#1
12.07.2012, 10:37
Последний раз редактировалось OlgaL; 12.07.2012 в 11:29..
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Инвестиции в недвижимость Франции (для сдачи в аренду)
Думаю о том, чтобы вложиться во французскую недвижимость для последующей сдачи в аренду. Живу в Москве .
В России, конечно, и купить и сдать в аренду будет проще и доходнее. Но у меня ситуация такова, что мне нужно яйца по разным корзинам разложить и одна из этих корзин лучше бы была подальше от России. Сейчас в процессе изучения матчасти - внимательно читаю форум, а также другие сайты на эту тему (налоги, тонкости законодательства и т.п). Пока склоняюсь к варианту студии (или небольшой квартиры) в небольшом городе, где есть университет, чтобы сдавать студентам. Планирую сдавать меблированную (вроде у меня прав побольше в этом случае и вычет на налоги получше). Может быть, купить сразу квартиру с арендаторами (такие предложения есть на том же seloger). Как вы думаете, это совсем утопия или есть шанс что-то на этом заработать? Можно ли будет страховать риск неуплаты арендной платы, если арендатор - студент? Или у него поручители должны быть (родители?) Вообще, стоит ли овчинка выделки, или я проблем больше поимею, чем прибыли? PS Я не преступник, отмывающий нелегальные доходы, просто так получилось, что в России уже есть несколько объектов недвижимости, вот и хочу диверсифицировать, так сказать |
|
|
#2
12.07.2012, 11:09
Последний раз редактировалось Parka; 12.07.2012 в 11:14..
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.03.2011
Сообщения: 7.684
|
||
|
#3
12.07.2012, 11:10
Последний раз редактировалось Parka; 12.07.2012 в 11:15..
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.03.2011
Сообщения: 7.684
|
Плохо читаете... Во Франции скоро коммунизм будут строить ))) Проще не покупать, а заехать в любую квартиру и не платить за нее.... Вот и счастье будет вам
|
|
|
#4
12.07.2012, 11:16
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
||
|
#5
12.07.2012, 11:17
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Я не плохо читаю, а пока не очень много , скажем так, только начала. И решение будет приниматься после того, как прочитаю все хорошо
|
|
|
#6
12.07.2012, 11:26
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 07.02.2002
Откуда: Alsace-Moscou
Сообщения: 3.894
|
OlgaL, идея хорошая, если удачно выбрать город и дом, и при условии, квартира будет сдаваться через агенство
__________________
Тот, кто смеётся последним, видимо, просто не понял шутки. |
|
|
#7
12.07.2012, 12:58
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
rose, чем больше читаю на эту тему, тем страшнее . И не платят, и не выселишь, и социальный сбор (или как она там называется) для нерезидентов хотят ввести.
|
|
|
#8
12.07.2012, 13:18
|
||
Бывалый
Дата рег-ции: 06.08.2010
Откуда: 152 00 Prague Republique Tcheque
Сообщения: 153
|
Надо ещё удачно выбрать страну. Франция - сомнительный выбор.
__________________
Ешь пока рот свеж. |
|
|
#9
12.07.2012, 13:20
Последний раз редактировалось landrieux; 12.07.2012 в 13:23..
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 27.03.2005
Сообщения: 4.295
|
OlgaL, да не стоит паниковать.
Если не платят - выселите. Во Франции выселяют, даже из HLM и любых категорий неплательщиков. Главное действовать по закону. Большинство съёмщиков - это нормальные люди Мы сдаём уже лет 15 в разных городах и местах во Франции. У нас - стаж и огромный опыт . Плюс - мой муж французский юрист. Мы многое видели и многому научились. Но могу сказать, что аренда остаётся выгодным и надёжным вложением. Я могу поделиться опытом, если будут вопросы tatiana.landrieux@gmail.com Вам главное найти хороших советчиков. Успехов Вам |
|
|
#10
12.07.2012, 13:22
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Coworker, Как альтернативу рассматриваем страны Восточной Европы (Венгрия, Чехия).
