Инвестиция в квартиру в пригороде (Пуасси)

[Ghenadie1979]

Уважаемые друзья !

Очень оценил бы ваши советы и мнение по поводу приобретения недорогой квартиры с целью сдачи в аренду в Пуасси (Poissy 74330).

У меня пасспорт одной из стран Евросоюза, т.е. формальных сложностей не должно возникнуть. Сам я во Франции жить пока не собираюсь.

Сбережения позволяют заплатить в общем сумму в ~ 150 000 EUR, ипотека соответственно не нужна.

За такие деньги нашел про помощи знакомых живущих в Пуасси квартиру с следующими характеристиками:

142 000 ЕВРО, 3 комнаты, 63 кв. м, отдельная кухня, раздельный санузел, 4 небольших балкона. квартира расположена в комплексе из 8 зданий, окружен забором и есть охранник, есть места для парковки внутри комплекса. Речь о приватизации социального жилья (HLM), соответсвенно налоги и общие затраты по приобретению составят не 8% а только 3%. Квартира нуждается в некотором ремонте, но HLM обеспечит белый вариант до окончания процесса покупки.

Комплекс расположен в районе социального жилья, так называемый чувствительный район, но есть Careffour, рядом рынок, Вилла Савуа, парк Мессонье и лес Сен Жермен ан Ле. До РЕР А и линии J и L 20 минут пешком, или 5 мин на автобусе (остановка рядом, ходят каждые 10 мин). 20 минут на поезде до Сан Лазар, 20 мин на РЕР А до Дефанса.

Вопрос: стоит ли инвестировать в покупку квартиры в таком районе? Можно ли будет легко найти сьемщиков? Шаржи составляют 2200 ЕВРО в год. Есть ли шанс выйти на аренду хотя бы 650 чистыми, после всех налогов и страховки? Видел цены в рамках 900-1000 (charges inclus) за подобные квартиры.

Это мой первый подобный опыт, и не хотелось бы экспериментов с плохим концом.

Спасибо за критику!

Алекс

[Ghenadie1979]

Цитата более опытных форумщиков пугает:

"Вообще-то зачем оно надо вкладывать деньги в недвижимость в такой неадекватной стране как Франция ? Если только для себя чтоб жить, ну или так, квартирку в Париже чтоб на выходные /отпуск ездить. И то, заметят что в квартире живут постояннои вселятся. А покупать кватриру чтобы её сдавать, то себе дороже выйдет, с такими-то законами"

[Ирис]

Ghenadie1979, дьявол в деталях.

Во-первых, состояние дома. Как там внутри, чисто ли в подъезде? В HLM бывает, что люди выставляют мусорные мешки на лестничную клетку, а также разуваются там же. Вешают антенны-параболы на балкон и одеялки сушат ежедневно в окнах. Все это относится к теме «культура быта». Увы, бывают дома, кварталы, с низковатым уровнем этой культуры и это Ваше жильё автоматом поставит в сложное для последующей продажи.

Потом, в случае любого жилья надо смотреть на качество постройки дома и конфигурацию жилья внутри этого дома. Если дом до 1970 года постройки, то там, скорее всего, будет отвратительная звукоизоляция. Да и вообще для жилья Франции это больной вопрос. Это порождает дрязги между соседями, а собственник получает уведомления и должен принимать участие в разруливании конфликтов.

В-третьих, Ваши друзья уже просветили Вас по поводу правил аренды во Франции, когда арендатор практически всегда прав? Перестаёт платить - va bene, будете продолжать оплачивать налоги и коммунальные за квартиру, но из своего кармана, а также любые сборы на ремонт фасада и прочие работы. Потом будете выселять неплательщика неизвестно сколько, дети - отягчающее в этом процессе обстоятельство. Денег за период выселения не получите.

Есть 3 типа аренды - долгосрочная, когда сдаёте пустую квартиру, меблированная аренда с контрактом на 1 год, и краткосрочная аренда. Второй и третий варианты больше защищены от неплатежей. Причём, наивно думать, что надо просто разбираться в людях и не сдавать кому попало. К сожалению, никто не застрахован. Могу накидать историй-страшилок, включая собственный опыт арендодателя.

[Ghenadie1979]

Спасибо Ирис за обстоятельный, развернутый и дельный ответ!

