Инвестиции в недвижимость Франции (для сдачи в аренду)

[Parka]

Принцип компенсации основан на том, что если вы сдаете квартиру на короткие сроки, она как бы переходит из жилого фонда в комерческии. Соотвественно кто-то долже создать недостоюшую часть жилого фонда. Вы ему должны заплатить компенсацию...

вот этот момент и не понял. Собственник компенсирует деньгами или площадью? И почему я ему должен что-то компенсировать?
Если можно - тут поподробнее механизм - кто что кому должен?

[EHOT]

Собственник компенсирует деньгами или площадью? И почему я ему должен что-то компенсировать?

Надо компенсировать плошадь, которая была переведена из жилого фонда в комерческии созданием жилои плошади. Так как собственник сам не может создать, он должен это сделать через организации, которые могут (например, через конторы, которые делают социальное жилье).

Компенсировать надо по причине того, что есть пропорции между разными типами недвижимости. Если на месте квартир будут созданы гостиницы, то город вымрет, если на месте магазинов сделать жиль, у людеи будет проблема с покупками; Все это сделано для поддержания определенного баланса.

[Parka]

Надо компенсировать плошадь, которая была переведена из жилого фонда в комерческии созданием жилои плошади. Так как собственник сам не может создать, он должен это сделать через организации, которые могут (например, через конторы, которые делают социальное жилье).

Т.е. собственник, желающий сдавать жилье (или арендатор?) должен выкупить (или заплатить мэрии) за подобную площадь? Вот не могу понять про эту компенсацию. Про баланс - это все ясно. Не понятен сам процесс и вопрос компенсации. Кто и как должен компенсировать и в каких пропорциях?

[EHOT]

я не знаю и там (в статье) не описано... как мне кажется, это будет не очень дорого, но зато очень сложно...

[Ekaterina144]

Здравствуйте! не нашла ответ по форуму может кто то подскажет? Купили квартиру для сдачи в аренду в париже. Оказывается для сдачи квартиры в аренду через агентство нужно разрешение, это правда? Как же его получить?

[Maria1975]

Здравствуйте! не нашла ответ по форуму может кто то подскажет? Купили квартиру для сдачи в аренду в париже. Оказывается для сдачи квартиры в аренду через агентство нужно разрешение, это правда? Как же его получить?

Добрый день!
Не нужно никакой разрешение, кто вам это сказал? Я занимаюсь арендой квартир профессионально, если хотите, обращайтесь, я вам все объясню.
С уважением,
Мария

[Martingale]

А вы не видели - сколько пустует помещений?

Это на Лазурном берегу все так плохо??

ИМХО правильно покупать коммерческую недвижимость, тогда нет проблем с выселением неплательщиков. Например, в Париже продается помещение арендованное под хороший ресторан, в историческом здании напротив вокзала Сан-Лазар - такое никогда пустовать не будет, стоимость 1,2 млн евро, рентабельность 3,8%. Это очень хорошая рентабельность для центра Парижа. Можно найти выше, но надо дальше удаляться от центра, в пригороде и 6-8-10% можно найти ну так там и риски другие.
Да, рентабельность понизилась в последние годы - ну так это нормально, банковские ставки тоже понижаются непрерывно. Кредит на 10 лет можно получить за 1,6-1,8%, почти даром я считаю.

[Martingale]

то есть? что не может быть правдой? Чтобы сдать квартиру за 1000 евро в месяц - это должна быть хорошая двух-трех комнатная меблированная квартира в хорошем месте. Такая стоит в районе 400-500 тысяч.
Найдете дешевле- сдадите дешевле

В парижском регионе квартира, арендованная за 1000 евро в месяц, стоит около 200 тысяч. Так что рентабельность 4% вполне реально получить. Только незабыть посчитать все расходы, включая шаржи, налоги, ремонты.

[Nathaniel]

шаржи

Шаржи?

[Martingale]

Шаржи?

прошу прощения, все коммунальные и ремонтные расходы

[Ptu]

В парижском регионе квартира, арендованная за 1000 евро в месяц, стоит около 200 тысяч. Так что рентабельность 4% вполне реально получить.

