Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[DinaK]

Сейчас, по новым законам в договоре указывается цена <net vendeur> , которая должна уйти продавцу полностью, а услугу агенству оплачивает покупатель. Официально, агенство не имеет права стребовать с продавца оплатить свою услугу. В анонсах в интернете, бывает, что агенства уже сразу плюсуют к стоимости гонорар, и выставляют полную цену, но в контракте с продавцом, который вы будете пописывать у нотариуса, будет стоять цена <net vendeur>.

sirniki, да никогда продавец не платил агенству за услуги. Всегда платил покупатель. И всегда в акте купли продажи все расписывалось, даже 10 лет назад, когда и мы покупали. Ничего особо нового нет.

Совершенно другое, если новый закон может обязать сделать предложение о продаже совершенно "прозрачным". То есть все цифры обозначить публично.

Да только в том, что покупателю интересна общая цена, а кто именно сделает уступку - покупатель или агент, или оба - ему все равно.
И о комисионных покупатель всегда знал как минимум на этапе comprоmis. Это не новость.

А вот это интересный поворот событий. В агентстве говорят (да и тут ранее обсуждалось то же самое и приводился аналогичный опыт), что это делается для того, чтобы снизить налоговую базу, то есть цену за квартиру. То есть преподносится как благодеяние такое, налога меньше платить. А оказывается, все так просто, за ВСЁ платит покупатель: и за нотариуса, и за агентство, и налоги все. Капец!

[Daria_microb]

А вот это интересный поворот событий. В агентстве говорят (да и тут ранее обсуждалось то же самое и приводился аналогичный опыт), что это делается для того, чтобы снизить налоговую базу, то есть цену за квартиру. То есть преподносится как благодеяние такое, налога меньше платить. А оказывается, все так просто, за ВСЁ платит покупатель: и за нотариуса, и за агентство, и налоги все. Капец!

гонорар нотариуса составляет определенный процент от стоимости квартиры. например, квартира стоит 350 000 евро, в обьявлении стоит 370 000, т.к. это цена вместе с гонораром агентства. В compromis написано : стоимость net vendeur 350 000 , гонорар 20 000 , т.е вы платите нотариусу например 7,4% с 350 ти тысяч, а не с 370 ти. Нельзя сказать, что это плохо.

[sirniki]

да никогда продавец не платил агенству за услуги. Всегда платил покупатель. И всегда в акте купли продажи все расписывалось, даже 10 лет назад, когда и мы покупали. Ничего особо нового нет.

Тогда в чем смысл этой фразы?

Ptu пишет:
А вообще странно, что агенство выставляет свой горорар покупателю. Обычно они его включают в цену и сами разбираются с продавцом.

А вы уверены, что это теперь обязательное условие?

Если можно доверять нотариусу, то да.

[Ptu]

Если это эксклюзив это уже не та же коммиссия, что обычная продажа.

[Parka]

Если это эксклюзив это уже не та же коммиссия, что обычная продажа.

Обычно та же. Т.к. цена везде должна быть одинаковой. Но вот то, что ее можно уменьшить в 2 раза знают не все.

[Ирис]

Parka, о чем Вы? Конечно, различаются коммиссионные при неэксклюзиве и эксклюзиве. Например, в ORPI, где мы договор заключили, это 5 и 4% соответственно.

[Montenegro]

Подскажите как это расшифровать - нашла вариант который могла бы потянуть, но смущает вот это -
Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur : 2 400 €.

квартира в многоквартирном доме, отопление газовое.
входит ли в эти 2400 вода, свет и опталата синдика или нет?
спасибо!

[Ptitsa Tania]

квартира в многоквартирном доме, отопление газовое.
входит ли в эти 2400 вода, свет и опталата синдика или нет?

Вода и синдик входят, электричество -- нет. Если отопление общее то оно тоже сюда входит. Если отопление индивидуальное -- то скорее всего нет.

[Montenegro]

Вода и синдик входят, электричество -- нет. Если отопление общее то оно тоже сюда входит. Если отопление индивидуальное -- то скорее всего нет.

спасибо большое!

[Oksy75]

знаете, я что то не обращала внимания на процент, меня финальная сумма волновала больше
А сейчас стала приглядываться к обьявления на leboncoin , это не единственное агентсво, которе 7% просит...

[Ирис]

Я позволю себе еще влезть с ЦО. Понятно, что бывают разные системы - с этим разобрались. Но мне за 5 лет жизни в последней квартире стал еще неприятен момент зависимости от начала и конца отопительного сезона. У нас в уставе дома прописаны правила включения и выключения котла - нужно, чтобы несколько дней подряд держалась температура определенная. Так вот, до и после отопительного сезона все равно бывают дни, когда отопления нет, но уже холодно, а главное, влажно, в квартире. У меня перестает сохнуть белье, например. Поэтому у нас есть 2 масляных радиатора и одна керамическая обдувалка, которыми мы пользуемся вне отопительного сезона. По-моему, неудобно, когда можно создать в своей отдельно взятой квартире нормальное отопление и пользоваться им безо всякой оглядки. Я прихожу к одной подруге в гости и отдыхаю душой - у нее так приятно в квартире зимой, хотя отопление индивидуальное электрическое, просто стоят какие-то современные радиаторы, эффективные. При этом снова подчеркну, что очень люблю тепло. Для меня температура ниже 20 градусов в помещении - холодно.