Состояние данного комплекса HLM и дома довольно хорошее, практически дома расположены в мини-парке. Проблем с мусорными мешками и антеннами не замечено.

А вот о проблемах с сьемщиками я не особо знал...

Было бы интересно узнать больше о подобных рисках. Есть идея не сдавать французам а нашим и другим восточно-европейцам.

И кстати, финансово, можно ли выйти на 650 евро чистыми?

Некоторые меня также пугают близостью к арабскому кварталу, мол кто в своем уме снимет эту квартиру.

Так ли это?

Спасибо!

[Oks2]

И кстати, финансово, можно ли выйти на 650 евро чистыми?

650 евро чистыми в месяц при вложении 142 К€, это отличная рентабельность. Я уже полгода ищу качественную квартиру на покупку для долгосрочной сдачи (но в Париже или же самом ближайшем пригороде) со схожей рентабельностью и даже хуже, но пока не нашла.
Поэтому слабо верю в реальность Вашего проекта.

[milysia]

И кстати, финансово, можно ли выйти на 650 евро чистыми?

Некоторые меня также пугают близостью к арабскому кварталу, мол кто в своем уме снимет эту квартиру.

Так ли это?

Спасибо!

За 140 тысяч евро и рентабельность в 600-650 евро можно купить квартиру в Москве.
А во Франции, с законами , которые целиком на стороне сьемщика, очень рискованно , тем более вы здесь не живёте, то есть надо будет еще платить агентству.

[Droopy]

Цитата более опытных форумщиков пугает:

"Вообще-то зачем оно надо вкладывать деньги в недвижимость в такой неадекватной стране как Франция ? Если только для себя чтоб жить, ну или так, квартирку в Париже чтоб на выходные /отпуск ездить. И то, заметят что в квартире живут постояннои вселятся. А покупать кватриру чтобы её сдавать, то себе дороже выйдет, с такими-то законами"

На эти деньги можно купить квартиру в Москве или в Питере, не в центре, но неплохую. И сдавать, не связываясь с французской бюрократией и налогами. Цены на обслуживание дома просто драконовские, налог на владение тоже, по сравнению с Россией, просто огромный. на мой взгляд - лишняя головная боль.

[Klassnaia]

На эти деньги можно купить квартиру в Москве или в Питере, не в центре, но неплохую. И сдавать, не связываясь с французской бюрократией и налогами. Цены на обслуживание дома просто драконовские, налог на владение тоже, по сравнению с Россией, просто огромный. на мой взгляд - лишняя головная боль.

Согласна с Вами.
Перекрасить фасад или попасть на дорогостоящие работы это запросто.

[Roupy]

Droopy, у наших знакомых была цель- иметь доход в евро и во французском банке. Поэтому покупали студию во Франции. Мне , например. Неинтересно и не хочется иметь недвижимость в России, тем более получать там какой- то доход. У всех разные причины, вкладывать деньги в жильё за пределами России.

[Droopy]

Droopy, у наших знакомых была цель- иметь доход в евро и во французском банке. Поэтому покупали студию во Франции. Мне , например. Неинтересно и не хочется иметь недвижимость в России, тем более получать там какой- то доход. У всех разные причины, вкладывать деньги в жильё за пределами России.

Если знакомые хотят иметь именно квартиру в Европе, а не в России, то это другое дело. Доход от сдачи идентичной квартиры чистыми на руки в любом случае будет выше после сдачи квартиры в Москве, чем в Париже. если мы сравниваем именно столицы. А так - дело вкуса, конечно.
Но замена лифта, входной двери в подъезд, ремонт фасада, вообще любые работы на лестничной клетке, в подвале и т.п. в России не будут стоить тысячи евро, как во Франции. даже если оплачивать взносы на капремонт, против которых сейчас все так возмущаются, это все равно копейки по сравнению с тем, во сколько это обойдётся во Франции.
Мы меняем в этом году входную дверь и домофон, так папаше Дорсету это обойдётся в 1000 евро, вынь да положь. В прошлом красили стены на этажах, заделывали какие-то дыры на асфальте вокруг столбиков во дворе, какие-то растения сажали, будь они неладны. В Москве у меня голова не болела, кто что посадит или отремонтирует в подъезде, всё происходило без увеличения платежей за коммунальные услуги.

[Ирис]

Droopy, а на дефолты в РФ не приходилось нарываться? И разве есть прогнозы какие-нибудь трезвые и уверенные по поводу развития цен и вообще состояния рубля?

