Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Parka]

Сейчас такой уверенности нет.

нет

Конечно, надо смотреть конкретный район и учитывать все бонусы первички, в том числе BBС, освобождение от земельного налога, 10тилетнюю гарантию.. Но хочется понять, правильно я размышляю, или все же лучше финансово поднапрячься и купить новое?

кроме вас на этот вопрос никто не ответит

[EHOT]

вот просто хотелось понять.. Раньше люди покупали новое жилье, и через Х лет продавали дороже, чем купили.

это не меняет ничего... так как раньше люди старое жилье тоже продавали дороже.

Представьте что метр жилья в каком-то месте стоит 100. На новое жилье есть наценка Х. Когда вы продаете жилье, например через 10 лет, этот Х исчезает... рост (или снижение) цены недвижимости идет от 100. Х это за привелегию жить первым... Понижалась или повышалась цена ничего не меняет - Х вы теряете в любом случае.


В зависимости от роста цен вы можете покрыть Х или нет. Но Х будет вычтен из базы роста.

[tigrena]

EHOT, понятно, вы значит считаете, что наценка Х идет просто за привелегию жить первым? я как-то с этого краю не смотрела...

кроме вас на этот вопрос никто не ответит

да уж, точно..

[Parka]

EHOT, понятно, вы значит считаете, что наценка Х идет просто за привелегию жить первым? я как-то с этого краю не смотрела...

А я вот так не считаю. Имхо, тут больше льготы, налоги, страховки, комиссии... Ну, и новые стандарты качества жизни. Мне нравится во Франции именно новое жилье (м.б. и вторичкой), т.к. современный грузовой лифт, подземный паркинг, технологии. Короче - умный дом

[dada]

Есть ли тогда смысл сейчас переплачивать, зная, что стоимость жилья может снизиться?

Смысла нет переплачивать только за то, что жилье новое. ЕСли речь о современном жилье, то мне нравится идея покупки квартиры в доме, которому больше 10 лет: если были недостатки про строительстве , они уже выявились и были исправлены - или не исправлены.

На новое жилье есть наценка Х

X вы теряете, это правда, и иногда с учетом ситуации рынка этот Х значительный, если на новое жилье огромная наценка ( в востребованных местах). У меня есть пример: мы продавали квартиру в доме, которому было 13 лет, а совсем рядом продавалась стройка, которую позиционировали как жилье "эко". Стройка при подобных нашим параметрах была на 40 процентов дороже. "Эко" в результате, со слов бывшего архитектора commune, получилось неполноценным: от чего-то архитектор в процессе отказался. К тому же здание вопреки воздушному проекту получилось массивно уродливым. Квартиры, кстати, не все распроданы. Может быть, в этом жилье и есть , как выражается Parka, "современные технологии" по сравнению с нашим 13 -летней давности, но они, уверяю я вас , не перекрывают 40 процентной наценки.
Я переплачивать за новый дом точно не хочу, каким бы он ни был. К тому же есть еще один момент: вы не знаете, какую коммерцию в этом доме устроят покупатели площадей: мед кабинеты, рестораны, всякие сервисы - то есть не знаете, кто будет входить к вам в подъезд и как вы будете распределять между частниками и коммерсантами оплату лифтов, эл-ва, воды, ремонта холлов и коридора.

Есть еще момент: в современном жилье, чтобы охватить больший процент потенциальных покупателей, строят много студий. В студиях живут недолго, это постоянные переезды со всеми вытекающими, и соседи у вас будут меняться.

Все сказанное базируется на нашем опыте, так как наш прежний дом 13-летней давности 13 лет назад тоже был новым.

[vett]

Уважаемые форумчане! Покупаю дом в Лангедоке, без кредита. Вы не подскажите какие документы о праве собственности я буду иметь на руках после подписания акта де вонте? Где лучше застраховать жилье от пожара и тп? Требуют ли согласия жены на покупку? Можно ли сразу составить завещание на дом? Может ли нотариус подписать за меня акт по доверенности в случае моего неприезда на сделку. Зараннее Всем спасибо.

[Martingale]

Уважаемые форумчане! Покупаю дом в Лангедоке, без кредита. Вы не подскажите какие документы о праве собственности я буду иметь на руках после подписания акта де вонте? Где лучше застраховать жилье от пожара и тп? Требуют ли согласия жены на покупку? Можно ли сразу составить завещание на дом? Может ли нотариус подписать за меня акт по доверенности в случае моего неприезда на сделку. Зараннее Всем спасибо.

