Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[mila74]

В нашей османской резиденции в Париже продаётся однушка на первом этаже (RDC), окна выходят во двор, не на улицу, 41м2 ; 400.000€ + 50.000€ ремонт. Без агенства, продаёт комитет собственников. Я не имею никакого понятия о ценовом балансе ? Такое потом просто сдать?

IEF, могу написать про опыт проживания в такой квартире. Мы какое-то время проживали в квартире в османской резиденции в центре Парижа на первом этаже (RDC). Ужас ужасный!

Центр Парижа не люблю - толпы туристов днем и ночью, часто сложно сесть в метро, некоторые станции метро или улицы закрывают/перекрывают из-за разных мероприятий. На окнах квартиры были решетки - понятно, что это необходимо для безопасности - все-таки RDC, но как-то не очень приятно жить за решеткой. Окна спальни и другой комнаты у нас выходили во двор, где стояли мусорные баки. И все жильцы, которые шли погулять поздно вечером или на работу рано утром, заходили во двор и выкидывали мусорные мешки и стекло. Постоянный шум из-за выбрасываемого мусора усиливался эхом внутреннего двора-колодца. Также в этих мусорных бачках водились кошки, которые устраивали разборки/"концерты" по ночам. Учитывая, что моя работа и работа моего мужа связаны с поездками за рубеж и ненормированным рабочим днем, то мы в этой квартире долго не выдержали именно из-за невозможности нормально спать.

Думаю, что сдать такую квартиру будет несложно, но вопрос в том - как часто придется искать новых жильцов.

[Миледи55]

Доброго времени суток присутствующим.Прошу совета в нашей ситуации.

Мы нашли дом,договорились о цене,подписали компроми.Запросили кредит и не получили его.Расстроились,успокоились и решили,что не судьба.Тут хозяин дома выходит на нас,предлагает снизить цену и,что бы мы пробовали еще запрашивать кредит.При этом он очень не доволен работой агенства и хочет прекратить с ним все отношения.Напрямую,минуя агенство,нам сказали,мы не можем покупать этот дом.Или можем?
А если хозяин заключит договор с другим агенством,мы можем пытаться его купить?
У нас изменились обстоятельства и шансов на получение кредита стало больше.

Договор у хозяина с агентством имеет срок действия? Я бы подождала когда закончится этот срок ( если он, конечно, не бессрочный ) и купила бы у хозяина напрямую, без всяких агентств. Напрямую покупать можно, если никто из сторон не привязан договорами ( действующими ) к агентствам. Удачи.

[Ptu]

Договор у хозяина с агентством имеет срок действия?

Обычно этот параграф о штрафах и имеет такой срок действия, когда отношения напрямую покупатель-продавец уже не актуальны, так как слишком долго ждать. Иначе этот параграф бесмысленный.

[Миледи55]

Обычно этот параграф о штрафах и имеет такой срок действия, когда отношения напрямую покупатель-продавец уже не актуальны, так как слишком долго ждать. Иначе этот параграф бесмысленный.

Так может в конкретном случае оказаться, что договор скоро закончится, может до истечения срока остается месяц ( надо выяснить у хозяина ), то можно и подождать, тем более, что инициатива исходит от продавца.

[Ptu]

Поинтересоваться конечно, стоит. ТАк как продажи длятся долго совсем не редко, поэтому агенства ставят сроки по 3 года.
В любом случае это финансовый гимор продавца. Но и покупателю неудобства есть. Так как в последний момент это может застопорить сделку, если продавец вдруг осознает, что попадает на деньги.

[Ирис]

Здрасьте
Вернулась к своим баранам: первый старинный дом где работ много, но площади меньше чем в «отравленном подарке» - старый особняк 300м2.

Исходные данные - 160м2, старый дом в стиле Османа (паркет, камин итд). В центре города на спокойной улице сбоку колледжа старшей. Три этажа. Боюсь брать , боюсь ремонта, боюсь что не продадим если вдруг приспичит. И опять таки вопрос работы мужа. Его могут перевести в другой конец Франции через год, а могут через пять.
Что делать ожидая этот период ума не приложу - покупать или нет? Не то чтобы наживаться, а чтоб не потерять.

А сколько примерно времени этот дом уже стоит в продаже? Каковы причины того, что он не продаётся? Часто бывает, что объект стоит вроде бы и по интересной цене, но объём необходимых работ для возможности хотя бы жить в доме превосходит стоимость среднего кВ.м. в секторе, что ставит под вопрос последующую продаваемость дома без потерь. Как правило, старые дома все нуждаются в теплоизоляции, также стоит проверить состояние крыши, электропроводки и сантехники, а также обогрева, и прикинуть стоимость отделочных работ. Так Вы получите итоговую стоимость дома для Вас. И тогда задайтесь вопросом : сможете ли Вы продать за эту итоговую стоимость или нет?

