Покупка жилья в Ницце

[Morra]

ещё , пожалуйста, подскажите есть ли наиболее уязвимые районы и этажи в Ницце на случай наводнений?

в Ницце не было наводнений на моем веку. У нас все больше землетрясения.

[ALLAMURATA]

да вы что? про землетрясения не знала. сколько баллов?

[Parka]

в Ницце не было наводнений на моем веку. У нас все больше землетрясения.

Да, ладно ))
Постоянно, почти каждый год перекрывается из-за затопления Променад. Но это не Ницца конкретно, а практически весь ЛБ. А что касается землетрясения, то Ницца находится действительно в опасной сейсмической зоне. Однако, не видел еще пока ни одного старого разрушенного дома. А вот затопленные видел, особенно в подвалах и подземных гараж много воды. И разрушения (особенно вывороченные вековые сосны и поломанные пальмы) после ливней и шквальных ветров вижу каждый год.

да вы что? про землетрясения не знала. сколько баллов?

9 минимум
Ну, а если серьезно, то Канны и Ниццу иногда трясет, 5 баллов было сильнейшее в 2014 году

[Hatacha]

ещё , пожалуйста, подскажите есть ли наиболее уязвимые районы и этажи в Ницце на случай наводнений?

У нас на фаброне никогда не будет наводнений, потому как холмы. А мы еще купили квартиру в резиденции, где всего-то 2 этажа, квартира с отдельным входом, так что и в случае землетрясения успеем выбежать на улицу.

[OxaBly]

в этом департаменте не бывает ДЛИТЕЛЬНЫХ ветров, и холодных я тоже не упомню.
Иначе кто б здесь жил?

Мы у границы с Испанией живём, на побережье. Прошлой зимой трамонтань нас измучила, по две недели кряду, перерыв на одну и все заново. Просто душу выдувает! А местные говорили, ну максимум девять дней может дуть.

[OxaBly]

У нас на фаброне никогда не будет наводнений, потому как холмы. А мы еще купили квартиру в резиденции, где всего-то 2 этажа, квартира с отдельным входом, так что и в случае землетрясения успеем выбежать на улицу.

А какие районы в этом октябре пострадали?

[Morra]

Мы у границы с Испанией живём, на побережье. Прошлой зимой трамонтань нас измучила, по две недели кряду, перерыв на одну и все заново. Просто душу выдувает! А местные говорили, ну максимум девять дней может дуть.

и что? причем здесь Приморские Альпы? здесь сильные ветра редкость, но бывают. но не помню, чтобы сильный ветер держался больше суток.

[Morra]

Да, ладно ))
Постоянно, почти каждый год перекрывается из-за затопления Променад. Но это не Ницца конкретно, а практически весь ЛБ. А что касается землетрясения, то Ницца находится действительно в опасной сейсмической зоне. Однако, не видел еще пока ни одного старого разрушенного дома. А вот затопленные видел, особенно в подвалах и подземных гараж много воды. И разрушения (особенно вывороченные вековые сосны и поломанные пальмы) после ливней и шквальных ветров вижу каждый год.

9 минимум
Ну, а если серьезно, то Канны и Ниццу иногда трясет, 5 баллов было сильнейшее в 2014 году

да, вы правы. Затапливает изредка Променад и разрушает пляжи. Но первые этажи еще не заливало со стороны моря. Говоря это, я забыла о селевых потоках. они иногда заливают некоторые дома, но здесь как карта ляжет.
Говоря о землетрясениях, я вас огорчу, мы живем на пороховой бочке. Может до 8 баллов грохнуть. Периодичность. 150-200 лет. Последнее сильное было в 1887 году примерно. А 3-5 баллов мы уже испытывали, ничего страшного. Дом правда туда сюда шатануло, но не более того.

[Hatacha]

Я знаю, что Канны пострадали

[Hatacha]

да, вы правы. Затапливает изредка Променад и разрушает пляжи. Но первые этажи еще не заливало со стороны моря. Говоря это, я забыла о селевых потоках. они иногда заливают некоторые дома, но здесь как карта ляжет.
Говоря о землетрясениях, я вас огорчу, мы живем на пороховой бочке. Может до 8 баллов грохнуть. Периодичность. 150-200 лет. Последнее сильное было в 1887 году примерно. А 3-5 баллов мы уже испытывали, ничего страшного. Дом правда туда сюда шатануло, но не более того.

