Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[frog999]

Друзья, а кто может поделиться шаблоном compromis de vente? посмотреть хоть, что там стандартно пишут.

Попросите нотариуса заранее выслать вам compromis de vente, а агента выслать вам все документы. Я несколько раз просила у обоих мне выслать запрошенное, но не получила этого до тех пор, пока не пригрозила, что раз от них документов нет, то мы перенесем дату подписания compromis de vente и что мне надо минимум 2-5 дней, чтоб изучить все.
После этого через 2 часа все документы были у меня.

Если вам интересно, то вот список документов, которые я запрашивала у агента:
Nous avons quelques questions supplémentaires concernant l'appartement.
1. Nous voulons recevoir:
§ la copie des taxes foncières ou les derniers avis d'imposition de vendeur;
§ les copies des décisions du syndicat des copropriétaires de dernières d'assemblées générales (3 ans);
§ la copie du règlement de copropriété;
§ la copie des charges mensuelles(3 mois).

2. Est-ce que le syndicat prévoit des travaux pour changer les fenêtres, les canalisations, tuyaux canalisations?
3. Quelle est la data de construction de cet immeuble?
4. Combien de copropriétaires y-a-t-il dans cet immeuble?
5. Combien de locataires vivent dans cet immeuble?
6. Les diagnostics sur l'état du logement concernant sa performance énergétique, la présence d'amiante et l'état de l'installation électrique et de gaz naturel:
§ Amiante: ce diagnostic doit mentionner la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

§ Gaz naturel : le diagnostic doit comprendre l'état de l'installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans.

§ Risques naturels et technologiques : il s'agit de l'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité définies par décret. Là encore n'hésitez pas à contacter votre mairie pour en savoir plus.

§ Performance énergétique : ce diagnostic correspond à une étude des caractéristiques thermiques d'un logement.

§ Installation électrique : le vendeur doit remettre un état de l'installation électrique intérieure quand elle date de plus de quinze ans.

[Parka]

Попросите нотариуса заранее выслать вам compromis de vente, а агента выслать вам все документы. Я несколько раз просила у обоих мне выслать запрошенное, но не получила этого до тех пор, пока не пригрозила, что раз от них документов нет, то мы перенесем дату подписания compromis de vente и что мне надо минимум 2-5 дней, чтоб изучить все.
После этого через 2 часа все документы были у меня.

О чем выше и написал. Вы не забывайте - у вас есть права. И главное право - не покупать. До внесения задатка и подписи compromis. Даже (если мне не изменяет память) 8 дней после подписания его.

Пока у вас не будет всех этих документов, указанных frog999, можете никуда не ходить и ни с кем не встречаться...

[DinaK]

Диагностики все выслали, они нам показали все в субботу, распечатали Ассамблеи за 4 года, налоги, и сам компроми тоже выслали - но не нотариус, а агент, и он же его правил (45 дней заменил на 60). Нотариус мне только сказала, что требования стандартные, ничего менять не нужно, кроме уже упомянутого срока на получение кредита.
И документы по списку тоже предоставила, а вот про то, скока там живет арендаторов - хороший пункт, спрошу Спасибо!

[DinaK]

§ Installation électrique : le vendeur doit remettre un état de l'installation électrique intérieure quand elle date de plus de quinze ans.

а вот это интересно, можно поподробнее?

[DinaK]

2. Est-ce que le syndicat prévoit des travaux pour changer les fenêtres, les canalisations, tuyaux canalisations?

Когда мы спросили, что планируется делать, сказали, что только помоют фасад и может покрасят перила на балконах.. Они вообще не расточительные товарищи, молодцы, я почитала ассамблеи

[DinaK]

Всем привет! у меня возник вопрос по формулировке возможности отказа от покупки в течение 7 дней после подписания compromis. В моем compromis это выглядит так (извините, много букв, там цитируют закон):

SEQUESTRE - LOI SOLIDARITE ET RENOUVELLEMENT URBAIN DU 13/12/2000

1 - Si le présent compromis de vente sous seing privé a pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation par un ACQUÉREUR "non professionnel", la loi SRU:

- Instaure un délai de rétractation (art 271-1 nouveau du code de la construction et de l'habitation) de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec AR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

FACULTE DE RETRACTATION :

En vertu des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le BIEN étant à usage d’habitation et le ACQUEREUR étant un non-professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter.
A cet effet, une copie du présent acte avec ses annexes lui sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, le ACQUEREUR pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est ici précisé à l’ACQUEREUR que dans l’hypothèse où il exercerait cette faculté de rétractation, celle-ci sera considérée comme définitive.
Les dispositions de l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation sont rapportées aux présentes :
« Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.
Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus. »

ВОПРОС: почему 7 дней отсчитываются со дня, следующего за de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte? То есть, нам по идее compromis вышлют по почте (или отдадут в агентстве со всеми упомянутыми приложениями) и со следующего дня начнется отсчет 7 дней?