[tigrena]

Тут уже поднималась тема покупки жилья loué, то есть с жильцами Хочется вернуться к этому вопросу. В теории жильцы должны съехать если их уведомить за полгода о том, что будешь сам жить, хотелось бы понять как на практике бывает... Если допустим живут люди без детей, со стабильной зарплатой, то я думаю, рисков не-съезда меньше?
И еще, если все же продолжать сдавать, может ли банк учесть будущую арендную плату для выдачи кредита, то есть из расчета, что крелит будет выплачиваться этой арендной платой?

[Ptu]

tigrena, но вы ведь будете продолжать платить сами арендную плату за квартиру, в которой живете сами. Или у вас второе жилье? Если второе - то да, сразу банк узнает, будете ли вы ее сдавать, или она уже сдается.

[hiitola]

И еще, если все же продолжать сдавать, может ли банк учесть будущую арендную плату для выдачи кредита, то есть из расчета, что крелит будет выплачиваться этой арендной платой?

Без сомнения банк все учтет. Арендная плата - доход который и фискально учитывается как таковой. У меня коллега сдаёт 2шку за 1,2к€ и на ети деньги взял кредит на покупку дома для себя самого.

[Печкин]

Без сомнения банк все учтет.

Нет, банк не учтет. Сегодня доход от сдачи есть, завтра его нет, или жильцы перестали платить.

[tigrena]

Нет, банк не учтет. Сегодня доход от сдачи есть, завтра его нет, или жильцы перестали платить.

спасибо. конечно есть риск что жильцы перестанут платить..

То есть мы должны получать определенную сумму от сдачи квартиры каждый месяц, иначе мы не могли бы доказать, что можем осилить такую большую ежемесячную выплату по кредиту.

спасибо за подробный ответ! я думаю, конечно банку нужны гарантии. Ну например покупать квартиру где квартиранты исправно платят, это минимум

[wrabbit]

я думаю, конечно банку нужны гарантии. Ну например покупать квартиру где квартиранты исправно платят, это минимум

не обязательно. я делала симуляцию в банке с учетом предполагаемого дохода от сдачи в найм (по предварительному расчету, выполненному агенством недвижимости), с большими рисками сдачи и получила приемлемое предложение (которым не воспользовалась, поскольку обьект недвижимости к тому моменту уже продался)

[libellule]

спасибо. конечно есть риск что жильцы перестанут платить..

tigrena, доходы от сдачи недвижимости учитываются, и даже,насколько я помню, в более интересном варианте. чем обычные доходы.
Вы сами можете сходить на сайт Meilleurstaux и сделать симуляцию.Это будеи информация из первых рук.

Арендаторы могут прекратить платить, но для таких случаев есть страховка и гаранты(правда по последнему закону, если есть страховка нельзя требовать гаранта, но вопрос можно решить).

[Печкин]

У меня коллега сдаёт 2шку за 1,2к€ и на ети деньги взял кредит на покупку дома для себя самого.

Есть разница. Вашему коллеге учли, так как в момент покупки у него УЖЕ БЫЛ этот доход. А в счет БУДУЩЕГО дохода (которого может и не окажется), никто кредит не даст.

[hiitola]

Есть разница. Вашему коллеге учли, так как в момент покупки у него УЖЕ БЫЛ этот доход. А в счет БУДУЩЕГО дохода (которого может и не окажется), никто кредит не даст.

Ну естественно что нищебродам только со сдачи лябмда квартиры банк ничего не даст. Контракт и потоянный доход обязательны.

[Rucya]

Есть разница. Вашему коллеге учли, так как в момент покупки у него УЖЕ БЫЛ этот доход. А в счет БУДУЩЕГО дохода (которого может и не окажется), никто кредит не даст.

Печкин, засчитывают будущий доход. Можно обратиться за специальным заключением.

[mila74]

tigrena, мы примерно 2 года назад покупали квартиру именно под сдачу. Уже на начальном этапе оформления документов для получения кредита необходимо поставить банк в известность, будет ли это жилье сдаваться и приносить прибыль, или Вы сами там будете жить. У нас был достаточно солидный первоначальный взнос, но тем не менее нам пришлось занимать в банке приличную сумму. Мы не захотели растягивать кредит на много лет и выбрали достаточно короткий срок с большими ежемесячными выплатами по кредиту. Чтобы все это прошло в банке, мы организовали мини-предприятие по сдаче квартиры и предоставили в банк наш бизнес-план и расчеты нашего бухгалтера. Банк все одобрил. То есть мы должны получать определенную сумму от сдачи квартиры каждый месяц, иначе мы не могли бы доказать, что можем осилить такую большую ежемесячную выплату по кредиту.