Но Франция, если сравнивать с другими европейскими странами (Испания, Италия, Германия, UK) - как мне кажется, не самый худший вариант,в том числе в плане налогов. Ну по крайней мере из того, что я успела изучить (пока несколько поверхностно). landrieux, спасибо за позитивный ответ |
|
|
#11
12.07.2012, 13:26
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 27.03.2005
Сообщения: 4.295
|
landrieux, спасибо за позитивный ответ[/QUOTE]
Не за чтО. Мне не сложно помочь Я подумываю открыть своё дело по консультациям на эту тему. |
|
|
#12
12.07.2012, 13:32
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 14.02.2007
Откуда: Париж
Сообщения: 21.095
|
а в каком месте оказалось самым выгодным вложением? Спасибо.
__________________
Загадала и сбывается. А вы знаете, что такое ша́денфро́йде? |
|
|
#13
12.07.2012, 13:38
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 19.02.2009
Сообщения: 2.555
|
OlgaL, возможно Вы уже в курсе, но на всякий случай напишу...
Недавно был принят закон, согласно которому, Вы не имеете право повышать кв.плату (даже для последующих съемщиков), т.е. инфляция может галопировать, а Вы так и будете топтаться на том же месте. Муж сдает квартиру через агенство, т.к. живем за 500 км. Очень удобно, несмотря на некоторую потерю в деньгах, т.к. все проблемы решает агенство и не требуется наше личное присутствие. Не уверена насчет хорошо заработать на сдаче квартиры (я не имею ввиду, когда у вас их много), но само по себе хорошее вложение денег. Кстати, мой коллега сейчас покупает квартиру в Испании на берегу моря. Рассчитывает через несколько лет продать в 3 раза дороже. Изначально квартира стоила 300 000 евро, покупает за 120 000. |
|
|
#14
12.07.2012, 13:44
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 19.02.2009
Сообщения: 2.555
|
http://www.infrance.su/forum/showthr...post1059843964
- посмотрите, в этой теме, наоборот, говорится, что в Германии более выгодно покупать. |
|
|
#15
12.07.2012, 14:14
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Нет, не в курсе, еще не дочитала до того места, видимо . Пока читала только про то, что нельзя повышать больше, чем на утвержденный процент.
|
|
|
#16
12.07.2012, 14:19
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
А по-французски я могу сказать,как меня зовут . Ну и могу читать более-менее французские тексты, в том числе и по недвижимости всякие сайты. |
|
|
#17
12.07.2012, 14:22
Последний раз редактировалось OlgaL; 12.07.2012 в 15:09..
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
||
|
#18
12.07.2012, 15:09
Последний раз редактировалось landrieux; 12.07.2012 в 15:13..
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 27.03.2005
Сообщения: 4.295
|
||
|
#19
12.07.2012, 15:55
|
||
Бывалый
Дата рег-ции: 06.08.2010
Откуда: 152 00 Prague Republique Tcheque
Сообщения: 153
|
Обьясните мне, в чём выгода.
Живу в резиденции. Смежная от меня квартира продаётся за 80.000 (по ценнику 90 000, но все мы знаем, что хозяин с радостью даст скидку если показать ему деньги). В то же время, агенство которое её пытается продать, заодно выставило её на сьём, мебелированную за 400 евро в месяц. Хозяин за это счастье получает, от силы, 350 если она не простаивает (а сейчас она простаивает), потом заплатит налоги - подоходный и фонсье, и ему останется 290х12 = 3480 в год, при 100% заселённости, или, если быть более реалистичным, 2700 при загрузке около 80%. Это даст доходность около 3.5%. В самом благополучном сценарии она будет 5%, но это если не менять изношенную мебель и не допускать простоя квартиры. Через десять лет, если повезёт, квартира вырастет в продажной цене, скажем, тысяч на 20, но в то же время случится ещё пара плановых ремонтов в резиденции, которые смогут неплохо этот рост в цене компенсировать. Тот же Natixis предлагает консервативные портфели акций с доходностью от 6%, и нет никакой мороки с недвижимостями и налогами. Где ошибка в моих рассчётах?
__________________
Ешь пока рот свеж. |
|
|
#20
12.07.2012, 16:09
Последний раз редактировалось OlgaL; 12.07.2012 в 16:13..