И почему предыдущий продавец не может продать, а Вы сможете?

Не могу судить по другим регионам, но в моем секторе ИДФ все выгодные предложения уходят за 1-3 дня. Все остальное - неликвид по разным причинам.

[IEF]

Спасибо всем ответившим. Покупать кв-ру в Париже муж не хочет.
Я ищу дом здесь в провинции. Мы сделали предложение цена - 15%. Агент не ответил. Наверно думает что предложение не стоящее. Я не знаю покупать или нет. У меня есть критерии - рядом с колледжем, от 130-190м2, ни больше (из-за налогов), ни меньше (для комфорта всей семьи). Полноценный дом без пристроек и всякой всячины. И такой только один ! Работ на 50.000€. Ок, мы покупаем, делаем работы, а через два-три года муж говорит «переезжаем». Что тогда делать? Продать за итоговую сумму я боюсь не смогу. Сдавать в аренду, чтобы покрывать кредит и брать кредит в другом городе ? Боюсь что это финансово рискованно, два кредита ... ПС: стоимость ежемесячной аренды покрывает ежемесячные выплаты кредита.

[Ирис]

Спасибо всем ответившим. Покупать кв-ру в Париже муж не хочет.
Я ищу дом здесь в провинции. Мы сделали предложение цена - 15%. Агент не ответил. Наверно думает что предложение не стоящее. Я не знаю покупать или нет. У меня есть критерии - рядом с колледжем, от 130-190м2, ни больше (из-за налогов), ни меньше (для комфорта всей семьи). Полноценный дом без пристроек и всякой всячины. И такой только один ! Работ на 50.000€. Ок, мы покупаем, делаем работы, а через два-три года муж говорит «переезжаем». Что тогда делать? Продать за итоговую сумму я боюсь не смогу. Сдавать в аренду, чтобы покрывать кредит и брать кредит в другом городе ? Боюсь что это финансово рискованно, два кредита ... ПС: стоимость ежемесячной аренды покрывает ежемесячные выплаты кредита.

По какой методике Вы определяли стоимость ремонта? В каком состоянии дом? Обычно привести дом в порядок стоит не менее 100 тыс.. И об этом писали в темах по недвижимости профессионалы-архитекторы с форума. Чуть дешевле будет стоить, если человек сам все делает, но и в этом случае стоимость материалов никто не отменял.

[IEF]

Ирис, мы с предприятиями делали смету. Изоляцию делать не надо, паркет в отличном состоянии. К газу дом подключили. Из работ - легкий ремонт крыши, электрика, немного сантехники, стены, по мелочи вообщем. Я для своего комфорта сделала бы кухню.

[Ptu]

IEF, крыша это из самых дорогостоящих ремонтов. Вы смету сделали на ее ремонт?

[Ptu]

а через два-три года муж говорит «переезжаем».

Покупка на два-три - четыре года априори не рентабельна. Даже если это отличная квартира в отличном месте и вы ее продаете за ту же цену, что и купили или немного дороже. Так ка расходы на нотариуса/госналог вам никто не вернет, плюс вы еще потратитесь на агенство, которое будет продавать.

[IEF]

Ptu, да сделали, 5000€. Всю крышу ремонтировать не надо. Немного моха снять, два velux поменять. Если только что-то от нас не скрыли. Старый дом - он всегда полон сюрпризов.

[Оксана75]

Спасибо за советы.Сегодня были в агенства,закрыли компроми ,решим кое какие дела,созвонимся потом с продавцом и решим как быть.Оказывается дом выставляли на продажу 2 агенства.Сейчас по идее то 2е выставит снова.Если это наш дом,он нас дождется,если нет,не судьба,будем другой искать.

[IEF]

Оксана75, у продавца в mandat, всё чёрным по белому писано, что можно и что нет. У нас было условие, что 6 месяцев после визита дома мы не сможем у этого человека покупать дом. Подписывали bon de visite.

А взять дом в аренду и оформлять продажу через пару месяцев ?

[IEF]

Покупка на два-три - четыре года априори не рентабельна. Даже если это отличная квартира в отличном месте и вы ее продаете за ту же цену, что и купили или немного дороже. Так ка расходы на нотариуса/госналог вам никто не вернет, плюс вы еще потратитесь на агенство, которое будет продавать.

А вдруг недвижимость взлетит ? А вдруг меня муж бросит (детям будет)? А вдруг это то, что нам надо, а вдруг мы здесь на 6 лет застрянем? Вообщем кручу узлы из своей головы

[Ptu]

IEF, ну так всем приходится перед покупкой взвешивать вероятность событий разного порядка по ситуации. Оценка вероятности только на вашей интуиции и здравом смысле.