Я купила квартиру в 2014 году по курсу рубля 1:46, продала по курсу 1:78, я не математик, чтобы точно подсчитать свои убытки. Но тенденция ценовая в городе, где это все происходило, идёт на снижение, так что цены только падают и чем дальше, тем больше бы я теряла. Полная неизвестность с ликвидностью жилья в РФ - вот в чем вопрос, особенно, если живёшь за границей и деньги интересуют только в валюте.

Сколько моих знакомых не успели продать своё жильё до последнего дефолта и жаба душит продавать сейчас, потому что получат значительно меньше, чем могли бы до.

[Ghenadie1979]

Если знакомые хотят иметь именно квартиру в Европе, а не в России, то это другое дело. Доход от сдачи идентичной квартиры чистыми на руки в любом случае будет выше после сдачи квартиры в Москве, чем в Париже. если мы сравниваем именно столицы. А так - дело вкуса, конечно.
Но замена лифта, входной двери в подъезд, ремонт фасада, вообще любые работы на лестничной клетке, в подвале и т.п. в России не будут стоить тысячи евро, как во Франции. даже если оплачивать взносы на капремонт, против которых сейчас все так возмущаются, это все равно копейки по сравнению с тем, во сколько это обойдётся во Франции.
Мы меняем в этом году входную дверь и домофон, так папаше Дорсету это обойдётся в 1000 евро, вынь да положь. В прошлом красили стены на этажах, заделывали какие-то дыры на асфальте вокруг столбиков во дворе, какие-то растения сажали, будь они неладны. В Москве у меня голова не болела, кто что посадит или отремонтирует в подъезде, всё происходило без увеличения платежей за коммунальные услуги.

Для меня Москва не совсем опция, ибо я там не живу (и в России вообще), и придется столкнутся с теми же проблемами удаленного управления квартирой и арендой. Плюс ниже указанная нестабильность рубля и цен, а в том же Парижском регионе даже в жесткий кризис, цены практически не падали, а за 20 лет выросли на 50-100 %.

[Ghenadie1979]

На эти деньги можно купить квартиру в Москве или в Питере, не в центре, но неплохую. И сдавать, не связываясь с французской бюрократией и налогами. Цены на обслуживание дома просто драконовские, налог на владение тоже, по сравнению с Россией, просто огромный. на мой взгляд - лишняя головная боль.

"Цены на обслуживание дома просто драконовские, налог на владение тоже"- согласен, это пугает, и кстати в том числе по сравнению даже с другими странами ЕС.

По итогам анализа разных источников, выходит что Париж и регион среди наименее выгодных мест в Европе по % доходности от сдачи квартир, ввиду цен, налогов, бюрократии и законов по защите сьемщиков. Процент доходности выходит макс. 3%, плюс риски

[Ptu]

Шаржи составляют 2200 ЕВРО в год. Есть ли шанс выйти на аренду хотя бы 650 чистыми, после всех налогов и страховки? Видел цены в рамках 900-1000 (charges inclus) за подобные квартиры.

Вы не забыли, что нужно вычесть так же налог на недвижимость? который будет для вас без всяких скидок abattement, так как это не основное ваше жилье.
Надо заложить так же в расходы то, что обычно каждый год тратится не поддержание жилого дома в порядке. Не знаю как это будет рассчитываться для вас, для обычных владельцев все просто - проголосованные общим собранием работы делятся на всех с учетом их жилплощади. А так же непредвиденные работы (ну мало ли что потекло, лифт сломался или отопление полетело..). Как это будет в доме со смешаным владением я не знаю. Но такие расходы совершенно очевидно будут.
Ну и налоги на полученный доход от аренды. Возможный ремонт после съезда жильцов. НАдо так же заложить некоторый процент времени пустования квартиры. Не знаю сколько, это ведь вероятностная, статистическая цифра, ну скажем 2 месяца в год. Условно. И это может оказаться очень оптимистическая цифра - 2 месяца..

НLM для меня очевидный минус. Всегда будет заставлять людей крепко задуматься снимать ли такое жилье с таким неоднозначным соседством...