[Печкин]

ВОПРОС: почему 7 дней отсчитываются со дня, следующего за de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte? То есть, нам по идее compromis вышлют по почте (или отдадут в агентстве со всеми упомянутыми приложениями) и со следующего дня начнется отсчет 7 дней?

Présentation - это дата вручения ("презентации") получателю, то есть вам. Если лично в руки в агентстве - то дата вручения. Если заказным письмом - то дата первой презентации (первого уведомления о вручении). Дата отправки не имеет значения. Письмо должно быть обязательно с уведомлением, простое письмо "за отмазку не катит"

[Mary12347]

Компроми надо подписывать в агентстве и чек им же отдавать. Может я что-то путаю, вроде все это у нотариуса делается, или я не то вспоминаю? уже голова кругом от наплыва информации. Я сегодня ходила другую квартиру смотреть, и там мне сказали, что тоже бы меня поторапливали с компроми (если я делаю предложение во вторник, то компроми в пятницу, ну максимум в понедельник, и тоже у них подписывать, а не у нотариуса).

Странно.. компроми в офиса нотариуса подписывается. Или нотариус согласен приехать на место подписания?

Что касается задатка, мы переводили сумму на счет нотариуса. Чек у нас принимать отказались

[Печкин]

Компроми можно подписать и без нотариуса. В смысле, его физическое присутствие необязательно. Нотариус вообще может подписать его, и потом вам по почте выслать для подписи, а вы ему высылаете обратно...

[EHOT]

Компроми можно подписать и без нотариуса. В смысле, его физическое присутствие необязательно. Нотариус вообще может подписать его, и потом вам по почте выслать для подписи, а вы ему высылаете обратно...

может даже вообше не подписывать...

[Печкин]

Ну он должен расписаться, что он залог получил...

[frog999]

Всем привет! у меня возник вопрос по формулировке возможности отказа от покупки в течение 7 дней после подписания compromis. В моем compromis это выглядит так (извините, много букв, там цитируют закон):

ВОПРОС: почему 7 дней отсчитываются со дня, следующего за de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte? То есть, нам по идее compromis вышлют по почте (или отдадут в агентстве со всеми упомянутыми приложениями) и со следующего дня начнется отсчет 7 дней?

Прокомментирую ваш вопрос нашим опытом: Наш агент всегда compromis подписывает у нотариуса, что впрочем нас абсолютно устраивало. Все стороны(продавец, нотариус и мы+наш нотариус) определили удобную для всех дату подписания. Мы все вместе собрались в офисе нотариуса продавца в назначенный день. В течении 1,5 часов в слух зачитывалось и объяснялись все пункты документа и приложений к нему, в том числе и PV и диагностик и т.д. compromis отображалось на большом экране для удобства чтения и тут же вносились в него правки, в случае необходимости. После этого мы электронно все собравшиеся его подписали. Нотариус дал нам реквизиты своего счета, чтоб мы на него в течении следующих 7 дней перечислили залог в виде 5% от стоимости квартиры. На этом встреча закончилась. Никаких документов на руки нам выдано не было.

На 3й день после подписания мы сходили в банк и перечислили деньги на счет нотариуса. Где-то в этот же день мы получили по почте бумажный вариант подписанного compromis к которому было приложено письмо, что мы можем разорвать это соглашение без потерь в следующие 7 дней начиная с завтрашнего дня, путем отправки письма с уведомлением на нотариуса.

[DinaK]

Спасибо большое всем за отзывы! Очень успокоил комментарий Parka о том, что в случае недорогих квартир можно подписать compromis в агентстве.
Поискала в этой теме упоминания clause penale, нашла только 2, в обоих случаях он равен 10%. Мне агент сегодня объяснил, что по закону штраф составляет 10%, потому что мы хотели скостить до 5 Это депозит может быть 5%, а штраф всегда 10. Dura lex, sed lex, quoi

[Parka]

Спасибо большое всем за отзывы! Очень успокоил комментарий Parka о том, что в случае недорогих квартир можно подписать compromis в агентстве.

это не от цены зависит. Просто нотариусы не особо охотно берутся за дешевое жилье. И по дешевому предпочитают переложить эту функцию на агентство. Ведь подписание данного документа - это еще не сделка. Эта так, предварительный договор о намерениях покупателя купить. Который он может без проблем расторгнуть в течении недели. И до истечения перечисления залога и истечения этих 7 дней нотариус не будет заниматься вашим делом....