[Small_birdie]

а вдруг мы здесь на 6 лет застрянем

Это ж разве долго? Мы на съёмных живём. В IDF предлагали выкупить, муж сказал - пусть сами там живут, стены трещинами пошли от чрезмерного отопления (нерегулируемого). Здесь тоже после 3 лет жизни выявилось море недостаков, даром, что новое здание. Буквально трубы канализационные на паркинге внизу чуть на голову не падают, народ пакеты пластмассовые приспосабливает, чтобы ничего на машины не текло , зданию 5 лет .

Если есть деньги - вкладывайте. Только сюрпризы, возможно, будут, даже при самом оптимистическом прогнозе.

[Ptu]

а вдруг мы здесь на 6 лет застрянем?

За 6 лет вы не отобъете нотариуса/госналог. В целом считается около 10 лет нужно прожить, чтобы его отбить. Это еще не так страшно, если вы теряете только нотариуса/госналог. А если туда еще добавляется падение стоимости, вот тогда уже будет очень даже ощутимые потеи.

[alla4ka]

Спасибо всем ответившим. Покупать кв-ру в Париже муж не хочет.
Я ищу дом здесь в провинции. Мы сделали предложение цена - 15%. Агент не ответил. Наверно думает что предложение не стоящее. Я не знаю покупать или нет. У меня есть критерии - рядом с колледжем, от 130-190м2, ни больше (из-за налогов), ни меньше (для комфорта всей семьи). Полноценный дом без пристроек и всякой всячины. И такой только один ! Работ на 50.000€. Ок, мы покупаем, делаем работы, а через два-три года муж говорит «переезжаем». Что тогда делать? Продать за итоговую сумму я боюсь не смогу. Сдавать в аренду, чтобы покрывать кредит и брать кредит в другом городе ? Боюсь что это финансово рискованно, два кредита ... ПС: стоимость ежемесячной аренды покрывает ежемесячные выплаты кредита.

Это ваши риски. Трудно их оценивать со стороны. Вот как я подхожу к покупке : Если после всех вложений в эту недвижимость останется ли она ликвидной с моей маржой ? Если нет или есть сомнения, то я это не покупаю.

[IEF]

За 6 лет вы не отобъете нотариуса/госналог. В целом считается около 10 лет нужно прожить, чтобы его отбить. Это еще не так страшно, если вы теряете только нотариуса/госналог. А если туда еще добавляется падение стоимости, вот тогда уже будет очень даже ощутимые потеи.

Ок А если потом сдать в аренду ? А вдруг он сам себя окупит, профинансирует. Примерная смета сейчас такая - 900€/ месяц кредит, аренда такого дома 1100€/ месяц. Понятно, выручки на руки нет, ещё бы кредит покрыть, налоги, ремонты, простой... Но всё таки было бы здорово, если дом сам на себя работает, а через 20 лет - наш.

Я знаю одно, квартал очень востребованный. А всё остальное, это сплошные головные узлы.

Спасибо всем за советы. Мне очень помогает отрезвить разум.

[Dude]

Ок А вдруг ... через 20 лет - наш.

Чего уж проще забейте в эксель и поиграйтесь со сценариями сразу все станет ясно. Не забудьте подоходный на рентовый доход учесть

[alla4ka]

Ок А если потом сдать в аренду ? А вдруг он сам себя окупит, профинансирует. Примерная смета сейчас такая - 900€/ месяц кредит, аренда такого дома 1100€/ месяц. Понятно, выручки на руки нет, ещё бы кредит покрыть, налоги, ремонты, простой... Но всё таки было бы здорово, если дом сам на себя работает, а через 20 лет - наш.

Я знаю одно, квартал очень востребованный. А всё остальное, это сплошные головные узлы.

Спасибо всем за советы. Мне очень помогает отрезвить разум.

Если вам получится взять кредит, и удачно сдать в аренду, то почему бы и нет. Пусть деньги банка работают на вашу недвижимость, которая станет вам за бесплатно через 20 лет. А если это ваши кровные, то им за эти 20 лет можно найти гораздо лучшее применение.

[Печкин]

А если это ваши кровные, то им за эти 20 лет можно найти гораздо лучшее применение.

Например, мне одолжить под 10 процентов годовых.

[IEF]

Если вам получится взять кредит, и удачно сдать в аренду, то почему бы и нет.

Да. Конечно же будем брать кредит. В принципе мы сделали предложение. Дом стоит за 200.000, собственники месяц назад отказали предложение 180.000. А я предложила 170.000 Ca passe ou ça casse. Я не понимаю почему люди отказали 180.000. Рынок сейчас не ахти, сезон продаж закончился, дом пустой, налоги капают, счета тоже. Но кажись мне не пролетит мое предложение. Агент даже не прокомментировал, ничего не сказал. Учитывая объём работ, бОльше предлагать не хочу.