[mila74]

tigrena, и еще маленький совет - обращайтесь в разные банки и даже в разные отделения одного и того же банка. Из личного опыта - нам лет 9 тому назад отказали в кредите в отделении BNP в Париже, где у мужа был открыт счет, на который он регулярно получал зарплату, и где я тоже открыла счет по приезде во Францию. Отказ был каким-то совершенно "левым", мы были очень удивлены, так как муж был владельцем очень ликвидной недвижимости. А потом просто смеха ради мы запросили такой же кредит в отделении BNP в маленьком городе, откуда мой муж родом, и где на тот момент у него даже счета не было. Кредит дали сразу же. Я тогда для себя решила, что они "зажрались" в Париже, вот и "копаются" в клиентах - кому дать кредит, а кому нет. Сейчас ситуация на рынке изменилась - кредиты дают очень легко и под небольшие проценты. Финансовые консультанты в банках не выполняют план по кредитам, поэтому они очень рады каждому новому клиенту, который хочет взять кредит.

[Печкин]

Сейчас ситуация на рынке изменилась - кредиты дают очень легко и под небольшие проценты. Финансовые консультанты в банках не выполняют план по кредитам, поэтому они очень рады каждому новому клиенту, который хочет взять кредит.

Наоборот. Сейчас в связи с небольшими процентами слишком много стало желающих взять кредит. Поэтому банки стали проверять серьезнее. В частности, правило про 33% долга от доходов усиленно соблюдается. Даже если будет 34%, кредит не дадут.

[mila74]

Наоборот. Сейчас в связи с небольшими процентами слишком много стало желающих взять кредит. Поэтому банки стали проверять серьезнее. В частности, правило про 33% долга от доходов усиленно соблюдается. Даже если будет 34%, кредит не дадут.

Печкин, я с Вами спорить не хочу, но то, что я написала, это все из личного опыта. За последние 2 года мы взяли 3 кредита для приобретения недвижимости под сдачу. И только в самый первый раз банк действительно проверял все документы, мы предоставили бизнес-план и т.д. Я всю процедуру очень подробно описала выше. В последующие разы банк уже ничего не проверял. Никакие бизнес-планы мы не составляли и не пытались доказать, что у нас будет доп. доход от сдачи этих квартир. Кстати, последняя квартира куплена далеко не в Парижском регионе, и она не будет такой рентабельной.

В нашем случае правило про 33% долга от доходов совершенно не соблюдается! Мы сейчас приближаемся к 50% наших офиц. доходов, или уже даже их перешагнули! Я даже наши банковские выписки смотреть не хочу. Мы столько платим банку каждый месяц, что мне становится плохо, когда я об этом подумаю.

[mila74]

Печкин, и я не случайно привела пример с получением кредита 9 лет назад и 2 года тому назад. 9 лет тому назад нам нужно было "всего лишь" 70000 евро, и нам их не дали в отделении BNP в Париже. Мы подготовили очень солидное досье, несоколько раз ходили на встречи с нашим фин. консультантом, доносили какие-то документы, и в конце концов получили отказ.
2 года тому назад мы получили кредит в другом банке, где у нас не было никакой кредитной истории. Мы получили сумму в несколько раз превышающую 70000 евро. Наше досье проверяли, но намного быстрее, чем в BNP 9 лет тому назад. Положительный ответ получили примерно через неделю после подачи досье, проценты по кредиту небольшие. Потом мы еще 2 раза обращались в этот же банк, положительный ответ по кредиту получали в течении 1-2 суток, все решалось по телефону, никакие бумажки мы не собирали - так и так теперь наша зарплата поступает на наш счет в этот банк.
И когда время от времени мы заглядываем к фин. консультанту в этот банк (они там постоянно меняются), то нам предлагают еще один кредит!! Для меня получение кредита 9 лет тому назад и 2 года тому назад - небо и земля!!

[Печкин]

И когда время от времени мы заглядываем к фин. консультанту в этот банк (они там постоянно меняются), то нам предлагают еще один кредит!!

А ваш консультант в курсе что у вас задолженность уже больше 50%?

[Печкин]

2 года тому назад мы получили кредит в другом банке, где у нас не было никакой кредитной истории.

Во Франции нет понятия кредитной истории...

[Martingale]

В частности, правило про 33% долга от доходов усиленно соблюдается. Даже если будет 34%, кредит не дадут.

Печкин, у Вас мало опыта, это правило железно соблюдается только если у Вас СМИК.

[Ирис]

Печкин, у Вас мало опыта, это правило железно соблюдается только если у Вас СМИК.

Не совсем. Нам наш банк SG про это правило и сейчас напоминает, при доходе ок. 100К годовых. Еще банк сморщил нос от того, что работает только муж. То же самое выдал куртье.