что-то Вам никто не ответил
После подписания акта покупки у нотариуса Вам дадут сразу аттестацию нотариуса что Вы купили этот дом, конечный акт продажи высылают по почте через несколько месяцев, обычно с чеком на деньги которые Вы переплатили (нотариусы сначала округляют цифру на их расходы, потом уже точно рассчитывают)
Страхование жилья обязательно. Набираете в нете Assurance habitation и выбираете компанию по душе, можно выбрать из разных страховок если пойдете на Comparatif assurance habitation
Все остальные вопросы Вам лучше задать нотариусу напрямую
но я бы сказала Нет Да Нет

[MarinaR]

Вопрос к тем, кто купил новую квартиру, по плану.
Цена фиксированная или можно все-таки поторговаться и купить немного подешевле или это не принято торговаться при покупке новой квартиры?
(Мне еще понравилось, что освобождается от уплаты
tаxe foncière в течение 15 лет. Это интересно или нет, понятия не имею.)
При покупке старой, естественно, можно как-то обсудить цену, а новой?
Кто-нибудь снизил цену? Спасибо за ответ, можно в ЛЯ.

[Oursonne]

MarinaR, можно и нужно поторговаться .
Дадут ли вам скидку , зависит от множества факторов . На начальном этапе работ , когда объект еще не очень разрекламирован , могут предлагать хорошие скидки . В период активных продаж , когда объект печатается ежедневно во всех анонсах недвижимости , вряд ли дадут большую скидку . И на финальном этапе можно прилично сэкономить , застройщик сам предлагает скидки , правда , выбор уже не велик. Я бы посоветовала торговаться на начальном этапе , большой шанс получить скидку . Я совершенно не в курсе , сколько скидывают частники на вторичном рынке , но на этапе строительства можно попробовать снизить на 5-8 %

[MarinaR]

Oursonne, спасибо.

[Parka]

Вопрос к тем, кто купил новую квартиру, по плану.
Цена фиксированная или можно все-таки поторговаться и купить немного подешевле или это не принято торговаться при покупке новой квартиры?.

Я одно время интересовался именно первичной покупкой. Обратил внимание, что на рынке (мониторил конкретный дом) есть разные цены. Самая низкая цена была у застройщика. У ряда риэлторов цены были аналогичными, а у некоторых на 10% выше. Меня тогда очень удивила такая ценовая чехорда. Это редкое явление во Франции, но оно встречается. Да, при разговоре кто-то готов был немного торговаться, кто-то нет. Но в то время был рост цен (3-4 года назад).
В итоге остановился на варианте новостройки, но вторичной продаже. Т.к. сведены возможные минусы (описанные выше) к минимуму.

[Oursonne]

Да , еще забыла добавить из плюсов новостройки - гарантия на стены и конструкции 10 лет , и также дается один год на тестирование оборудования.
Не буду обобщать про всех частников , но лично наша семья снимала два раза на длительный срок жилье , новую квартиру ( резиденцию строил частник) и новый дом ( как позже выяснилось , строил не пойми кто по черному). Оба раза хозяева хотели нам продать это жилье , и после продажи носа бы не сунули , если бы возникли тех . проблемы. Впрочем , они так и поступали , пока мы были съемщиками , хотя проблемы были и очень серьезные . В доме вообще не было теплоизоляции , представьте себе сырость, холод,плесень, сквозняки и жуткие счета за эл- во. А узнать это мы смогли , только прожив там приличное время .
Так что благодаря этим двум негативным опытам мы пришли к выводу покупать только новое жилье .

[Ирис]

Oursonne, согласна с одной поправкой: обязательно покупать у известного застройщика, а не фирмы-однодневки, которую потом не найдешь для предъявления претензий. И то, элемент лотереи не исключается и при покупке нового и, казалось бы, современного жилья. Сколько моих знакомых пострадали от той же плесени в новехоньких квартирах, трескающихся стен при усадке дома, затопляемых подвалов в новых домах, ой... И потом выбивали потом и кровью полагающееся автоматом устранение недостатков... Поэтому лично для меня преимущества нового жилья неоднозначны. Боюсь всего вышеперечисленного.

