Строительство собственного дома

[Baila-baila]

Ирис, rose, про архитектора зависит, есть работы по изменению внешнего вида, увеличения объёма здания, изменение фасадов и отверстий в них, или нет, особенно, если дом больше 150 м².
Так или иначе, для открытия новых счётчиков воды и электричества досье попадёт на стол той самой, с круглыми глазами. Геодезист точно нужен для раздела участка.

Мэрия не выдаёт новых счетчиков, это делают EDF и compagnie des eaux по просьбе трудящихся и за отдельную плату. Мэрии лишний foyer fiscal только выгоден, налогов больше соберут.

[rose]

Ирис, росе, про архитектора зависит, есть работы по изменению внешнего вида, увеличения объёма здания, изменение фасадов и отверстий в них, или нет, особенно, если дом больше 150 м².
Так или иначе, для открытия новых счётчиков воды и электричества досье попадёт на стол той самой, с круглыми глазами. Геодезист точно нужен для раздела участка.

Mashoulia, я тот самый архитектор. Если речь идеёт о многоквартирном доме (copropriété), то как правило, люди создают SCI
И в этом случае, проект только с архитектором, несмотря на площадь проекта.
https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F20568

Les personnes morales doivent recourir aux services d'un architecte pour établir le projet architectural quel que soit le projet (construction ou travaux).

[Baila-baila]

Mashoulia, я тот самый архитектор. Если речь идеёт о многоквартирном доме (copropriété), то как правило, люди создают SCI
И в этом случае, проект только с архитектором, несмотря на площадь проекта.
https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F20568

Rose, все-таки добавлю, что en cas de construction neuve ou agrandissement d’une structure existante.
То есть если объект на бумаге делится на две части в пределах существующих стен, то объективно архитектор не нужен, частное лицо может само организовать разделение.


Но в любом случае перекраивание здания я бы категорически не советовала делать без архитектора, это может быть просто опасно. Буквально на днях, когда мне нужен был каменщик, он предлагал совершенно бредовые идеи (пытаясь увеличить объём работ), для которых не просто архитектор, а уже инженер-строитель нужен был, чтобы рассчитывать изменения нагрузки. А он собирался это реализовывать на глазок.
И любой умелец, жадный до денег, будет доказывать частнику, что архитектор - это такой совершенно ненужный человек, а он, умелец, совершенно бесплатно все придумает и все сделает. Это враньё. Архитектор наоборот может помочь сэкономить деньги, предложив более простое решение, и по-крайней мере не будет риска того, что все «красиво» построенное и переделанное обрушится на головы владельцев, потому что парни-рабочие в благородном порыве снесли единственный несущий элемент в гостиной. Я так еле уговорила друзей, дом которых хорошо знала, срочно заново ставить кусок стены, пока их дом не сложился вовнутрь. Они сами с рабочими затеяли ремонт и прислали мне фото похвастаться.

[rose]

Да, там столько нюансов. Если сдавать квартиры - одно. Если потом продавать, то совсем другая история.
И перед тем, как что-то делать, нужно читать PLU: возможно, что в данной зоне, на данной улице разрешены только индивидуальные дома.
Вот здесь подробно описаны все варианты:
https://vente-immobilier.ooreka.fr/f...x-appartements

[rose]

И любой умелец, жадный до денег, будет доказывать частнику, что архитектор - это такой совершенно ненужный человек, а он, умелец, совершенно бесплатно все придумает и все сделает.

к сожалению, очень часто так и бывает.

[Mashoulia]

Мэрия не выдаёт новых счетчиков, это делают EDF и compagnie des eaux по просьбе трудящихся и за отдельную плату. Мэрии лишний foyer fiscal только выгоден, налогов больше соберут.

Не факт, что выгоден, базы-то не меняются и налог на обустройство не платится! А потом им школы строй и дороги делай.
К тому же, именно так и появляются всякие marchands du sommeil, сдающие 5м² без туалета на чердаке. Поэтому все открытия счётчиков проходят через мэрию, если мэр запретит (старое оборудование, недостаточно мест парковки, и тп), то ни новый счётчик газа/электричества, ни подключение к сточным водам не получится.
Остаётся подключение после счётчика, но это запрещено ЭДФ, так как получается перепродажа энергии.