[EHOT]

Правильно от цены не зависит. Я покупку гаража сразу оформлял у нотариуса. А продажу квартиры, которая была в 30 раз дороже в агенстве. Просто агент был согласен, покупатель был согласен.

[DinaK]

Подписали вчера компроми. В ассамблеях вычитала, что два года подряд весь дом терроризировала гражданка с 4 этажа. Пришла сегодня разговаривать с привратником. Он припомнил дамочку, сказал что ее уже год не слышно, что у нее объявился сын, который о ней заботится, но дамочка через стенку от нас. Вот думаю - отказываться или ставить звукоизоляцию хотя бы на эту стену (дорого наверное?). Хотя она уже не шумит вроде, мне честно сказали.
Почитала тут насчет всплывающих безумных счетов - у нас коллективное отопление и горячая вода. Счета мне не показали, как и налог на проживание (мол, жилец, который снимал, удалился вместе со своими налогами). А счета агент из общих бумаг-платежек на дом высчитал - сколько приходится на нашу квартиру. Получилось 84 евро.
Хотела еще жильцов попытать, отловила какую-то дамочку, но она спешила и делиться секретами не стала
По ремонту приходили представители двух компаний, один - по рекомендации агентства, второго я на форуме здесь нашла, оба выставили одну и ту же цену за ремонт, в бюджет вписываемся. Тут вроде волноваться не за что.
Еще повод для переживаний - окно во всю стену, оно же - дверь на балкон. Сначала я была в восторге от этого, окно на юг, красота. А теперь думаю, как зимой проветривать? Это единственный источник свежего воздуха, в санузле только вентиляция. В общем, я вся в волнениях, спать перестала, а вдруг не то купим??

[frog999]

Подписали вчера компроми. В ассамблеях вычитала, что два года подряд весь дом терроризировала гражданка с 4 этажа. Пришла сегодня разговаривать с привратником. Он припомнил дамочку, сказал что ее уже год не слышно, что у нее объявился сын, который о ней заботится, но дамочка через стенку от нас. Вот думаю - отказываться или ставить звукоизоляцию хотя бы на эту стену (дорого наверное?). Хотя она уже не шумит вроде, мне честно сказали.
Почитала тут насчет всплывающих безумных счетов - у нас коллективное отопление и горячая вода. Счета мне не показали, как и налог на проживание (мол, жилец, который снимал, удалился вместе со своими налогами). А счета агент из общих бумаг-платежек на дом высчитал - сколько приходится на нашу квартиру. Получилось 84 евро.
Хотела еще жильцов попытать, отловила какую-то дамочку, но она спешила и делиться секретами не стала
По ремонту приходили представители двух компаний, один - по рекомендации агентства, второго я на форуме здесь нашла, оба выставили одну и ту же цену за ремонт, в бюджет вписываемся. Тут вроде волноваться не за что.
Еще повод для переживаний - окно во всю стену, оно же - дверь на балкон. Сначала я была в восторге от этого, окно на юг, красота. А теперь думаю, как зимой проветривать? Это единственный источник свежего воздуха, в санузле только вентиляция. В общем, я вся в волнениях, спать перестала, а вдруг не то купим??

У вас есть протоколы собраний собственников, а значит в них написано, кто вашим домом управляет, например Syndic.Указан адрес и контакты управляющей компании. Позвоните им или сходите и все узнаете. Они вас скажут сколько платить надо будет, т к счета они выставляют.

[DinaK]

У вас есть протоколы собраний собственников, а значит в них написано, кто вашим домом управляет, например Syndic.Указан адрес и контакты управляющей компании. Позвоните им или сходите и все узнаете. Они вас скажут сколько платить надо будет, т к счета они выставляют.

Гениально! Спасибо.
А посоветуйте еще, пожалуйста, по какому поводу можно попереживать? я уже дочитываю форум, вот откопала скрытые счета при коллективном отоплении, когда агент говорит 180, а на самом деле 250 и +32 градуса в квартире

[Parka]

А посоветуйте еще, пожалуйста, по какому поводу можно попереживать? я уже дочитываю форум, вот откопала ...

Все забывается... Лучше архива форума подсказки нет.

[frog999]

Гениально! Спасибо.
А посоветуйте еще, пожалуйста, по какому поводу можно попереживать? я уже дочитываю форум, вот откопала скрытые счета при коллективном отоплении, когда агент говорит 180, а на самом деле 250 и +32 градуса в квартире

Не за что) Сама только что прошла через это же)))

НА счет за что еще попереживать - не подскажу, т.к. сами только что стали собственниками и для меня все в новинку. Пока без сюрпризов, но прошел только месяц в роли хозяина)) Очень надеюсь, сюрпризов и не возникнет!

