Почему жилье надо не покупать, а снимать

[timofeev]

Много раз писала: цена на 2003 год x 3 раза на сегодня.

Кстати, на какую-то реальную доходность эту квартиру можно вывести на краткосрочную аренду. Но нам пока не до того, да и жилец не съезжает.

Ирис, а если Вам квартира обходится 3,5 тыс в месяц, то за период 2003-2023 вы выплатите кругленькую сумму и получится что в з раза это совсем не в 3 раза и даже не в 2 ? А Ирис ?

[Dude]

Много раз писала: цена на 2003 год x 3 раза на сегодня.

Без конкретных цифр посчитать ROI невозможно.
По самым грубым прикидкам выглядит неплохо но при продаже придется заплатить нехилый налог на прирост капитала.
И опять же, сдавая полностью выплаченную квартиру вы тоже попадаете на максимальный подоходной.

[Ирис]

Без конкретных цифр посчитать ROI невозможно.
По самым грубым прикидкам выглядит неплохо но при продаже придется заплатить нехилый налог на прирост капитала.
И опять же, сдавая полностью выплаченную квартиру вы тоже попадаете на максимальный подоходной.

Какой нехилый налог? Вы из каких источников информацию берете? Вот тут таблица по налогообложению résidences secondaires : https://www.actionlogement.fr/guides...et-exoneration

Насчет подоходного не поняла? Озвучьте Ваши источники и проясните, как считается подоходный налог.

[Dude]

Какой нехилый налог? Вы из каких источников информацию берете? Вот тут таблица по налогообложению résidences secondaires : https://www.actionlogement.fr/guides...et-exoneration

Вторичная резиденция - да. А разве рентовое жилье не попадает под налогообложение как бизнес после определенного уровня рентового дохода?

Насчет подоходного не поняла? Озвучьте Ваши источники и проясните, как считается подоходный налог.

Это ваши "источники"

Ежемесячный подоходный налог за эту студию 130 евро

[EHOT]

И под инвестицию чаще берут объекты с индивидуальным отоплением, водой, чтобы не платить коммунальные за жильца.

За отоплению и воду платит тот, кто снимает. Если они включены в выплаты Синдику, то хозяин их перекидывает на сьемщика. Если цена меняется, то их пересчитывают.

[Valena]

Ирис, а вы не сможете сделать перерасчет ? Она в vide сдаётся ?
В вашем районе эту студию заберут с руками .

[Ирис]

Valena, что Вы имеете в виду? Плату повысить?

[libellule]

Плату повысить?

Ирис, в любом случае повышение коммунальных (свою часть) должен платить жилец, а не вы. И регламентировано только повышение аренды.
У вас разделено в арендном платеже - сколько за аренду, а сколько за коммунальные?

[Campanule]

Коммунальные повысились не за счет роста потребления, если я правильно поняла, а за счет ремонтных работ (часть собственника).

[Izumka]

Valena, что Вы имеете в виду? Плату повысить?

Вам стоит charges пересчитать. Вот здесь всё прописано четко.
У вас же сумма за съем должна включать provisions sur charges. Раз в год эту сумму можно пересматривать.

[Ирис]

libellule, мы сдавали и сдаем за цену charges comprises. Владелец квартиры может делать все, что угодно, в рамках закона. Но надо координировать свои действия с реальностью - сейчас и так инфляция, откуда у людей деньги, чтобы платить больше за жилье? Ну, можем накинуть до 100 евро, ну и даст это вместо 320 евро дохода 420 евро. Для нас это разница несущественная, поэтому мы оставляем, как есть. Я приводила свой пример просто как иллюстрацию того, сколько владельцу остается на руки от, скажем, 820 евро арендной платы. Ну, пусть 420 евро выходило бы нам. Ну и что, сильно выгодно, когда половина все равно мимо кармана плывет?