[alla4ka]

Спасибо. Уже ходила. Я в этой мэрии и работаю сейчас, но не помогло. Вновь пришедшая сотрудница отдела только делает такие глаза

Мне интересно знать, в какой момент происходит раздел - при оформлении покупки? И от каких причин зависит, будет одобрено разделение или нет? чтобы сразу искать нужные объекты, а не все подряд.

Изначально в проекте был заложен участок и подъезд к этому участку. При разделении возникает вопрос с подъездом к второму участку, на что мэрия не всегда идет.

[Baila-baila]

Изначально в проекте был заложен участок и подъезд к этому участку. При разделении возникает вопрос с подъездом к второму участку, на что мэрия не всегда идет.

Это как раз критерий, который можно предусмотреть при поиске подходящего для раздела имущества.

[alla4ka]

Это как раз критерий, который можно предусмотреть при поиске подходящего для раздела имущества.

Был у меня похожий случай, купила участок, согласовала с мэрией COS, там он был 0.15, но его хватало на не очень большой второй дом, пригласила геодезиста, который разделил так что бы устроить независимый подъезд. Но соседу эта моя идея построить два дома на одном участке не понравилась, он отправился в мэрию и написал протест. Билась два месяца. Бесполезно., Отдельный въезд на второй участок так и не разрешили. Оказывается что сосед, если ему оказывается какое либо неудобство может даже заблокировать уже начавшуюся стройку.

[Baila-baila]

Был у меня похожий случай, купила участок, согласовала с мэрией COS, там он был 0.15, но его хватало на не очень большой второй дом, пригласила геодезиста, который разделил так что бы устроить независимый подъезд. Но соседу эта моя идея построить два дома на одном участке не понравилась, он отправился в мэрию и написал протест. Билась два месяца. Бесполезно., Отдельный въезд на второй участок так и не разрешили. Оказывается что сосед, если ему оказывается какое либо неудобство может даже заблокировать уже начавшуюся стройку.

Да, может, если докажет, что его интересы в этом вопросе как-то пострадают. И это тоже можно предусмотреть.
Вообще с соседями нужно договариваться ещё даже до покупки, если это возможно, заранее зондировать почву и всячески прикармливать. Особенно до получения разрешения.

[Dude]

про архитектора зависит, есть работы по изменению внешнего вида, увеличения объёма здания, изменение фасадов и отверстий в них, или нет, особенно, если дом больше 150 м².

Слышал что водораздел когда обязателен архитектор это от 225 кв м. Или зависит от региона/коммуны?

[alla4ka]

Слышал что водораздел когда обязателен архитектор это от 225 кв м. Или зависит от региона/коммуны?

Dude, несколько лет назад было 170м2, теперь вроде бы сделали 150м2 ?

[rose]

с 2017 года понизили до 150м2, и это не жилая площадь a "surface de plancher"

[rose]

Да, может, если докажет, что его интересы в этом вопросе как-то пострадают. И это тоже можно предусмотреть.
Вообще с соседями нужно договариваться ещё даже до покупки, если это возможно, заранее зондировать почву и всячески прикармливать. Особенно до получения разрешения.

Да, а еще после получения разрешения на строительство, у соседа ( или у любого другого человека или организации), есть возможность попробовать опротестовать данный проект в течение 2 месяцев со дня установки щита на месте строительства.

Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du panneau de chantier ( art. R. 600-2 du Code de l’urbanisme). Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours ( art. R. 600-1 du Code de l’urbanisme ).

[Baila-baila]

Да, а еще после получения разрешения на строительство, у соседа ( или у любого другого человека или организации), есть возможность попробовать опротестовать данный проект в течение 2 месяцев со дня установки щита на месте строительства.

Да, добавим, что именно для этого на месте стройки вывешивают большой плакат со всеми данными и номером разрешения, чтобы любой желающий мог прийти и вставить свои пять копеек, если его будущий проект не устраивает.
Поэтому лучше всего просить разрешение перед летними каникулами .