При покупке вторички можно наметанным взглядом (а то и специальными приборами) определить состояние подвала, крыши, стен и так далее. А в новом доме сиди и гадай: потечет - не потечет, затопит - не затопит. Когда оно новое, то не видно.

[dada]

А в новом доме сиди и гадай: потечет - не потечет, затопит - не затопит. Когда оно новое, то не видно.

У нас так и было. 2 очень крупных дефекта при строительстве - влажный подвал без вентиляции и гаражи на минус первом этаже, в которые НЕВОЗМОЖНО въехать, так как угол поворота при въезде - 90 градусов, без пространства на разворот. За 10 лет борьбы copropriété с застройщиком и со страховой dommage ouvrage (10 летняя страховка) в этом отношении абсолютно ничего не добились. Гаражи на минус первом в итоге продали под склад местной сантехнической фирме за небольшие деньги, она была очень довольна: огромное помещение, куда на тачках можно ввезти все, что нужно. С подвала сняли дверь, чтобы обеспечить хоть какую-то циркуляцию воздуха.
Много было недоделок по части отделки коридоров и мест общего пользования из-за экономии на последнем этапе. Вместо камня на стенах коридора дсп-шные панно повесили и покрасили и т.п. В грузовой лифт, наличие которого является плюсом на бумаге, невозможно ни диван, ни даже лист гипрока 120х250 загрузить, и по лестнице невозможно очень крупные предметы пронести из-за недостатка места на разворотах и недостаточности высоты потолка при переходе с одного этажа на другой.

Подобные недостатки невозможно просчитать на этапе покупки - это как повезет.

Насчет недостатков, котрые могут выявиться только через несколько лет с момента строительства дома, могу рассказать, что у нас потолок потек из-за конденсации в вентиляционной трубе под крышей, которая всего-то не была проклеена на стыках , вода скапливалась там долго и однажды потекла.

[Martingale]

Подобные недостатки невозможно просчитать на этапе покупки- это как повезет.

[/B]

dada, Ваш опыт конечно очень впечатляет вот как можно такие ошибки при проектировке не учитывать?
но все-такие хочется добавить, что Вы наверное не покупали старое жилье? там тоже невозможно просчитать все последующие ремонты, где трубы протекут а где крыша. Вот только оплачивают эти бесконечные дорогостоящие ремонты не страховка, а жильцы
Так что за разницу, которую "съэкономишь" при покупке вторичного жилья, потом годами будешь выплачивать в 3 раза больше
Я конечно не говорю про изначальную разницу в 40% это явное завышение цены

[wrabbit]

Вот только оплачивают эти бесконечные дорогостоящие ремонты не страховка, а жильцы

так это в любом случае, как показывает практика:

За 10 лет борьбы copropriété с застройщиком и со страховой dommage ouvrage (10 летняя страховка) в этом отношении абсолютно ничего не добились.

[dada]

вот как можно такие ошибки при проектировке не учитывать?

Не знаю. Два десятка пустующих гаражей... Может, архитектор был начинающим?

застройщик был крупной компанией

Нет, не крупная, и застройщик через несколько лет якобы разорился, поэтому переделать гаражи и сделать вентиляцию в подвале не представлялось возможным..
А вот Nexity сейчас строит как раз этот уродливый дом рядом с нашей бывшей квартирой, это у него на 40 процентов цена выше. Конечно, 40 процентов - это не правило, но зависит от популярности района, там востребованное место.

что Вы наверное не покупали старое жилье? там тоже невозможно просчитать все последующие ремонты, где трубы протекут а где крыша

Покупали. Последняя покупка - дому 200 лет, последний этаж, мокрая крыша и от этого уже давно мокрые стены...

Почему же, протечку крыши оплачивает страховка. И протечку труб тоже.

Не знаю, у каждого свой опыт и своя удача. Я себе здоровье сгубила в этой борьбе. Неохота в детали вдаваться, но это только на бумаге есть гарантии.

[Ирис]

dada, а интересно, застройщик был крупной компанией типа Bouygues, Vinci, Nexity и иже с ними? И какова была цена - как у всех или интереснее?

[Parka]

В грузовой лифт, который нравится Parka, невозможно ни кровать, ни шкаф загрузить, и по лестнице невозможно очень крупные предметы пронести из-за недостатка места на разворотах и недосточности потолка при переходе с одного этажа на другой.