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
1. Вы взяли один конкретный пример в одном конкретном месте. В Москве доходность на аренду составляет от3 до 7% годовых (грязными), в зависимости от размера и цены квартиры, местоположения, качества ремонта и т.д. Доходность по Франции (тут я правда, теоретик, только по публикациям сужу) в зависимости от региона колеблется от 2-3% годовых до 8-9% грязными.
2. 6% годовых от вложения в акции можно как получить, так и потерять все, что есть. А недвижимость - она в любом случае останется. А про сверхдоходность никто и не говорит. 5% годовых - не так уж плохо. Есть страны, в которых гросс доходность составляет порядка 10% годовых, но там и риски высокие. В той же России можно распихать деньги по банкам и иметь доход в евро порядка 5-6% годовых, а в рублях так все 11-12%. И даже государством вклад до определенной суммы "защищен". Но лично у меня есть определенные сомнения в защищенности, кроме того, когда сумму достигает порядка 100 тыс евро, уже затруднительно все это распихивать по разным банкам (государством гарантировано сохранение вкладов до 700 тыс рублей, то есть порядка 17 тыс евро в одном банке) |
|
|
#21
12.07.2012, 16:58
|
|||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.03.2011
Сообщения: 7.684
|
Цитата:
Почему-то никто не задумывается о том, что сегодня квартира соседа стоит 80 тыс, а завтра может стоить 40 тыс. Ведь цена недвижимости не всегда зависит от себестоимости, чаще это цена спроса и предложения. OlgaL, если вы так хорошо знакомы с Московским рынком - разве не упали в 2008-2009 году цены на многие объекты, особенно на загородное жилье? А потом резко на аренду... До сих пор цена на элитную подмосковную землю не смогла подняться до половины цены своего максимума. Спрос - минимален. Сейчас опять все останавливается по продажам... Так, что те, кто покупал жилье по 300 тыс - сегодня локти кусают (у меня так знакомый один покупал). А вот те, кто присматривается и изучает рынки сегодня (не торопясь) - выиграют. Правильное решение - продавай на взлете, покупай на падении Еще год назад писал - только в периоды кризиса реально купить очень интересное, выгодное предложение. |
||
|
#22
12.07.2012, 17:10
Последний раз редактировалось OlgaL; 12.07.2012 в 17:37..
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Parka, в кризис цены упали. И на аренду, и на недвижимость саму. Но ни на то, ни на другое не упали значительно (в разы), и уже практически вернулись на докризисный уровень, и даже превысили его (в аренде уж точно).
Это не 1998 год, когда все рухнуло в разы. Что будет дальше - ну я не провидец, к сожалению. Может дальше продолжится рост (за последний год цены выросли процентов на 10-15% на экономкласс), может начнут падать (из-за нового витка кризиса, присоединенной территории Москвы и т.п.). Да,я говорю исключительно про городскую недвижимость, с загородной я не совсем в теме, по-моему там ситуация действительно хуже (ИМХО связано больше с тем, что огромное количество новых застроек коттеджных поселков, предложение превышает спрос). Про Францию, я так понимаю, тоже никто не знает ничего, риски конечно есть, но они со всех сторон, эти риски. Где-то больше, где-то меньше, просто в банке - тоже риски. |
|
|
#23
12.07.2012, 18:33
|
||
Бывалый
Дата рег-ции: 06.08.2010
Откуда: 152 00 Prague Republique Tcheque
Сообщения: 153
|
Во-первых, 5% - это недостижимый максимум моего примера. Это просто потолок, выше которого не прыгнешь. Реально будет 3%-4%.
Во-вторых, насколько быстро обесценивается Евро? Доход-то ведь в этой валюте будет. Там по статистике HICP 2%-3%, что очень близко к планируемой доходности. Ну а если учесть, что статистика - ложь, то инфляция и вовсе покроет весь доход. В-третьих... А втретьих за меня Parka ответил. И более развёрнуто, чем я бы смог. Спасибо.
__________________
Ешь пока рот свеж. |
|
|
#24
12.07.2012, 18:46
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Coworker, я вообще в рублевой зоне живу, и рублевые доходы получаю, с рублевой инфляцией, и не жужжу .