[Ирис]

Ирис, нужно создать copropriété, а для этого для начала разделить собственность на лоты, это сделает геометр. По логике, если собственность разделена официально на лоты до покупки, то оба покупателя купят определенные лоты, и под это создастся coprpriété.
Другой вариант: покупка всей собственности, и уже после разделение на лоты самостоятельно, создание copropriété и последующая продажа лотов.
Кмк это не в ведении мэрии, она тут никакой роли не сыграет. Это между вами, будущими совладельцами и/или нынешними владельцами будет решаться.
Но лучше, как выше писала Rose, ознакомиться с РLU, чтобы ваше будущее жильё отвечало его правилам в плане парковочных мест, например. И искать заведомо подпадающие под правила объекты.

Большое спасибо всем за комментарии. Кое-что начинает проясняться.

Дом планируется купить для раздела его и участка на 2 семьи. Я смотрю только такие дома, которые можно как бы распилить пополам и сделать две половинки автономными, то есть, чтобы не было общего входа, калитки, чтобы у каждой половинки был свой вход, въезд в гараж и желательно садик со своей стороны за забором метра в 2 : )

Но я себе не представляла процедуру раздела дома. Нам обоим надо переносить существующие кредиты на новую покупку, поэтому надо, наверное, чтобы были до покупки разделены лоты. Но вот как это происходит на деле... Будут ли продавцы согласны затеваться со всем этим оформлением. Попробую к какому-нибудь архитектору местному обратиться.

Никаких перестроек крупных делать не планируем, все по-минимуму.

[lipa1]

Но вот как это происходит на деле... Будут ли продавцы согласны затеваться со всем этим оформлением.

Иногда продавец заинтересован в этом. Мы купили дом как раз после того, как продавец разделил участок на две части (желающих купить одним лотом два дома найти оказалось нелегко, а хотелось продать побыстрее). Но, правда, никаких проблем с подъездом раздельным не было - дома по разные стороны дороги, у каждого свой участок.

[Dude]

с 2017 года понизили до 150м2, и это не жилая площадь a "surface de plancher"

Логично наоборот повышать, ведь с ростом благосостояния фр трудящихся должен расти минимальный/средний размер дома. 150 квм это очень мало для полноценного дома.

[Dude]

Иногда продавец заинтересован в этом.

Разумеется заинтересован - это всегда вопрос денег. Только если делит продавец то он и получает весь прирост рыночной стоимости. Если это легко сделать то продавец и разделит участок и получит прибыль.
Поскольку сумма денег за лоты после деления всегда выше чем до. У нас например большой участок за 500 если разделить то половинки будут стоить 300-350. Разница в цене примерно соответствует усилиям и затратам по преодолению местной бюрократии. Наивно считать что можно получить значительны выигрыш за счет деления участка нахаляву.

[alla4ka]

Разумеется заинтересован - это всегда вопрос денег. Только если делит продавец то он и получает весь прирост рыночной стоимости. Если это легко сделать то продавец и разделит участок и получит прибыль.
Поскольку сумма денег за лоты после деления всегда выше чем до. У нас например большой участок за 500 если разделить то половинки будут стоить 300-350. Разница в цене примерно соответствует усилиям и затратам по преодолению местной бюрократии. Наивно считать что можно получить значительны выигрыш за счет деления участка нахаляву.

Dude, у меня подруга живет в Сете, дом ну наверное 120-130 м2 жилой, большой гараж, бассейн, участок 14 соток, южная сторона горы с видом на море. В прошлом году заплатила 9,6 тыс. налогов. И это еще без незадекларированного гостевого апартамента над гаражом.
Я была в шоке. У меня в Шату дом в два раза больше, а плачу я за него в два раза меньше.
А Вы, в вашем городе, какие примерно налоги будете платить, когда построитесь ?