С эпицентром где-то высоко в горах. До нас дошли лишь слабые отголоски. Я думаю, сейчас по ночам в центральной части Ниццы гораздо бОльшая вибрация от того, что строят подземный туннель для трамвая (знакомая рассказывала).

[Parka]

Тут мне в личку письмо пришло....
Пишут, что прочитав тут нашу беседу, в Ниццу кинутся тысячи русских, чтобы инвестировать в квартиры. Типа 20 тыс/год дохода - это 10% годовых на вложенные деньги. Будут скупать десятками студии и получать по 20000/год дохода!

Чтобы развеять мысли некоторых граждан, хочу разом огорчить будущих инвесторов. Вместо прибыли они могут получить убытки.
Почему?
Давайте порассуждаем об краткосрочном арендном бизнесе на квартирах в Ницце:
1. Падение цен. Уже начиная с 2011 года идет не только застой, но и уже довольно существенное снижение цен за недвижимость. Многие наверное заметили значки "новая цена", "цена снижена" и проч. на квартиры и дома.
Т.е, если в 2013 году, например, квартира стоила 600 000 евро, то сейчас она может стоить и 450 000. Несложно прикинуть, что цена может падать (на дорогое жилье) и до 50 000 год. Кто-то спросит - а почему я рассматриваю дорогой сегмент жилья. Да потому, что когда идет разговор о доходности в 20 000 евро/год (а это всего-то 1650 евро/мес!), то имеется ввиду, что разговор идет о жилье именно в этих диапазонах - 500 000 - 800 000. Таким образом, несложно прикинуть, что это не 10% годовых, а много меньше. Не надо забывать, что из этой суммы еще надо вычесть налоги на доход. А потом заплатить за коммуналку, налоги на саму квартиру, ЗП уборщице, которая будет драить квартиру и стирать белье и полотенца, а также расходы на коммуналку. А часто надо еще вычесть 25% за услуги фирмы, которая будет помогать сдавать квартиру (например, тот же букинг) или возьмет на себя сервис. Да, еще. Квартиру вы должны обставить новой современной мебелью, поставить там стиралки/посудомойки/огроменный телевизор/духовку, свч и прочее-прочее....
А гости очень любят этим пользоваться и .... ломать. Или пачкать. И вы не сможете взять с них залог, т.к. это отдельная песня. Да и вообще - финансовые расчеты - это отдельная песня. Это не кэш из рук в руки.

2. Что касается иностранцев, то есть еще одна проблема последних лет. Это обесценивание евро. 30% - не мало....

Так вот, несложная арифметика показывает, что проще отложить покупку квартиры. Т.к. скорость падения цен превышает доход от вложения.

А то я так понял, что кто-то решил: купил квартирку тысяч за 200 - спокойно получаешь 20 000 год! Супер! Такого нигде и не снилось в мире!
Уважаемые. Если бы так все было просто и выгодно, то квартиры бы не дешевели, а дорожали бы...
Кроме того, не все догадываются, что если это будет не одна/две квартиры, то это будут уже другие налоги на доход + добавится налог на роскошь ... Мама не горюй
Тогда проще сразу прикупить отель!!!

И помните пословицу - хорошо там, где нас нет.

Всем инвесторам удачи....

[Morra]

правильный продукт в правильном месте приносит правильный доход. Есть такие отдельные кварталы, дома, где квартиры никогда не дешевеют и приносят хороший доход. Нужно просто в этом разбираться. Пример- квартира на границе с Монако сдается в первые пять минут появления на рынке. Пример аренды - 40 кв м с мебелью - 1500 е все включено. Гарантия оплаты- никакой?. Поэтому оплата сразу за год аренды. Еще пример-двухэтажный домик в той же позиции. Чистенький после ремонта и с мебелью - 2 больших студии. 2000 е в месяц. Продажная стоимость 300000 тыс. Есть интересные объекты, надо просто знать местный рынок

[Hatacha]

если обобщать, то вполне может получиться картина, обрисованная Вами. Но есть и удачные примеры из жизни. В моей резиденции соседка сдает квартиру в краткосрочную аренду. В зимние месяцы тариф - 3000 - 4000 в мес., а летом гораздо больше. И прошу заметить, квартира практически всегда занята.