[Irisse]

Мои знакомые, живущие в Москве как -то побывали в Нормандии и очень им там понравилось, настолько, что они решили там приобрести квартиру. Ну вообщем, чтобы времени даром не терять они даже нашли русскоязычного агента, и он даже нашел им симпатичную квартиру. Вообщем все было хорошо, но тут попутала их нелегкая спросить моего мнения. Ну что сказать я тоже не поленилась связалась с другим агентством на предмет шаржей и отопления. Вообщем шаржи плюс налог на нежвижимость плюс отопление и прочее и прочее. Вообщем они ужаснулись сколько им пришлось бы платить даже не живя в этой квартире ни дня. Про захватчиков я их тоже напугала... Вообщем народ решил не связываться...

[Alexam]

Интересная тема !

У одного моего родственника, занимающегося недвижимостью профессионально (то есть разбирающегося в ней прекрасно) есть железный принцип, которого он всегда придерживается - не покупать недвижку в той стране, в которой НЕ живешь (в крайнем случае можно, но только если прекрасно знаешь местный рынок, местный язык, законы И при наличии надежных близких родственников или друзей в данной стране (которые смогут, если что - решить любую проблему с квартирой быстро.

Вообще, считается, что во Франции проще и легче сдавать одно-или двух-комнатные квартиры. И в престижном районе/городе, где цены постоянно поднимаются. Поэтому, если бы у меня было столько денег, я бы купила лучше студию в предпарижье нежели указанную
Квартиру в Пуасси... А вообще, действительно, может, лучше в Москве ?

[Maury]

нашел про помощи знакомых живущих в Пуасси

А что случилось с Вашими знакомыми?
Почему Вы им больше не доверяете?
Вы при их помощи нашли именно эту квартиру в именно этом квартале именно этого города, а теперь спрашиваете совета у посторонних людей, которые в глаза не видели ни квартиру, ни квартал, ни сам город...
Если же Вас интересуют (что было бы совершенно логично) общие проблемы сдачи жилья во Франции, то рекомендую почитать уже открытые темы, коих на форуме достаточно.

[Ghenadie1979]

Уважаемые друзья,

Спасибо за мнения и конструктивную критику !

Весьма полезно, ибо я в Париже был раз пять, но не более 3-5 дней за раз - и хорошего понимания ситуации не имею.

Про математику, вот детали, хотя они многого не добавляют к общей картине ситуации:

Аренда в год: 11 160 евро (930 евро x 12, charges inclus 180 x 12); без коммуналки - 9000 евро (750 x 12).

В минус пойдут: 800 EUR tax fonciere; 200 евро страховка. Налог на доход ~ 1600 евро (9000-800-200)* 20%.

Итого чистая сумма - 7400 в год, ~ 615 в месяц (в идеале, не беря в расчет возможный простой). То есть доходность в 5% (615 x 12 = 7380 / 142 000).

Cогласен, все довольно таки на острии ножа.

НО. Каковы альтернативы?

Инфляция, стабильный рост цен на недвижимость сьедают с трудом заработанные деньги. Если взять скажем период за последние 20 лет, то в конечном итоге, цены выросли процентов на 50 - 100% в Иль д Ф, к тому же недвига дает небольшой но стабильный доход - 5%, даже 4%, это неплохо по сравнению с банками.

Напрягают истории из разряда проблем с жильцами во Франции...

Знакомые не делись никуда, я просто решил получить больше информации - ведь рискую то я, своими кровными ... и мне потом расхлебывать.

Вчера другие знакомые отговаривали меня от Франции в пользу Голландии - Гааги или Роттердама. Страну я знаю и люблю, проучился там год, лет 15 назад.

Есть ли жизнь для маленьких инвесторов во Франции, нет ли жизни - это пока для меня непонятно... Огни Парижа манят, но вот HLM в Poissy - хороший ли это вариант для сдачи в аренду с прибыльностью в 4-5% ....

[milysia]

Уважаемые друзья,

Спасибо за мнения и конструктивную критику !

Весьма полезно, ибо я в Париже был раз пять, но не более 3-5 дней за раз - и хорошего понимания ситуации не имею.

Про математику, вот детали, хотя они многого не добавляют к общей картине ситуации:

Аренда в год: 11 160 евро (930 евро x 12, charges inclus 180 x 12); без коммуналки - 9000 евро (750 x 12).

В минус пойдут: 800 EUR tax fonciere; 200 евро страховка. Налог на доход ~ 1600 евро (9000-800-200)* 20%.

