ей просто предложить шкаф купить (мы все равно планировали от него избавляться).

[zolotova]

Покупатели все разные. Одни видят, другие нет. На белую спальню покупателеи будет больше.

Мне один раз покупатель сказал, что ему моя люстра не нравится. Я ответил, что я ее предполагал снять перед тем как отдавать ему ключи. Он все равно не купил. Имхо, многим важно почуствовать себя в квартире.

Да, согласна, но тут уж со вкусами не угадать.

[zolotova]

А у нас одна потенциальная покупательница была в восторге от шкафа в спальне: несколько раз (за визит) к нему возвращалась. Мы ей сказали, что оставим ей шкаф, если она решит купить дом. Сейчас думаю, надо было ей просто предложить шкаф купить (мы все равно планировали от него избавляться).

А сколько у вас в итоге дом продавался? И комментировали вы посетители что им не нравится?

[EHOT]

Кстати, то, что нравится одним, не нравоится другим. Из опыта: открытая кухня дает результат 50 на 50. Примерно половине нравятся только открытые кухни, а другая половина категорически их не хочет.

Человек, которыи мне помогал с продажеи (у него несколько домов в сдаче, продаже) уверял, что лучше продавать пока еше не выехал и есть мебель.