[Ирис]

Был у меня похожий случай, купила участок, согласовала с мэрией COS, там он был 0.15, но его хватало на не очень большой второй дом, пригласила геодезиста, который разделил так что бы устроить независимый подъезд. Но соседу эта моя идея построить два дома на одном участке не понравилась, он отправился в мэрию и написал протест. Билась два месяца. Бесполезно., Отдельный въезд на второй участок так и не разрешили. Оказывается что сосед, если ему оказывается какое либо неудобство может даже заблокировать уже начавшуюся стройку.

alla4ka, когда Вы подавали досье на разделение в мэрию, о цене этих двух вновь полученных лотов шла речь? Или с покупателем и продавцом это обсуждалось или бралась стоимость продажи начальная и делилась надвое? Для нас со второй семьей нормально думать, что цена, означенная за продажу дома, делится на 2. Процедуры по разделу административному оплачивают покупатели, то есть, мы. По тем расчетам, которые мы делали, из цены предлагаемых домов 250-300-350 кв.м., при простом делении напополам получается честная рыночная цена за небольшой дом в copropriété. Он всегда будет стоить дешевле, чем отдельно стоящий дом. Земельные участки у нас тут в ИДФ небольшие, и ни мы, ни вторая семья не садоводы, поэтому размер земли не интересует. Если будет метров по 100 на каждую семью, то это устроит.

[Катерина]

alla4ka, когда Вы подавали досье на разделение в мэрию, о цене этих двух вновь полученных лотов шла речь? Или с покупателем и продавцом это обсуждалось или бралась стоимость продажи начальная и делилась надвое? Для нас со второй семьей нормально думать, что цена, означенная за продажу дома, делится на 2. Процедуры по разделу административному оплачивают покупатели, то есть, мы. По тем расчетам, которые мы делали, из цены предлагаемых домов 250-300-350 кв.м., при простом делении напополам получается честная рыночная цена за небольшой дом в copropriété. Он всегда будет стоить дешевле, чем отдельно стоящий дом. Земельные участки у нас тут в ИДФ небольшие, и ни мы, ни вторая семья не садоводы, поэтому размер земли не интересует. Если будет метров по 100 на каждую семью, то это устроит.

Мы делили один большой частный дом на 3 квартиры, которые потом продавали по отдельности. Нам кстате документы по архитекторский части rose делала.
Вам в первую очередь нужно обратиться в мерию и посмотреть Plu, возможно ли это вообще. Самая первая проблема бывает с парковочных местами, особенно если дом в центре города. Можно под парковочных место отделить часть сада, если есть проезд.
Если plu позволяет и с парковкой определились, то можно считать затраты на раздел. Это не только счета на оформление бумаг, нужно будет полностью делить электропроводку и воду, чтобы ни один из кабелей не пересекал другую собственность. Отдельные счётчики на каждую квартиру, их могут установить только edf, и водозабор. А да, забыла что все сливы и водостоки не должны пересекать другую собственность. И да, одна из квартир будет считаться новой, то есть для постановки второго счетчика нужно будет подтверждать электрику у контролёра из edf со всеми новыми нормами..
Там очень много нюансов и естественно стоит это не копейки, особенно если все будет делать через стройфирмы , а некоторая часть электрики обязательна. Конечно о делении цены дома на 2 части если все это будет проделывать продавец и речи нет.

[rose]

Логично наоборот повышать, ведь с ростом благосостояния фр трудящихся должен расти минимальный/средний размер дома. 150 квм это очень мало для полноценного дома.

150 м2-Мало, конечно. Но почему-бы не доверить проект профессионалам ( которые, между прочим, долго учились, состоят в Ордене Архитекторов и имеют обязательную проф. страховку (décennale)?

Вы считаете, что благосотояние архитектора расти не должно?
а проекты пусть делают умельцы на все руки, местные дяди Васи, которые и пликту могут положать, и стенку сломают.

Только, когда зубы болят, люди почему-то предпочитают обращаться к настоящим врачам, а не к дядям Васям.

[alla4ka]

alla4ka, когда Вы подавали досье на разделение в мэрию, о цене этих двух вновь полученных лотов шла речь? Или с покупателем и продавцом это обсуждалось или бралась стоимость продажи начальная и делилась надвое? Для нас со второй семьей нормально думать, что цена, означенная за продажу дома, делится на 2. Процедуры по разделу административному оплачивают покупатели, то есть, мы. По тем расчетам, которые мы делали, из цены предлагаемых домов 250-300-350 кв.м., при простом делении напополам получается честная рыночная цена за небольшой дом в copropriété. Он всегда будет стоить дешевле, чем отдельно стоящий дом. Земельные участки у нас тут в ИДФ небольшие, и ни мы, ни вторая семья не садоводы, поэтому размер земли не интересует. Если будет метров по 100 на каждую семью, то это устроит.

