Научите, как сдавать в аренду жилье

[Ivelina]

Nork, вы не хотите заключать договор, чтобы брать квартплату наличкой и налоги не платить на revenus fonciers? или еще по каким-то другим причинам?

По нашему опыту (сдача через агенство и без) и опыту знакомых - наилучший вариант, чтобы обеспечить себе получение квартплаты - взять страховку loyer impayé, найти съемщиков, отвечающих критериям страховки (самое главное - зарплата в 3 раза больше месяца аренды) и заключить контакт как положено. В случае неуплаты страховка возмещает убытки и потом сама разбирается с неплатильщиками.

Ситуация у наших знакомых: у них квартира в очень престижной резиденции, вселилась очень приличная семья, с хорошими доходами и без детей. 3 года платили исправно, на 4й год обнаруживается что у мадам уже 3 детей, беременна 4м, без работы, у мужа дела тоже плоховато и они перестают платить. Уже долгое время никак не могут их выселить, зато страховка оплачивает все потерянные месяцы, и у хозяина нет головной боли.

[Nork]

Проблема в том, что такая договоренность юридической силы иметь не будет, т.е. если одна из сторон захочет ее нарушить - она сможет в общем надо, чтобы человек нормальный попался...

Порой на человеке это не всегда написано, к сожалению.
Т.е. Имея такой подписанный на месяц контрактик ты не имеешь права взять за хибот недобросовестного нанимателя и выкинуть его??

[Parka]

А какая разница приезжий он или местный- проблема с оплатой- непролонгируешь ему договор и все.

Разница есть. Для приезжего нужно место (постоянный контракт длительный) для открытия счета в банке, для визы ВНЖ. Думаю, что и местным такая "прописка" часто нужна.
При краткосрочной сдаче эти вопросы не возникают. Но и налоги/коммуналку платит хозяин.

[Nork]

Ivelina, да нет, налоги платить не уклоняюсь, я не жадный, только меня не устраивало бы то, что пусть мне даже платила страховая как положено, но ты уже де факто не владеешь квартирой, т.е. Перспективы распоряжения во времени своим имуществом не опроеделены и все теперь зависит от каких-то аферистов.

[Nork]

Разница есть. Для приезжего нужно место (постоянный контракт длительный) для открытия счета в банке, для визы ВНЖ. Думаю, что и местным такая "прописка" часто нужна.
При краткосрочной сдаче эти вопросы не возникают. Но и налоги/коммуналку платит хозяин.

Это да, согласен, совсем забыл, что снимающим адрес нужен

[Печкин]

Т.е. Имея такой подписанный на месяц контрактик ты не имеешь права взять за хибот недобросовестного нанимателя и выкинуть его??

"Нарушить" в том смысле, что вы как хозяин, именно что можете его выкинуть раньше, хотя "договорились" на год. Со стороны жильца "нарушить" - в смысле, уехать по своему желанию раньше, хотя "договорились" на год...

[landrieux]

Уже долгое время никак не могут их выселить, зато страховка оплачивает все потерянные месяцы, и у хозяина нет головной боли.

И Вы действительно верите, что страховка вот так вот из месяца в месяц платит за аренду ?

[landrieux]

Может тогда заверить съемщика, что арендодатель его не выгонит, к примеру в течении года , но контракт подписывать каждый раз на месяц новый, после каждой оплаты, бумаги-то не жалко, так вот нельзя??

По закону этого делать нельзя.
Это завуалированная аренда на длительный срок, могут подать в суд.

[Печкин]

По закону этого делать нельзя.
Это завуалированная аренда на длительный срок, могут подать в суд.

Почему? если есть контракт, и все законно, то можно. Я даже в отеле жил 4 месяца, и платил помесячно...

[landrieux]

Потому что таков закон. Сезонка есть сезонка, и долгосрочной арендой под неё нельзя заниматься. Съёмщики обычно хорошо проинформированые люди, и могут подать в суд.

А отель, пожалуйста, снимайте хоть по-жизненно. Как Набоков

[Parka]

Потому что таков закон. Сезонка есть сезонка, и долгосрочной арендой под неё нельзя заниматься. Съёмщики обычно хорошо проинформированые люди, и могут подать в суд.

Разница даже в страховках.

[Nork]

Разница даже в страховках.

и что, страховка на длительный срок много дороже чем краткосрочки?

[Parka]

и что, страховка на длительный срок много дороже чем краткосрочки?

не знаю... Знаю, что на короткий аналогична стандартной

[marykar]

Дорогие форумчане, возник следующий вопрос. У нас есть недвижимость в собственности во Франции, которую мы сдаем в аренду. скажите, при заключении контракта на аренду могу ли я вставить в него условия, касающиеся а) возможности периодических посещений арендатором сдаваемого и его инспекции на предмет содержания его в надлежащем состоянии, б) ограничений на вносимые жильцами изменения в интерьер (сверление дыр, окраска стен и пр)? Не будут ли такие условия противоречить закону? Что имеет право делать в снимаем жилье арендатор и что нет?

У нас случилась год назад ситуация, когда в новый только что построенный дом въеала молодая семья с детьми и без нашего ведома они поклеили обои на стены в спальнях и перекрасили стены в салоне и столовой. Мы узнали об этом случайно, когда просто зашли с ними по дружески поболтать, тк увидели их на улице во дворе дома. К счастью, у нас с ними оказались похожие вкусы... Но вот теперь я сдаю второй дом и думаю, как обезопасить себя от возможных изысков дизайнеров-самучек...

ПС: в России с этим обстоит дело хорошо. У меня в контракте на аренду квартиры прописаны штрафы за каждую просверленую дырочку и уполномоченный мной человек регулярно ходит проверять состояние квартиры. А как быть во Франции?

