Rachat de crédit immobilier

[Ptu]

Знаете ли вы что это такое?

Я, конечно, когда-то не знала, но идею подсказала vrubelru. Ну и еще понадобилось какое-то время, чтобы убедить мужа заняться этим.

Частенько, мы берем кредит на недвижимость в ситуации не самой выгодной. Когда для кредитодателя мы - не слишком надежный клиент (свой мелкий бизнес, один супруг не работает и др.). Так было и у нас, пришлось брать кредит, когда я не работала, а муж только открыл свое дело (что банки ну очччень не любят). В результате - отказ в одном банке, и (от страха потерять сделку) быстрое решение через куртье. Crédit Immobilier.

Хоть процент и не высокий 3,8, но variable. И кредит на 20 лет... Хотя сумма кредита не большая, а первичный взнос за квартиру -большая часть стоимости.
Хитрая фишка Crédit Immobilier, что они практически только вариируемый процент теперь дают, но порой вуалируют формулировками. (Так что имейте в виду).
Но я поняла это сразу. И 3 года по контракту они не имели право менять процент. И вот 3 года прошли.. Как мне vruberu и сказала - вот теперь будь готова узнать новости.
CI имеет хитрую привычку вообще не информировать клиента. Кто не спросит сам - и не узнает, что его процент уже давно изменен (согласно меленьким буквм в контракте).
Мы запросили документы. И узнали - процентик стал 5,6!!! Мило так. Они просто втихую увеличили срок плетежей на целых 5 лет, и шито-крыто. Но и мы это просто так им не оставим, а расстанемся с этими грабительскими условиями.

За это время у нас и ситуация изменилась, и мы подготовили новый проект с моим банком CA, который выкупит наш кредит на новых для нас условиях. И новые условия просто сногсшибательно отличаются от того что мы имели.
Вместо оставшихся 21 с лишним года нам предложили 7 лет и увеличили месячные выплаты всего на 70 евро. С 4,06 процентом фиксированным. Мы просто одновременно вносим еще 15 000 , которые у нас завалялись за это время . И через 7 лет - мы свободны от кредита. Экономия в стоимости кредита получается чуть меньше 20 000 евро.
Вот такой у нас проект.
Vrubelru огромное спасибо за идею!

[EHOT]

Хоть процент и не высокий 3,8, но variable. И кредит на 20 лет

Мы запросили документы. И узнали - процентик стал 5,6!!

Странно немного... скорее всего тут какая-то ошибка... Например 3,8 это только процент по кредиту, а в 5,6 входит еше что-то (например, страховка).

[EHOT]

Экономия в стоимости кредита получается чуть меньше 20 000 евро.

Надо вычесть проценты от 15000... и 70 евро в месяц.

[Ptu]

EHOT, это понятно, но при прежнем кредите мы бы не могли бы внести сейчас 15000 евро, значит и платили бы проценты по кредиту и дольше и больше..
Страховка входит в процент. Добавили нам ровно пять лет, то есть 12 х 5 =60 месячных проплат. Это и есть разница стоимости в кредите от прежнего к новому, что более очевидно, чем не всем понятные проценты. и это при том, что теперь процент может пересматриваться регулярно.

[Dashic]

Ptu,
рада за вас! Это значительно уменьшения времени выплаты и ставки! Сколько вам предложили страховку по кредиту, если не секрет? Есть ли в новом проекте возможность докладывать раз в год сумму в погашение основного займа, и берут ли они пенальти? Странно, что в вашем договоре с CI не было пункта о внесении такой суммы (т.е. свои 15 тыс вы могли бы положить, правда, могли бырать пенальти в один или несколько процента от суммы)

Тем более, что Vrubelru и нам помогла разобраться - мы только оформляли недавно кредит, и именно по ее рекомендациям стали более внимательны с CI. Пример их "хитрой" работы с клиентом - за tout fix выдают подобные условия: кредит на 25 лет, сейчас 4,56% фиксирован на 8 лет, а потом пересмотр ставки согласно положению на рынке и у кредитуемого есть возможность перейти на плавающий или остаться на фиксированном. Причем эти условия мной переспрашивались несколько раз, и на свой вопрос я получала взаимоисключающие ответы (привожу точный разговор):
-Это фиксированная ставка на весь период нашего займа?
-Да. Через 8 лет у вас рандеву и вы можете пересмотреть условия и перейти на плавающий, или остаться на фиксированном. Плавающий будет выгоднее.
-Какой будет фиксированный - этот - 4,56 или действующий на момент разговора?
-Точно.
-Что "точно?"
- (помолчав) Действующий на тот момент.

Вот так. И процент -то у них самый высокий был, для сравнения, в тот момент давали 4,10; 4,16. А они 4,56!!! Так что будьте внимательны с этим банком. Видимо, это политика банка такая.

И еще - каковы отступные для CI при перекупке вашего кредита?

[Ptu]

Dashic, нам надо ждать 5 лет. А мы не хотим
У нас получилось с учетом платы pénalité (около 1000 евро) за уход ранее 6 лет новые условия настолько выгоднее, что оставаться в CI нет никакой охоты. Тем более они только что дважды сняли с нас деньги за смену RIB (перевод платежа со счета мужа на наш общий). 20 + 18 евро решили взять . И вообще их манера информировть клиента очень своеобразна (обрубание всех контактов, неводможность получинть ни RDV, ни ответ на письменный запрос, ни по телефону). Будут и палки в колеса ставить сейчас, когда мы оформляем rachat, но деваться будет им некуда. Стоимость нового кредита будет со страховкой и frais de dossier 4800 евро, а стоимость оставшейся части кредита в CI 24 100. Разница существенная.