Покупала, потом делила. Там сложная конфигурация участка была и acces соседу не мешал, но он намекал на компенсацию, а я этот его разговор не поддержала, он в этом своем доме родился и в мэрии его хорошо знали. Бодаться не стала. В общем на одном участке построила сама, второй продала фирме, которая смогла договорится с соседом.

[Ирис]

Катерина, спасибо за опыт! Значит, все-таки неизбежно сесть и считать все плюсы и минусы, расходы и доходы. Поскольку в нашей компании из двух семей трое из четырех взрослых - филологи, именно идея преобладала над здравым смыслом... Но очень полезный получился обмен опытом.

[alla4ka]

150 м2-Мало, конечно. Но почему-бы не доверить проект профессионалам ( которые, между прочим, долго учились, состоят в Ордене Архитекторов и имеют обязательную проф. страховку (décennale)?

Вы считаете, что благосотояние архитектора расти не должно?
а проекты пусть делают умельцы на все руки, местные дяди Васи, которые и пликту могут положать, и стенку сломают.

Только, когда зубы болят, люди почему-то предпочитают обращаться к настоящим врачам, а не к дядям Васям.

Про зубных врачей на форуме писали много. Об их квалификации тоже. 10% и даже больше для архитектора это много, тем более сметы любят завышать. 150 м2 мало ? А посчитайте сколько налогов платить придется даже с этих 150 м2. В конце концов можно задекларировать ателье 30 м2 в гараже и использовать как suite parentale. Добавьте лоджию и террасу над гаражом и дом уже не будет казаться маленьким

[Катерина]

Катерина, спасибо за опыт! Значит, все-таки неизбежно сесть и считать все плюсы и минусы, расходы и доходы. Поскольку в нашей компании из двух семей трое из четырех взрослых - филологи, именно идея преобладала над здравым смыслом... Но очень полезный получился обмен опытом.

Не только у филологов проблемы со здравым смыслом. Мы вот тут вроде люди с опытом в строительстве, а тоже нафантазировали себе бассейн . Такой чтобы проплыть можно было и лестница такая шикарная, как на картинке. И разрешение на строительство ведь получили... Сейчас вот превращаем идею в жизнь.

[Dude]

Dude, у меня подруга живет в Сете, дом ну наверное 120-130 м2 жилой, большой гараж, бассейн, участок 14 соток, южная сторона горы с видом на море. В прошлом году заплатила 9,6 тыс. налогов. И это еще без незадекларированного гостевого апартамента над гаражом.
Я была в шоке. У меня в Шату дом в два раза больше, а плачу я за него в два раза меньше.
А Вы, в вашем городе, какие примерно налоги будете платить, когда построитесь ?

Дом вроде как давно, лет 70 назад, построился В перспективе рассматривается отпил половины участка и строительство там нового. Все-таки старые дома несмотря на некий шарм не отвечают современным стандартам жизни и легче построить новый чем перестраивать старый.
Налоги на дома в окрестностях в пределах 2-4 тыс/год

[rose]

10% и даже больше для архитектора это много,

нужно уточнть, что в среднем 10%- это гонорар архитектора, рассчитан от приблизительой стоимости строительства, и это за полную миссию с ведением строительства. Таковы правила, и их устанавливает Орден Архитекторов.
Профессия архитектора во Франции регламентирована, как ряд других профессий.

Если вас что-то не устраивает и вы считаете, что это дорого, это ваше лично право.

[rose]

150 м2 мало ? А посчитайте сколько налогов платить придется даже с этих 150 м2

Я считать умею, вы не переживайте.
Местные налоги в каждой комунне свои, и на это надо обращать внимание перед покупкой земли.
Теперь про 150м2
Если дом с подвалом, без гаража, то площадь подвала, если потолки выше 1.80м, включена в эти 150 м2 surface de plancher
Вот и вы считайте сколько реально жилой площади может быть : от 100 до 120 м2
дом с небольшими комнатами (около 4), и небольшой гостиной