Надо учитывать и падение цен на аренду в Париже. Да, дожили и до этогго. Вчера был репортаж об этом, как люди расторгают договора досрочно, сторговавшись дешевле с другими владельцами.

[Baila-baila]

Надо учитывать и падение цен на аренду в Париже. Да, дожили и до этогго. Вчера был репортаж об этом, как люди расторгают договора досрочно, сторговавшись дешевле с другими владельцами.

Не говоря о том, что покупка на таком разношерстном рынке Парижа и региона - дело очень и очень тонкое, и начальные цены разные, и арендная плата, о жильцах я уже говорила. В этом случае просто необходимо иметь высокий постоянный доход где-то еще, не рассчитывать только на аренду.

[Baila-baila]

А как насчет нежилой недвижимости? Например, под магазин или ресторан...

Я покупала нежилое помещение под переделку, продавец с большой радостью избавился от раздолбанного ресторана, за который арендатор не платил 3 года, развалил подчистую, и выселить удалось только после долгих судебных тяжб, о которых он и вспоминать не хотел. Дело в том, что можно сдать одному человеку, а он волен в пределах срока контракта пересдать - перепродать контракт кому угодно, и владелец помещения никак на это не может повлиять, контракт долгосрочный.
Новичку в это лучше совсем не соваться, имхо.

[Stroka]

Вчера был репортаж об этом, как люди расторгают договора досрочно, сторговавшись дешевле с другими владельцами.

а почему тут всё рассматривается под углом долгосрочной аренды?
По-моему, это вообще не бизнес, а возможность инвестировать в жилье и держать его "на плаву", как часть собственности (наследства, подушки безопасности).
В раздел предпринимательства это можно отнести только если у человека несколько квартир, и он этой арендой профессионально занимается.
Гораздо уместнее в этом случае о краткосрочной аренде говорить (для туристов, бизнесменов), когда и доходность интереснее, и нет проблем с выселением "долгосрочных" жильцов, и спрос на жилье постоянный, поскольку оно приобретается в гарантированно востребованных местах и обеспечивается предоплатой/гарантийными депозитами.

[Martingale]

Дело в том, что можно сдать одному человеку, а он волен в пределах срока контракта пересдать - перепродать контракт кому угодно, и владелец помещения никак на это не может повлиять, контракт долгосрочный.

Такая возможность пересдать обычно оговаривается в контрактах, и она как минимум предусматривает получения согласия собственника.
Неплательщики там тоже есть, но просто процедура выселения гораздо короче (нет зимнего периода и пр.), просто надо процедуру выселения начинать сразу, а не ждать у моря погоды когда съемщик заплатит.

[Martingale]

Гораздо уместнее в этом случае о краткосрочной аренде говорить (для туристов, бизнесменов), когда и доходность интереснее, и нет проблем с выселением "долгосрочных" жильцов, и спрос на жилье постоянный, поскольку оно приобретается в гарантированно востребованных местах и обеспечивается предоплатой/гарантийными депозитами.

это все очень спорно - по нынешним ценам (не касается тех, кто купил 10 лет назад)
доходность выше грязными, но чистыми остается гораздо меньше
на 100% времени ни одно жилье для отпусников не сдается, в Париже считается 70% заселяемости, у моря или в горах 70% только от сезона (5 месяцев) + 30% надо отдать за обслуживание агенству + ремонты стоят гораздо дороже потому что от туристов все портится быстрее ну и + налоги на сдачу

[Ptu]

а почему тут всё рассматривается под углом долгосрочной аренды?

Я лично не знаю, тоже не считаю это серьезным доходом.
Просто ищется соломинка.
Автор напрасно считает, что женитьба не вариант. Мол не по честноку. Так студенчество ведь тоже не по честноку, а для документов..
Вам просто сразу и без прикрас озвучили самый вероятный план для тех, у кого тонковата кишка или кошелек для визитера. Звучит не красиво, согласна. Но вы свободный человек, и влюбиться никто вам не запрещает по самому настоящему честноку. Тем более что вы вроде языком немного владеете.