Чтобы увериться в своей правоте, я поговорила с друзьями, которые сдают 2 квартиры на Дефансе, в резиденциях 70-х годов, тоже с отоплением и водой, включенными в коммунальные. Они сдают квартиры после свежего ремонта и с мебелью, bail annuel meublé, как и мы, но по самой высокой цене в квартале, в связи с отличным состоянием жилья. Так у них так же, как у нас, в коммунальных вдвое повысилась плата за отопление и воду, в связи с чем упала доходность. Но повысить плату не представляется возможным, она и так высокая и не будет соответствовать рыночной стоимости.

[Ирис]

Коммунальные повысились не за счет роста потребления, если я правильно поняла, а за счет ремонтных работ (часть собственника).

Коммунальные повысились частично за счет ремонтных работ, с этим мы ничего не можем поделать. Но большая часть повышения связана с ростом цен на газ и ростом стоимости отопления и воды. В доме плата за отопление и горячую воду forfaitaire, и всегда была такой. Реальное потребление высчитывается только для горячей воды, но наш жилец за пределы forfait никогда не выходит.

[Valena]

Valena, что Вы имеете в виду? Плату повысить?

Если в контракте о сьеме жилья коммунальные платежи идут отдельной строкой , то , наверное , можно пересчитать часть, оплачиваемую сьемщиком. Но лишь эту часть . Ремонтные работы обычно не входят в платежи сьемщика , но ведь не только они повысились.

Учитывали ли вы в контракте возможность повышения платы в соответствии с индексом ? Можно и здесь немного сыграть.

[Ирис]

Valena, в соответствии с индексом плату мы повышали. Но, повторюсь, если на жильца перевесить сегодняшнюю стоимость коммунальных, часть жильца (а в квитке от синдика эта сумма прописана отдельно - charges récupérables, то размер квартплаты превысит рыночную цену аренды этой квартиры.

[Ptu]

Ирис, а где можно рыночную стоимоть посмотреть?

Сейчас из всех утюгов говорят о большой нехватке съемного жилья, по идее это должно повысить рыночную стоимость?

[Ирис]

Ptu, я проверяю по сайту seloger.com Беру жилье той же площади и конфигурации. Одно дело - общая нехватка жилья, другое - разброс по ценам в зависимости от района. При стоимости студии 820 евро в месяц, какая должна быть зарплата у человека при соблюдении правила о квартплате = трети зарплаты? Обычный жилец студии - начинающий специалист-холостяк. На специалистов-холостяков, у которых зарплата 820х3, на Дефансе предложений хватает. А остальным это жилье будет недоступно и они поедут дальше, где оно дешевле.

[EHOT]

в соответствии с индексом плату мы повышали. Но, повторюсь, если на жильца перевесить сегодняшнюю стоимость коммунальных, часть жильца (а в квитке от синдика эта сумма прописана отдельно - charges récupérables, то размер квартплаты превысит рыночную цену аренды этой квартиры.

Как-то странно у Вас. Я отдельно прописываю плату за сьем и плату за коммуналку. С цены за сьем я плачу налоги и могу ее повысить или понизить как оговорено в контракте. За коммуналку я получаю provision. Если более менее совпадает, то я оставляю как есть. Если я получаю слишком много, то отдаю сьемщику, если слишком мало, то прошу его доплатить.

[Ирис]

EHOT, у Вас так же отопление и горячая и холодная вода общие, то бишь, collectifs?

[Ptu]

Ирис, у вас нет индивидуальных счетчиков на холодную/ горячую воду?

[Ирис]

Ptu, счетчики есть. Но, когда вода collective, то сначала взимают provision. Наш жилец никогда не переходит за эти суммы provision. Когда-то он жил не один, и тогда за перерасход доплачивал без проблем. В связи с увеличением стоимости газа, цена за отопление и горячую воду взлетела, особенно в резиденциях, которые не установили экономичные нагревательные системы, или не подписывали договоров, фиксирующих стоимость газа на несколько лет.

[EHOT]

Наш жилец никогда не переходит за эти суммы provision. Когда-то он жил не один, и тогда за перерасход доплачивал без проблем. В связи с увеличением стоимости газа, цена за отопление и горячую воду взлетела, особенно в резиденциях, которые не установили экономичные нагревательные системы, или не подписывали договоров, фиксирующих стоимость газа на несколько лет.