[Sandy]

Вообще сьемщик не имеет права вносить какие-либо измнеия без разрешения арендодателя. А если что изменил, то должен при выезде все привести в прежнее состояние.

[1618]

marykar, Вам надо на сайте <commission des clauses abusives> почитать об этих вопросах. Там же Вы найдете и примеры ранее вынесенных судебных решений. В принципе, эти два пункта могут быть признаны незаконными. Первый - нагружает съемщика обязанностями за рамками, второй - противоречит закону о нормальном обустройстве жилья. Теоретически Вы можете попробовать сформулировать первый пункт с максимальным учетом интересов жильца (напр. инспектировать раз в полгода, по предварительной письменной договоренности, с предоставлением съемщику на выбор нескольких вариантов дат и часов, имхо). По второму пункту прописать подробно все виды ремонтных работ, какие можно ему делать, и также подробно– какие нельзя. Можно понадеяться, что, прочитав контракт, съемщик уважит ваши требования, но надо быть готовым, что в случае судебного разбирательства, эти пункты могут легко признать < clauses abusives>. Штрафы тоже, кстати, из разряда c.a.

[marykar]

1618, То есть вы хотите сказать, что во Франции закон разрешает жильцам по своему ведому вносить изменения в интерьер арендуемого жилья? До каких пределов в таком случае? Вот Sandy выше говорит, что нельзя этого делать. Кто прав?

[Flori]

article 6 loi 1989 (extrait): le bailleur est obligé d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. (une transformation est par exemple l'abattage d'une cloison)

[Flori]

эти пункты могут легко признать < clauses abusives>

Cette clause abusive est contraire à l'article 6d de la loi du 6 juillet 1989, lequel interdit au bailleur de s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Par ailleurs, la Commission a déclaré abusives les clauses interdisant au preneur d'effectuer des aménagements qui n'entraînent pas de dégradations irréversibles des lieux loués (point 17 de la Recommandation).
Enfin, la jurisprudence considère que les travaux de peinture ne constituent que de simples aménagements et qu'il ne peut être fait grief au locataire d'avoir choisi des couleurs autres que passe-partout dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale de par leur originalité (CA Nancy, 1er février 1995).

[marykar]

То есть я правильно понимаю, что это еще один закон, ущемляющий права владельца в пользу "прав" (читай сумасбродств) арендатора, и что остается рассчитывать только на а) хороший вкус арендатора б) незнание им закона в) на его порядочность (правда, сейчас это уже анахронизм)?

[1618]

marykar, это сложный вопрос : вы хотите лишить съемщика всякой возможности персонализации снятого жилища – не красить, не клеить, не вешать,– не каждая психика такое выдержит Лучше в цену заложить будущий ремонт, который вы сделаете после жильцов снова по своему вкусу, имхо.
Поищите какие-нибудь лазейки : может есть какие-нибудь нормы, специальные <label> для жилья, а следовательно ограничения по материалам (типа это био, и обои из супермаркета нарушат условия <label>, а следовательно жильцам нельзя их использовать; или это историческая и культурная ценность, если у вас " шато" и т.п.), имхо?

[Sandy]

Вот тут написано так: http://vosdroits.service-public.fr/F1214.xhtml

Это очень сложное дело, распознать, что значит <transformation de la chose louée>.
Если мне стены покрасят в нежно-лиловый цвет, то для меня это будет <transformation>.
Вообще, есть закон, а есть реальная жизнь. В реальной жизни приходится перед переездом замазывать каждую дырочку в стенах, а при <état des lieux de sortie> под микроскопом разглядывается каждый сантиметр.

[1618]

Sandy, покраску стен и поклейку обоев не считают трансформацией. Трансформация - это окно пробить, встроенный шкаф убрать, арки сделать и проч. А дырки, да, надо замазывать, причем не обязательно тон в тон...

[marykar]

В любом случае спасибо: я получила ответ на свой вопрос. Арендатор ИМЕЕТ право это делать. Значит, чтоб он этого не делал, придется добиваться иными способами, а не ссылкой на закон.

ПС: чтоб все меня лучше поняли, добавлю, что сама сейчас живу в Шотландии в аренованном для нас работой мужа доме, и мне даже в голову не приходит вносить изменения в интерьер! Потому что я сама - собственник и уважаю понятие чужой собственности. Я просто не стала снимать те дома, декор которых мне не походил...

[marykar]

чтобы обеспечить себе получение квартплаты - взять страховку loyer impayé, найти съемщиков, отвечающих критериям страховки (самое главное - зарплата в 3 раза больше месяца аренды) и заключить контакт как положено.

Если несложно, напомните мне эти критерии??? У меня есть страховка garantie locatif от PACIFICA, но я что-то ни разу от них не слышала про критерии. Особо интересует, как обстоят дела со сдачей жилья в аренду преставителям либеральных профессий. Они все приносят "красивые" декларации за прошлый год, но потом вдруг начинают меньше зарабатывать или вообще разоряются. Как ко всему этому отностся страховка?

[Кролень]

б) ограничений на вносимые жильцами изменения в интерьер (сверление дыр, окраска стен и пр)? Не будут ли такие условия противоречить закону?

ПС: в России с этим обстоит дело хорошо. У меня в контракте на аренду квартиры прописаны штрафы за каждую просверленую дырочку и уполномоченный мной человек регулярно ходит проверять состояние квартиры. А как быть во Франции?

Для немеблированного жилья есть типовой контракт - и все ! штрафы за дырочки и проч. - хоть даже Вы и внесете в контракт - не имеют силы. В хозяйственных даже есть такая замазка для дырочек.

А вот про инспекцию я не знаю.