[Stroka]

доходность выше грязными, но чистыми остается гораздо меньше

почему? доход в среднем в месяц получится выше (я про Париж, насчет сезонности в других местах согласна, это, в частности, минус "югов" или гор), агентство никакое не нужно, если человек собирается сам всем заниматься, я уж не говорю про новые возможности Airbnb, когда пока доходы владельцев квартир несильно отслеживаются налоговой.

[Baila-baila]

Такая возможность пересдать обычно оговаривается в контрактах, и она как минимум предусматривает получения согласия собственника.
Неплательщики там тоже есть, но просто процедура выселения гораздо короче (нет зимнего периода и пр.), просто надо процедуру выселения начинать сразу, а не ждать у моря погоды когда съемщик заплатит.

Вы сами сталкивались с контрактом 3-6-9? Нарваться очень даже можно, не стоит обнадеживать неискушенного человека, с трудом владеющего французским, легким и беспроблемным заработком при покупке помещения. Хорошие и правильно расположенные помещения - "murs"- и стоят, как самолет. А не очень хорошие и подешевле притягивают именно не очень платежеспособную публику.

[Martingale]

агентство никакое не нужно, если человек собирается сам всем заниматься, я уж не говорю про новые возможности Airbnb, когда пока доходы владельцев квартир несильно отслеживаются налоговой.

ну если без агенства то уже экономия 30%, но это уже на любителя - постоянно убираться за чужими людьми и пр.

[Martingale]

Вы сами сталкивались с контрактом 3-6-9? Нарваться очень даже можно, не стоит обнадеживать неискушенного человека, с трудом владеющего французским, легким и беспроблемным заработком при покупке помещения. Хорошие и правильно расположенные помещения - "murs"- и стоят, как самолет. А не очень хорошие и подешевле притягивают именно не очень платежеспособную публику.

А чем Вам не нравится вариант который я привела про аренду за помещение под ресторан в центре в Париже? при условии что аренда регулярно выплачивается уже десятилетиями?

Кстати есть и другие варанты, кроме контракта 3-6-9. Есть например контракты аренды на 30 лет, заключенные с сетью немецких супермаркетов - какие здесь риски? Минимальные. А искать нулевые риски - так это только ливрет А в банке, и никакий инвестиций.

[Buna]

Я покупала нежилое помещение под переделку, продавец с большой радостью избавился от раздолбанного ресторана, за который арендатор не платил 3 года, развалил подчистую, и выселить удалось только после долгих судебных тяжб, о которых он и вспоминать не хотел. Дело в том, что можно сдать одному человеку, а он волен в пределах срока контракта пересдать - перепродать контракт кому угодно, и владелец помещения никак на это не может повлиять, контракт долгосрочный.
Новичку в это лучше совсем не соваться, имхо.

Baila-baila, если не секрет, сейчас Вы используете это помещение как квартиру?

[Baila-baila]

Baila-baila, если не секрет, сейчас Вы используете это помещение как квартиру?

Да, сейчас это квартира.

[Baila-baila]

А чем Вам не нравится вариант который я привела про аренду за помещение под ресторан в центре в Париже? при условии что аренда регулярно выплачивается уже десятилетиями?

Кстати есть и другие варанты, кроме контракта 3-6-9. Есть например контракты аренды на 30 лет, заключенные с сетью немецких супермаркетов - какие здесь риски? Минимальные. А искать нулевые риски - так это только ливрет А в банке, и никакий инвестиций.

Сорри, в тему давно не заглядывала. В центре Парижа говорите? А это что, недорого - купить помещение в центре Парижа? Риск небольшой, но и начальное вложение, если это действительно хорошее место, будет как самолет. Велика ли будет окупаемость в этом случае?
И положа руку на сердце, так ли много контрактов аренды с супермаркетами у владельцев помещений? Т.е. все-таки в большинстве случаев аренды помещений риск у владельца присутствует, и большой риск. Не все к этому готовы и не все знают последствия. Не знаю, я ищу минимальный риск в любом случае, т.к. ни наследства, ни дядюшки - арабского шейха у нас нет, а также жаль времени и особенно нервов на разгребание конфликтных ситуаций и покрытия расходов из своего кармана с влезанием в долги. Вот это уже реальность, как она есть. Люди, которые инвестируют в недвижимость, имеют, как правило, не одну квартиру и не одно помещение, на тот случай, если пролетят с одним, это компенсируется доходами от другого.