Итого чистая сумма - 7400 в год, ~ 615 в месяц (в идеале, не беря в расчет возможный простой). То есть доходность в 5% (615 x 12 = 7380 / 142 000).

Cогласен, все довольно таки на острии ножа.

НО. Каковы альтернативы?

Инфляция, стабильный рост цен на недвижимость сьедают с трудом заработанные деньги. Если взять скажем период за последние 20 лет, то в конечном итоге, цены выросли процентов на 50 - 100% в Иль д Ф, к тому же недвига дает небольшой но стабильный доход - 5%, даже 4%, это неплохо по сравнению с банками.

Напрягают истории из разряда проблем с жильцами во Франции...

Знакомые не делись никуда, я просто решил получить больше информации - ведь рискую то я, своими кровными ... и мне потом расхлебывать.

Вчера другие знакомые отговаривали меня от Франции в пользу Голландии - Гааги или Роттердама. Страну я знаю и люблю, проучился там год, лет 15 назад.

Есть ли жизнь для маленьких инвесторов во Франции, нет ли жизни - это пока для меня непонятно... Огни Парижа манят, но вот HLM в Poissy - хороший ли это вариант для сдачи в аренду с прибыльностью в 4-5% ....

Квартира большая , её снимет семья с детьми , если они перестанут платить, то выселить их вы сможете только через суд - затраты- и самое быстрое ! Через 2 года! .
А потом придётся делать ремонт ( во Франции очень дорогой) и кто этим всем будет заниматься .
Вот и сопоставьте такой риск и 5% , которые можно в Москве получить без такого головняка.

[Irisse]

Ghenadie1979, если несмотря ни на что хочется купить квартиру, может лучше поменьше, но в более симпатичном месте? А вообще я бы вам сказала тоже, что и своим знакомым: "А оно вам правда надо ?" (с)

[Iryna13]

но вот HLМ

это достаточно, чтобы не ввязываться в эту авантюру.

[Maury]

и хорошего понимания ситуации не имею.

Ответ дали.

это достаточно, чтобы не ввязываться в эту авантюру.

Я уже писал, если очень хочется влезть в бизнес, о котором Вы имеете смутные представления, начните с изучения мат.части.

[Iryna13]

Я уже писал, если очень хочется влезть в бизнес, о котором Вы имеете смутные представления, начните с изучения мат.части.

это мне или автору?

[Small_birdie]

Гхенадие1979, смотря, кому сдать.

[Ghenadie1979]

Гхенадие1979, смотря, кому сдать.

Есть идея не сдавать французам а нашим и другим восточно-европейцам.

[olena_k]

Есть идея не сдавать французам а нашим и другим восточно-европейцам.

И что? Они точно также защищены французскими законами. Или вы хотите нелегалам сдавать?

[Small_birdie]

Есть идея не сдавать французам а нашим и другим восточно-европейцам.

Напрасно смотрите на национальность, на человека смотрeть надо, где работает, что из себя представляет.

[Ptu]

В минус пойдут: 800 EUR tax fonciere

Вы эту цифру узнавали именно для владельца проживающего в этой квартире, или для недвижимости под сдачу? Так как второй вариант не имеет никаких скидок ,которые полагаются для основного жилья, и становится существенно дороже.
Оять же вы не заложили в расчет затраты на ремонтные работы, которые всегда есть в любом доме. Крышу починить, в лифте поменять детали, да много чего. Особенно если дом старый, так там просто отворяй ворота...

[Ghenadie1979]

Вы эту цифру узнавали именно для владельца проживающего в этой квартире, или для недвижимости под сдачу? Так как второй вариант не имеет никаких скидок ,которые полагаются для основного жилья, и становится существенно дороже.
Оять же вы не заложили в расчет затраты на ремонтные работы, которые всегда есть в любом доме. Крышу починить, в лифте поменять детали, да много чего. Особенно если дом старый, так там просто отворяй ворота...

Да, вы правы, я считал как для проживающего в этой квартире - а теперь я так понимаю что ставки taxe fonciere разные для недвижимости под сдачу? Я читал сейчас что вроде раза в три выше - как для residence secondaire ? Хотя во Франции это была бы моя единственная недвижимость ...

[Ptu]

Хотя во Франции это была бы моя единственная недвижимость ...

Но вы лично же в ней не будете жить, то есть это не может быть вашим основным жильем по определению.