У нас с отоплением проще, т.к. мы выбрали квартиру, в которой индивидуальное отопление, т.е. мы сами газом греем воду себе и в кран и в радиаторы. Чтоб в квартире было теплее, мы утеплили все стены по периметру квартиры - вызвали контору, которая засыпала между стен утеплитель. В квартире сразу стало намного теплее. Компания гарантирует +5 градусов, за счет такого кругового утепления. Посмотрим, что будет следующей зимой))

[DinaK]

НА счет за что еще попереживать - не подскажу, т.к. сами только что стали собственниками и для меня все в новинку. Пока без сюрпризов, но прошел только месяц в роли хозяина)) Очень надеюсь, сюрпризов и не возникнет!

У нас с отоплением проще, т.к. мы выбрали квартиру, в которой индивидуальное отопление, т.е. мы сами газом греем воду себе и в кран и в радиаторы. Чтоб в квартире было теплее, мы утеплили все стены по периметру квартиры - вызвали контору, которая засыпала между стен утеплитель. В квартире сразу стало намного теплее. Компания гарантирует +5 градусов, за счет такого кругового утепления. Посмотрим, что будет следующей зимой))

Поздравляю с приобретением! И желаю вам обойтись без неприятных сюрпризов
Индивидуальное отопление и горячая вода на газе - это супер, я снимала квартиру с таким отоплением.
Меня больше интересует не утепление, а звукоизоляция. Но это должно быть дорого.

Parka, этот форум вообще кладезь знаний! Но много времени уходит на прочтение ваших препирательств с Печкиным и Енотом

[Печкин]

Гениально! Спасибо.
А посоветуйте еще, пожалуйста, по какому поводу можно попереживать?

Переживать вы начнете, когда проголосуют за какой-нибудь дорогостоящий ремонт, и хоп - вынь да положь тысяч пять-шесть вот прям ща...

Но это уже больше к вопросу "стоит ли вообще покупать"...

[Печкин]

Parka, этот форум вообще кладезь знаний! Но много времени уходит на прочтение ваших препирательств с Печкиным и Енотом

Так потому что опыт разный; один купил гараж, другой не гараж... и т.п.

[DinaK]

Сейчас, по новым законам в договоре указывается цена <net vendeur> , которая должна уйти продавцу полностью, а услугу агенству оплачивает покупатель. Официально, агенство не имеет права стребовать с продавца оплатить свою услугу. В анонсах в интернете, бывает, что агенства уже сразу плюсуют к стоимости гонорар, и выставляют полную цену, но в контракте с продавцом, который вы будете пописывать у нотариуса, будет стоять цена <net vendeur>.

sirniki, да никогда продавец не платил агенству за услуги. Всегда платил покупатель. И всегда в акте купли продажи все расписывалось, даже 10 лет назад, когда и мы покупали. Ничего особо нового нет.

Совершенно другое, если новый закон может обязать сделать предложение о продаже совершенно "прозрачным". То есть все цифры обозначить публично.

Да только в том, что покупателю интересна общая цена, а кто именно сделает уступку - покупатель или агент, или оба - ему все равно.
И о комисионных покупатель всегда знал как минимум на этапе comprоmis. Это не новость.

А вот это интересный поворот событий. В агентстве говорят (да и тут ранее обсуждалось то же самое и приводился аналогичный опыт), что это делается для того, чтобы снизить налоговую базу, то есть цену за квартиру. То есть преподносится как благодеяние такое, налога меньше платить. А оказывается, все так просто, за ВСЁ платит покупатель: и за нотариуса, и за агентство, и налоги все. Капец!

[Печкин]

Ну так а как вы хотели? Когда ваш продавец был покупателем, он тоже за все платил. Теперь ваша очередь За продавца тоже не беспокойтесь; он, скорее всего, заплатит налог на прирост стоимости жилья (если жилье, которое он продает, не его основное)...

[DinaK]

Нет, не основное, а с 1992 года (когда была куплена квартира) цены выыыыыыыросли)))

[Печкин]

Если он купил в 1992, то там будет большая скидка на налог. Чем дольше жилье в собственности, тем он меньше...

[lipa1]

Помогите сориентироваться, пожалуйста, в вопросе основного и неосновного жилья. Совершенный профан в этом вопросе. У нас есть дом, покупали который как иностранцы.То есть жилье - не основное? Сейчас думаем купить еще квартиру. Есть ли у нас возможность выбора, какое жилье делать основным и какие критерии учитывать? Направьте в нужную тему, если такая была. Есть ВНЖ.

[Печкин]

Значение имеет, где вы живете СЕЙЧАС, а не в момент покупки. Чтобы жилье можно было считать основным, вы должны там жить бОльшую часть времени.

[DinaK]

Счета на этот адрес должны приходить, и т.п., чтобы считаться основным.