[Parka]

Morra, вы как всегда о долгосрочной аренде... Там можно и квартиру потерять вообще...

[Morra]

Morra, вы как всегда о долгосрочной аренде... Там можно и квартиру потерять вообще...

Можно было бы говорить и о краткосрочной. Ну так лень ею заниматься. Это бизнес на любителя.

А почему потерять то???

[Parka]

если обобщать, то вполне может получиться картина, обрисованная Вами. Но есть и удачные примеры из жизни. В моей резиденции соседка сдает квартиру в краткосрочную аренду. В зимние месяцы тариф - 3000 - 4000 в мес., а летом гораздо больше. И прошу заметить, квартира практически всегда занята.

Но квартира же эта не стоит 200 тыс? И кстати, тариф 3000/мес - это не 3000 дохода.

А почему потерять то???

вам в тему про аренду...

[Hatacha]

Но квартира же эта не стоит 200 тыс? И кстати, тариф 3000/мес - это не 3000 дохода.

Parka, если дальше рассуждать, то можно договориться до того, что в России вложенные деньги принесут гораздо больше дохода, чем во Франции. И будете конечно правы!
Но некоторым нужна квартира здесь, и они готовы брать риски на себя, только бы с районом подсказали. Знаю некоторых, которые полгода живут здесь, а остальные полгода сдают свою квартиру в краткосрочную аренду.

[Morra]

Но квартира же эта не стоит 200 тыс? И кстати, тариф 3000/мес - это не 3000 дохода.

вам в тему про аренду...

в этой же теме идет речь о покупке с последующей арендой? поэтому и говорим об аренде и не вы мне будете объяснять ее риски. Надо знать кому и как сдать, чтобы их избежать.

[Parka]

Знаю некоторых, которые полгода живут здесь, а остальные полгода сдают свою квартиру в краткосрочную аренду.

Да, именно этот вариант и является идеальным. А не скупка десятка квартир для бизнеса. Я именно об этом и писал. А некоторые думают, что 10% дохода им будет с неба валиться само собой

в этой же теме идет речь о покупке с последующей арендой? поэтому и говорим об аренде и не вы мне будете объяснять ее риски. Надо знать кому и как сдать, чтобы их избежать.

так не надо тогда странных вопросов задавать.

[Morra]

Да, именно этот вариант и является идеальным. А не скупка десятка квартир для бизнеса. Я именно об этом и писал. А некоторые думают, что 10% дохода им будет с неба валиться само собой

.

не надо глаголить будто вы истина в последней инстанции. Знаю таких владельцев, которые скупают самые малюсенькие поганенькие студии, ремонтируют и сдают. На один вложенный евро такая аренда приносит максимальный доход. Этот бизнес вариабелен и не надо рассказывать сплошной негатив интересующимся.

[Parka]

не надо глаголить будто вы истина в последней инстанции. Знаю таких владельцев, которые скупают самые малюсенькие поганенькие студии, ремонтируют и сдают. На один вложенный евро такая аренда приносит максимальный доход. Этот бизнес вариабелен и не надо рассказывать сплошной негатив интересующимся.

Так в чем вопрос? А вы почему не скупаете "поганенькие студии"? 10% годовых на вложенный евро!
ПЫСЫ. Я не пишу негатив. Я пишу о том, что у многих это дело представилось не в том ракурсе, в котором дело обстоит на самом деле.

[Morra]

Так в чем вопрос? А вы почему не скупаете "поганенькие студии"? 10% годовых на вложенный евро!
ПЫСЫ. Я не пишу негатив. Я пишу о том, что у многих это дело представилось не в том ракурсе, в котором дело обстоит на самом деле.

потому что, у меня другие, более интересные источники доходов.

Вы представляете ВАШУ версию,как обстоят дела в плане инвестиций в недвижимость, но есть и другие версии и мнения.