[Печкин]

Я не понимаю почему люди отказали 180.000.

Может, не торопятся. Рынок сейчас как раз очень хороший. В Париже все раскупают, как горячие пирожки.

[Ирис]

Да. Конечно же будем брать кредит. В принципе мы сделали предложение. Дом стоит за 200.000, собственники месяц назад отказали предложение 180.000. А я предложила 170.000 Ca passe ou ça casse. Я не понимаю почему люди отказали 180.000. Рынок сейчас не ахти, сезон продаж закончился, дом пустой, налоги капают, счета тоже. Но кажись мне не пролетит мое предложение. Агент даже не прокомментировал, ничего не сказал. Учитывая объём работ, бОльше предлагать не хочу.

Бывают случаи необъяснимого упорства. У нас несколько лет стоял в продаже дом за 750.000, это нормальная цена дома в нашем секторе, но с большими работами тысяч на 150-200. Но! Этот дом был деревянный и полностью под снос. Т.е., фактически, продавался участок под застройку, с последующим гемором по оформлению сноса и разрешения на строительство. И строительством 100% нового дома. Но собственники упорствовали и лет 8 висело объявление. Это был раздел наследства, а в таких случаях, если наследники не согласны между собой, например, то дело дым. Мы ж не знаем конкретных обстоятельств. Бывает так, что люди кочевряжатся и не продают свой объект, а потом скидывают сильнее, чем покупатели из числа первых предлагали. Это мне агент по недвижимости из ORPI рассказывал, с которым мы работали. Я уже писала, что узнала от него, что покупки недвижимости относятся к разряду спонтанных. Поэтому мне всегда чуднО читать о том, что люди сами свои дома оценивают точно, потом тысяч на 20 плюс минус торгуются... На практике с такой точностью не приходилось сталкиваться..

[Ptu]

Ирис, на дома да, сложновато. А вот на квартиры однотипные , которых много
и движухи много в одной коммуне вполне можно, так как видно что по чем продается.

[sirniki]

IEF, кроме вас никто не знает ни вашего района, ни вашей ситуации. Если вы пишите, что от перевода в Марсель можете отказаться,значит следующий перевод вы можете спрогнозировать на сегодняшних условиях, что муж будет на выходные приезжать к вам, т.е. вы останетесь тут. А если в этом городе семья мужа, то часто французы (во всяком случае в нашем департаменте) на пенсию возвращаются в родной город, у нас даже в доме престарелых все встречаются и рассказывают о своей жизни за пределами города, т.е. у вас все шансы вернутся.
По поводу работ, мы покупали дом, по цене земли, у нас были диагностики и сметы, в итоге, при более детальном осмотре, мы переклеили обои и поменяли линолиум на паркетную доску, постепенно заменяем розетки, которые расшатались (я этим нагружаю сына подростка, ему на пользу попробовать и для всей семьи хорошо, свою комнату он сам всю переделал) и мне было в удовольствие переклеить обои, так что сметы оказались в разы разы меньше. А смета на электрику, была исправленна продавцами, очень оригинальным способом, все провода и розетки, которые не соответствовали нормам, были убранны, осталось только то что соответствует нормам, и радиаторы включающиеся в розетки,электрики все настаивают убрать и напрямую включить, но я не хочу, на лето я полностью из розеток их выключаю, чтобы случайно не грели (такое уже было, когда дети случайно покрутили ) , и с тех пор мы уже с легкостью перенесли некоторые в другое местп, а какие-то просто убрали под наши запросы. Но окна и утепление потолка уже было сделанно. Уьрать мох с крыши, и перекрасить крышу и покрасить дом, стоит сколько то,но это дело эстетики, можно и не делать, ничего не поменяется.

[IEF]

Если вы пишите, что от перевода в Марсель можете отказаться,значит следующий перевод вы можете спрогнозировать на сегодняшних условиях, что муж будет на выходные приезжать к вам

Изначально этот формат жизни для нас был недопустим. Так получилось, ... мы приняли ситуацию с условием ее временности. Так что следующий переезд точно не хотим быть географическими холостяками. А спрогнозировать не можем. Каждый раз думаем, ну всё осели, через три года «бац» перевод. Всегда говорили себе «в Париж никогда!!!». Через пару месяцев тут и оказались. А теперь думаем быстрей бы воссоединится, как теперь получится... Как же мне всё это надоело.

[Small_birdie]

Всегда говорили себе «в Париж никогда!!!». Через пару месяцев тут и оказались.

Это ваш муж не отказал просто. Моего везде брали в Париж, но он сказал - ни за какие коврижки больше Париж видеть не хочет. Ну, если только вдруг зарплату в 2 раза повысят :-). И то.