[El'ka]

2 дня назад в "20 минут" была заметка о том, что самый большой срок окупаемости жилой недвижимости во Франции в Париже: в среднем квартира окупается при регулярной сдаче за 20 лет, это связано с высокой ценой покупки. Квартиры же в таких городах как, напр., Лион, Тулуза, окупаются в среднем за 10 лет.

[Buna]

Baila-baila, подскажите, существуют ли какие-ндь особенности при покупке нежилого помещения и использования его как жилое? Нужно ли его оформлять каким-то особым образом? И как отличаются налоги на жилое и нежилое помещение?

[Baila-baila]

Baila-baila, подскажите, существуют ли какие-ндь особенности при покупке нежилого помещения и использования его как жилое? Нужно ли его оформлять каким-то особым образом? И как отличаются налоги на жилое и нежилое помещение?

Про налоги не знаю, не занималась, мое дело было - оформить документы, переделать и отремонтировать.
Для переделки нежилого в жилое надо в мэрии заполнять досье permis de construire, а потом они, если получат добро от вышестоящих инстанций, позволят или откажут. Лучше перед покупкой к ним сразу наведаться и спросить, как они на это смотрят, разрешат или нет, и тогда уже принимать окончательное решение.
А особенностей при покупке нет, все точно так же, как и с жилым. Кстати, если для себя покупать и фасад не трогать, можно там жить и ничего не оформлять, в Париже часто так делают. Проблема будет только при перепродаже.

[Buna]

Baila-baila, спасибо

[Martingale]

Сорри, в тему давно не заглядывала. В центре Парижа говорите? А это что, недорого - купить помещение в центре Парижа? Риск небольшой, но и начальное вложение, если это действительно хорошее место, будет как самолет. Велика ли будет окупаемость в этом случае? .

Я писала конкретно про помещение сданное под ресторан стоимостью в 1,2 млн евро, но есть варианты и в 2 раза дороже. Окупаемость его 3,6%. Невысокая да, но потому что риска почти нет. Чем выше риски, тем выше и рентабельность вложения.

И положа руку на сердце, так ли много контрактов аренды с супермаркетами у владельцев помещений? Т.е. все-таки в большинстве случаев аренды помещений риск у владельца присутствует, и большой риск. Не все к этому готовы и не все знают последствия. .

Нет, хорошие вложения все ищут и не все находят, места знать надо.

Не знаю, я ищу минимальный риск в любом случае, т.к. ни наследства, ни дядюшки - арабского шейха у нас нет, а также жаль времени и особенно нервов на разгребание конфликтных ситуаций и покрытия расходов из своего кармана с влезанием в долги. Вот это уже реальность, как она есть. Люди, которые инвестируют в недвижимость, имеют, как правило, не одну квартиру и не одно помещение, на тот случай, если пролетят с одним, это компенсируется доходами от другого.

Я понимаю, не всем дано быть предпринимателями. Не все полезут на Монблан. Не все заведут детей. Я тоже не очень люблю рисковать.

[DinaK]

почему? доход в среднем в месяц получится выше (я про Париж, насчет сезонности в других местах согласна, это, в частности, минус "югов" или гор), агентство никакое не нужно, если человек собирается сам всем заниматься, я уж не говорю про новые возможности Airbnb, когда пока доходы владельцев квартир несильно отслеживаются налоговой.

Пока, хехехе))) вчера в новостях в очередной раз погрозили пальчиком тем, кто сдает туристам квартиры в Париже, и намекнули, что осенью, возможно, законодательство в этом вопросе ужесточат.

Вот для затравки статья Airbnb: ce que vous avez vraiment le droit de faire en tant que propriétaire - Challenges.fr http://www.challenges.fr/patrimoine/...ml#player_load

А вот материал посерьезнее Locations meublées touristiques : ce qu'il faut savoir - Paris.fr http://www.paris.fr/pratique/demande...399_port_25377

Мы вот чота даже задумались а вы как сдаете, парижане? поделитесь опытом.