[Bokashka]

Тоже не смогла удержаться от ответа. Так как тоже получила личное сообщение на тему:"Не надо делиться информацией, сейчас вся Россия прибежит покупать недвижимость в Ницце и начнет сдавать краткосрочно". Кроме того, что сказал Парка хочу добавить следующее:
1. Сдавать квартиру краткосрочно - это тяжелый труд. Это продажи, а выполнять данные функции свойственно не каждому человеку. И, на мой взгляд, в русском менталитете продажи являются трудом низшего порядка. Мне сложно предположить большое количество людей, которые имея 300 000 евро готовы заниматься этим лично. Не забудьте, что будут даже бессонные ночи, когда клиент будет звонить и говорить, что он не может открыть дверь, и Вы должны решить данный вопрос оперативно и прямо сейчас.
2. Если очень упираться, бороться за каждую копейку, очень качественно выставлять цены аренды на сутки, найти дешевую уборщицу, писать претензии по каждой разбитой тарелке и пытаться получить за это компенсацию, можно выйти на 10% черными. Но надо вкалывать.Дальше надо изучить тему налогов. Имея доход больше 30 000 с чем то тысяч в год с аренды налогообложения будет совсем неприятным. Т.е. покупать даже второй объект недвижимости уже нецелесообразно.
3. Если даже частично передать сервисы на аутсорсинг, то доходность будет гораздо меньше, как минимум на 25-30%, а то и гораздо больше.
4. И если после прочтения всех наших постов каждый 100-й решится именно так зарабатывать деньги, добро пожаловать в клуб гостеприимных хозяев. Такое количество не составит конкуренцию ни мне, ни других хозяевам.

[Bokashka]

И на предыдущую тему - ветра. Опыт проживания в Ницце у меня пока не большой. Да, бывают дни, когда из-за ветра не хочется идти на Променад. Но это скорее исключение, чем практика. мы выбирали между южным побережьем Испании и Ниццей. Так вот в районе Малаги (Фуенхеролла, Марбелья, Беналмадена) там да, ветра иногда сносят. В Ницце, на мой взгляд, с этим нет проблем. Последнее наводнение. Да, в ночь наводнения было очень неприятно и молнии и вода по колено и немного страшно. Но утром улицы были сухие. Немного подмочило кав, но и без этого известно, что в кафе сыро и надо использовать вакуумные пакеты для хранения. Поэтому в целом с климатом в Ницце все приятно. Тема - покупка жилья в Ницце. Не вижу проблем со стороны ветров для отказа в покупке недвижимости в этом городе.

[Parka]

Тоже не смогла удержаться от ответа. Так как тоже получила личное сообщение на тему:"Не надо делиться информацией, сейчас вся Россия прибежит покупать недвижимость в Ницце и начнет сдавать краткосрочно".

Я думаю, что человек, написавший это, несколько далек от реальности, т.е. у него нет опыта. Допустим, это Визитер, который занимается этим бизнесом в России. Сейчас доходность в Москве по аренде упала. Вот и пришли у него мысли - сдавать тут. Но это Франция.
.

[Hatacha]

Тоже не смогла удержаться от ответа. Так как тоже получила личное сообщение на тему:"Не надо делиться информацией, сейчас вся Россия прибежит покупать недвижимость в Ницце и начнет сдавать краткосрочно".

)))))))))) Давно я так не смеялась! Да тут заговор!))))))))))))

[Morra]

Я думаю, что человек, написавший это, несколько далек от реальности, т.е. у него нет опыта. Допустим, это Визитер, который занимается этим бизнесом в России. Сейчас доходность в Москве по аренде упала. Вот и пришли у него мысли - сдавать тут. Но это Франция.
.

реально похоже на заговор. Нет никаких особых сложностей в сезонной ни длительной аренде. Пустая Двушка в Музисьенах 800-1000 евро в месяц сдается. Либо с мебелью сдается в сезон понедельно, с октября по июнь студентам. Если местные жители так сдают и довольны, значит не так все плохо. Я снимаю сыну двушку за Нис Этуаль на учебный год, в районе 900 евро все включено кроме газа/электричества/интернета, квартал никакой.Дом никакой и подъезд очень средний. Июль и август прекрасно сдают понедельно. Стоимость квартиры в районе 50 м2+балкончик в районе 170 тыс.
У нас не было никакого выбора, что снять, зато у владельцев был выбор кому сдать. Ницца - город студентов.