Как я уже писала выше, речь идет о том, чтобы разложить яйца по разным корзинам. В качестве одной из такой корзин я рассматриваю недвижимость во Франции. И речь не идет не об огромных деньгах. В любом случае, спасибо за мнение и критику идеи. Но ничего умнее покупки недвижимости я придумать не могу То что я читаю по Франции - она не хуже других европейских вариантов, а в каких-то моментах даже лучше (в плане той же доходности, есть страны, где она ниже) |
|
|
#25
12.07.2012, 18:58
Последний раз редактировалось Parka; 12.07.2012 в 19:04..
|
|||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.03.2011
Сообщения: 7.684
|
Цитата:
ПЫСЫ. Я понимаю, купить что-то стоящее. Для себя. Может, временами, в свое отсутствие сдавать иногда. Вот это дифференциация вложений. А бизнес делать надо там, где понятнее и выгоднее. |
||
|
#26
12.07.2012, 19:06
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Parka, Да. И зарплата у нас с мужем за один месяц на 15% упала, и наш отпуск теперь в расчете на наши доходы станет на 15% дороже. Что ж теперь - убиться?
Защищаем накопления как умеем, уж извините. Я правда не очень понимаю, почему я должна оправдываться. Я пришла за советом, а не за флудом на тему "какая глупая идея". Поэтому за инфу о подводных камнях и конструктивную критику буду благодарна, а о размере инфляции и что происходит и какие риски на макроэкономическом уровне есть в еврозоне - я и без этого форума знаю. |
|
|
#27
12.07.2012, 19:08
Последний раз редактировалось Coworker; 12.07.2012 в 19:18..
|
|||
Бывалый
Дата рег-ции: 06.08.2010
Откуда: 152 00 Prague Republique Tcheque
Сообщения: 153
|
То есть, я хочу сказать, что если вы не профессионал в недвижимости в какой-то отдельно взятой нерублёвой стране, то риски вклада в банке или инвестиционной компании будут меньше чем риски от самостоятельных телодвижений с недвижимостями. И, зачастую, доходность от вкладов также будет выше. А за ликвидность - так и вообще говорить не стоит. Таким образом, вывод: покупка недвижимостей за кордоном не является оптимальным решением задачи о разложении яиц. (ИМХО)
Подводные камни мы тут перечислять не будем, ибо наша ментальность уже искажена местными реалиями. И мы прекрасно отдаём себе отчёт в том, что впихнуть вот это вот понимание всего того, что здесь происходит, в человека живущего практически в другом мире, если и возможно то очень и очень нелегко. Так и зачем же себя утруждать?
__________________
Ешь пока рот свеж. |
||
|
#28
12.07.2012, 19:23
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.03.2011
Сообщения: 7.684
|
Я вот смотрю на наших олигархов - ведь они замки и виллы понакупали не с целью дохода (сдачи ее аренду), а с целью именно дифференциации накоплений. Причем, не всегда в будущем выгодной .... |
|
|
#29
12.07.2012, 19:23
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Coworker, но это не означает, что все накопления нужно хранить в банке. Тем более в российском, хоть и с высокой доходностью .
Я не последние деньги собираюсь тратить все-таки, я не планирую покупать вариант за 300 тыс евро . Сильно меньше. Да и то, до середины осени еще буду матчасть изучать, я дотошно копаю, хоть и долго. |
|
|
#30
12.07.2012, 19:27
|
||
Кандидат в мэтры
Дата рег-ции: 11.05.2010
Откуда: Москва
Сообщения: 204
|
Я знаю семью, которая живет (вчетвером) на сдаче недвижимости в Швейцарии. А там доходность ее ниже, чем во Франции, причем значительно, с учетом их заоблачных цен. Правда у них ее (недвижимости) немало . |
|
|
Закладки |
Здесь присутствуют: 1 (пользователей - 0 , гостей - 1) | |
|
|
Похожие темы | ||||
Тема | Автор | Раздел | Ответов | Последнее сообщение |
Упадут ли цены на недвижимость во Франции? | Ivetta | Жилье во Франции | 1443 | 25.12.2015 01:36 |
Покупка квартиры в Каннах (инвестиции) | happy-slon | Жилье во Франции | 5 | 17.06.2011 09:21 |
Налог на недвижимость (во Франции) | dalton | Жилье во Франции | 1 | 25.06.2009 16:20 |