Видно разные у нас дома
Да, мне нравится. Фирмы KOHE. Скоростной. Я могу в него не только своей большой семьей войти вместе с детской коляской (лифт на 8 человек), но и перевести легко кровать/шкаф/велосипед. Да и пожарная лестница у нас вполне нормальная. Кстати, ни разу не видел рядом с нашим домом специальную машину для подъема мебели/грузов...

[dada]

Parka, Все дома разные, потому что строят их разные люди. Даже купив два десятка квартир, вы не можете сделать общего вывода о всей недвижимости во Франции, можете только поделиться своим опытом, и хорошо если он удачный. Но просчитать все , будучи рядовыи покупателем, невозможно.

[Ptu]

Почему же, протечку крыши оплачивает страховка. И протечку труб тоже.
Вы преувеличиваете все-таки риски вторички.

[Ptu]

Только вот стоит такая страховка дороговато...

[Ptu]

Кстати да, ведь при продаже часто не получается сразу успеть найти новый вариант и приходится временно снимать, чтобы купить не торопясь. Что скорее всего будет и моим случаем.

[Лёля]

Может я не совсем в тему,но спрошу здесь:
У нас такая ситуация...Пришло время нам выплачивать пол стоимости дома бывшей жене моего мужа.Определились в 65000 евро . Мы должны купить у нее ее половину. Вчера были у нотариуса с формальностями.Я спосила,сколько мы должны заплатить за это оформление.Тот посчитал и выдал нам сумму 6500 Евро. У мужа глаза на лоб полезли и сказал,что ничего больше платить не будет,пусть мол она сама платит.На что нотариус сказал,что это невозможно. Единственное,что может этот налог поделить пополам,по 3250с нас и с нее.
Я спросила какой процент налога?Он сказал 5 процентов...
Пришли домой, подумала,что 5 процентов он взял от суммы всего дома - 130000
Но половина дома и так наша .Мы же выкупаем только половину домаЗначит налог должен вычитаться от 65000 тысяч!!!
Или я не так понимаю? Или нотариус что-то химичит

[Morra]

Может пойти к другому нотариусу для сравнения?

[Лёля]

Может пойти к другому нотариусу для сравнения?

Да не пойдет он к другому...
Может кто-то сталкивался с подобной проблемой здесь?

[dada]

Лёля, Я несколько раз ходила у нас на бесплатные консультации в Chambre des notaires. В 67-ом это очень просто: приходишь в определенный день (пару раз в месяц) и в порядке живой очереди задаешь вопрос нотариусу. Узнайте, нет ли у вас поблизости chambre des notaires.

Другое дело, что налог 5 процентов, о котором вам нотариус сказал, - это только те деньги , которые гос-во забирает, а всего вместе с гонораром нотариусу вы должны заплатить примерно 8 процентов

На сайте, например, pap (http://www.pap.fr/argent/calculettes/frais-de-notaire)
можно симулировать подсчет.

При стоимости 65000:

Tableau des résultats
Emoluments de notaire 1 137 €
Droits de mutation 3 774 €
Contribution de sécurité immobilière 65 €
Emoluments de formalités (environ) 500 €
Frais divers (environ) 500 €
TOTAL 5 976 €

Не знаю, учел ли здесь pap недавнее повышение налога, но сумма может варьироваться в зависимости от региона и собственно нотариального гонорара.


ПС: Вообще по фр. законам продавец (жена) не должен платить нотариусу, даже если это ее инициатива. Но в случае, когда выкупается половина, разделить затраты будет правильно. У нас в семье был подобный случай, нотариус сам предложил разделить затраты.

[Печкин]

Так пусть нотариус покажет, КАК он рассчитывает. Это не секретная информация. Все расчеты базируются на определенных законом ставках от определенных сумм. Попросите показать формулы, которые привели к результату в 6500 и все.

[Лёля]

Печкин,
dada, спасибо.

[Ptu]

Скажите пожалуйста, знатоки покупки вновь построенного жилья.
Когда жилье вторичное, даже новое, то при покупке всегда точно знаешь какая сумма уходит на коммуналку.
А как это происходит при покупке жилья, которое только в стадии строительства? В какой момент покупатель получает документально сумму коммуналки?
ТАк как разница бывает настолько нехилая, что за 10/15 лет жизни выливается в очень круглую сумму.