[Morra]

Тоже не смогла удержаться от ответа. Так как тоже получила личное сообщение на тему:"Не надо делиться информацией, сейчас вся Россия прибежит покупать недвижимость в Ницце и начнет сдавать краткосрочно". Кроме того, что сказал Парка хочу добавить следующее:
1. Сдавать квартиру краткосрочно - это тяжелый труд. Это продажи, а выполнять данные функции свойственно не каждому человеку. И, на мой взгляд, в русском менталитете продажи являются трудом низшего порядка. Мне сложно предположить большое количество людей, которые имея 300 000 евро готовы заниматься этим лично. Не забудьте, что будут даже бессонные ночи, когда клиент будет звонить и говорить, что он не может открыть дверь, и Вы должны решить данный вопрос оперативно и прямо сейчас.
2. Если очень упираться, бороться за каждую копейку, очень качественно выставлять цены аренды на сутки, найти дешевую уборщицу, писать претензии по каждой разбитой тарелке и пытаться получить за это компенсацию, можно выйти на 10% черными. Но надо вкалывать.Дальше надо изучить тему налогов. Имея доход больше 30 000 с чем то тысяч в год с аренды налогообложения будет совсем неприятным. Т.е. покупать даже второй объект недвижимости уже нецелесообразно.
3. Если даже частично передать сервисы на аутсорсинг, то доходность будет гораздо меньше, как минимум на 25-30%, а то и гораздо больше.
4. И если после прочтения всех наших постов каждый 100-й решится именно так зарабатывать деньги, добро пожаловать в клуб гостеприимных хозяев. Такое количество не составит конкуренцию ни мне, ни других хозяевам.

зачем вы зря нагнетаете? ключи не теряются и двери открываются как правило. Всего лишь нужно объявить клиентам, сколько им будет стоить. сделать новую связку ключей. Берегут как зеницу ока.Уборщица оплачена клиентами. Тарелки ничего не стоят.

[Bokashka]

зачем вы зря нагнетаете? ключи не теряются и двери открываются как правило. Всего лишь нужно объявить клиентам, сколько им будет стоить. сделать новую связку ключей. Берегут как зеницу ока.Уборщица оплачена клиентами. Тарелки ничего не стоят.

Я не нагнетаю, а описываю личный опыт. Я не знаю почему клиенты не могут открыть двери ключами, которые у них в руках. Я не знаю, почему обычная электрическая плита вызывает у них вопросы - как включить. Я не знаю, почему у них проблемы со стиральной машиной, когда у уборщицы,которая приходит раз в 2 дня проблем со стиркой нет и т.д. Я знаю только одно. В том тоне, в котором сейчас идет переписка в этой теме клиентам отвечать нельзя. Вы не можете на них огрызаться за эти мелочи, Вы должны улыбаться в трубку телефона и решать их проблемы. Это именно то, что я хочу сказать. Что сервис - это работа. И ее надо качественно выполнять, чтобы получать положительные отзывы. Да, уборка включена. Но найдите человека, который будет качественно выполнять свою работу. Иногда приходится менять и в итоге цена за уборку, которую платит клиент не всегда соответствует цене, которую Вы реально платите. Тарелки даже в Икее стоят денег, а еще фужеры, ножи, простыни, которые они умудряются брать на пляж и много других мелочей. Которые по отдельности практически ничего не стоят, но сумма определенная за сезон набегает.

[Parka]

Morra, Ну кто же вам мешает заниматься этим бизнесом, если он так хорош? Возьмите кредит, начните скупать квартирки по 170 тыс... Что-то математика у вас не бъется - не выходит 10% при аренде 900 евро/мес
Вот мне нравится. Те, кто знает этот бизнес изнутри - пишут одно. Те, кто что-то слышал от других/сам снимал/снимает - пишут другое
Вы кому понедельно планируете сдавать? Тут, на форуме ? )) За кэш, без уплаты налогов? Так спросите у них - сколько у них квартиры даже в июле/августе пустуют. И как их в последний момент клиенты кидают незаездом...

Если местные жители так сдают и довольны, значит не так все плохо

Ну, если считать 900 евро - большими деньгами, то лучше этим бизнесом вообще не заниматься...