Непонятно... Ваш жилец платит в целом 820 евро. Часть из этой суммы плата за сьем, часть за воду итд.

За ту, часть, которая за сьем, Вы платите налоги итд. и ее Вы можете поднимать (или понижать).
Та часть, которая за воду, газ итд... он Вам платит некоторый аванс. Потом Вы должны сверить с реальными расходами. Если они увеличились, то жилец должен доплатить. Если уменьшились, Вы ему должны вернуть. А от чего сумма изменилась это не Ваша проблема (тариф поменялся, или жилец кого-то мыться водит).

[Sasa]

Сегодня вычитала,что в Канаде начали понижать ставки. может и у нас скоро так будет?

[EHOT]

Наверняка будет

[Ирис]

Sasa, ставки понизятся - рынок зашевелится и цены пойдут вверх. Как всегда.

[timofeev]

Sasa, ставки понизятся - рынок зашевелится и цены пойдут вверх. Как всегда.

Не факт, рынок тормозит из за роста цен. В нашем регионе за последние 3-4 года рост цен 50-70%. Причем на все - земля, квартиры, дома, коммерческие объекты. Люди ждут снижения.

[Ирис]

Я вчера была на консультации в BNP - советник сказал, что они уже снизили ставки и дальше будет понижение, просто вопрос, до какого предела. В прошлом году мы брали кредит под 2,5%, а сегодня уже и 3% - 3.5% порадуют.

[Ptu]

Все таки некоторые специалисты пишут что это снижение anticipé, то есть чтобы снизить напряжение рынка, чуть подогреть рухнувшие продажи, но не отражает реальной ситуации с инфляцией. Так что подвердится ли эта тенденция совсем не ясно.

[Ирис]

Ptu, время покажет. В принципе, это интересует только людей, которым приспичило переезжать/покупать/продавать именно сейчас.

В моем городе продажи просто замерли. У нас дорогая недвижимость и покупать её за наличные (comptant) нереально. Домики - maisons ouvrières - на участках 200 кв.м. стоят от 1 млн. Нужны кредиты на такие покупки, а кредиты банки либо заворачивают, либо они нереально дорогие получаются, поэтому не движется ничего. Это мне сообщает агент по недвижимости, которая продает нашу квартиру. Хотелось бы её продать, конечно, но для этого нужно, чтобы что-то изменилось с кредитными ставками и выдачей кредитов в целом.

[Sasa]

Пту, время покажет. В принципе, это интересует только людей, которым приспичило переезжать/покупать/продавать именно сейчас.

Так и есть. И ключевое слово "вынуждены".Все кто не вынуждены замерли в анабиозе ))))

В моем городе продажи просто замерли.

Не только продажи замерли,но и визиты и даже звонки. Знакомый риелтор говорит,что даже звонков нет !!!А если есть,то в конце звонка покупатель спрашивает в обязательном порядке сколько продавец согласен сбросить от предлагаемой им суммы.

[timofeev]

Ptu, время покажет. В принципе, это интересует только людей, которым приспичило переезжать/покупать/продавать именно сейчас.

В моем городе продажи просто замерли. У нас дорогая недвижимость и покупать её за наличные (comptant) нереально. Домики - maisons ouvrières - на участках 200 кв.м. стоят от 1 млн. Нужны кредиты на такие покупки, а кредиты банки либо заворачивают, либо они нереально дорогие получаются, поэтому не движется ничего. Это мне сообщает агент по недвижимости, которая продает нашу квартиру. Хотелось бы её продать, конечно, но для этого нужно, чтобы что-то изменилось с кредитными ставками и выдачей кредитов в целом.

Ирис, время от времени дорогое жилье встает, по причине оттока состоятельных покупателей-арендателей, которые делокализуются вслед за предприятиями делающими ноги из Франции. А предприятия Францию продолжают покидать.
Вариантов не много. Либо ждать с моря погоды, а ждать когда рынок остальной недвиги подтянется придется неопределенное время, либо продавать существенно снижая цену.
Мораль - не инвестируйте в дорогую недвижимость.