А тему открыла, чтобы профессионалы , как ЕНОТ и vrubelru, могли тут всем желающимм советы дать, что-то откомментировать.

[Ptu]

Страховка , кстати тоже в CI была на данный момент нам не выгодная. В нее не входило страхование на случай моей потери работы, так как я на тот момент не работала. Сейчас мы берем страховку 130 %, то есть по 65% на каждного. И страхование на случай потери работы каждого из супругов входит. Тогда в случае к примеру смерти одного из супругов, второй платит только 35 процентов от кредита, что нам вполне подходит (ну кроме смерти, конечно)

[EHOT]

страхование на случай потери работы каждого из супругов входит. Тогда в случае к примеру смерти одного из супругов, второй платит только 35 процентов от кредита, что нам вполне подходит

Страховка на случаи смерти обязательная, а страховка на случаи потери работы нет... и это две разные страховки (мне кажется вы их соединили). Страховка на случаи потери работы стоит дорого, работает только в определенных случаях (например, обычно она не работает первыи год) - короче воровство это, а не страховка...

[Ptu]

EHOT, в нашей страховке только 3 месяца carence. В принципе, можно от нее отказаться, в сумме, вся страховка составит 300 евро из 4880 стоимости кредита. Соединиля я все страховки, так как их и предложили пакетом, я не вижу пока необходимости отказываться от случая потерии работы.. Но за совет еще раз ее изучить и подумать - спасибо.

[EHOT]

в нашей страховке только 3 месяца царенце

это не то... это значит, что если вы соблюдаете все остальные требования (то есть, например, потеруыете работу больше чем через год после подписания контракта), то платить вам будут начиная с 4го месяца.

[Ptu]

EHOT, спасибо, тогда при подписании задам этот вопрос. Хотя не знаю, сколько из этих 300 евро составляет именно эта часть страховки.

[Ptu]

ну это не принципиально, к мелким гадостям я готова. Как я уже писала, они сняли за смену RIB на мой банк три раза деньги. Один раз со счета мужа, где этот платеж был 20 евро. и два раза с моего по 9 евро. Ну и арифметика у них... Сегодня опять никуда не возможно дозвониться. Час ждешь на автоответчике, он тебя переводит сто раз в нужный отдел. А потом - автоответчик переполнен. И привет.
Факса у этой конторы в Лионе в PJ нет. Конспирация - супер

[vrubelru]

Ptu, неправда насчет факса. вот он 04.72.69.78.77 Service Gestion des Prêts

[Ptu]

vrubelru, спасибо еще раз! будем их доставать.

[Fraisedebois]

Мы просто одновременно вносим еще 15 000 , которые у нас завалялись за это время . И через 7 лет - мы свободны от кредита.

Правильное решение, мы такое делали несколько лет назад ( от стоимости кредита в 50 000 перешли к 18 000 понизив процент и сократив срок ).

Одно "но": при подписании договора на новый кредит может быть стоит выторговать бесплатное досрочное погашение кредита. Выторговать это не сильно сложно, а раз у вас уже заваливались некие тысячи, то это может повториться.

[Ptu]

Fraisedebois, Вы читаете мои мысли. А то - мы еще не решили окончательно, и еще подсократим срок кредита и увеличим месячные выплаты, они у нас невелики.

[vrubelru]

Ptu, ,банку интересны любые кредиты. Ставки разнятся по срокам, видам кредитов. ЕДинственное, интереснее порой оставить кредит на основное жилье и не предоплачивать, тк проценты по кредиты вычитаются из налогов. А "завалявшиеся" суммы отправить на спец счета с комиссионными, либо акций там купить и тп. Доход в результате будет лучше . Птю, приходи к нам, мы тебе поможем

С кредитами на недвижимость парадокс заключается порой в том, что они вообще не выгодны банку. И здесь ЕНОТ прав, чаще всего это лишь сопуствие другим услугам, которые более выгодны

[Ptu]

тк проценты по кредиты вычитаются из налогов.

Про это можно подробнее, только не знаю в этой ли теме.. Как и кто это должен вычесть?

[vrubelru]

Ptu, берется договор по кредиту, там надо взять график погашения, приплюсовываешь все суммы, указанные в столбике "проценты", за истекший год и вносишь это в декларацию о доходах (в соответствующую графу), около половины этой суммы государство тебе потом вернет. Это действует с кредитами на основное жилье независимо от уровня доходов

Примерно то же происходит и с экологичными установками: меняешь стеклопакеты, указываешь это в декларации, 25-40% (в зависимости от экологичности) от оплаченной суммы тебе год спустя вернут

[EHOT]

Лучше только не возврашать досрочно, а делать новыи кредит. Иначе банк сохраняет ставку на кредит на 20 лет (например), но вы его выплачиваете за 10 (например). То есть больше всех выигрывает банк.

[Ptu]

EHOT, а какой минимальный срок который вообще интересен банку? ведь маленький кредит на 3 года вряд ли интересен? или я не права? это я к тому, что предположим сейчас мы исходим из 7 лет выплат, а если через год-два захотим снова сделать ту же операцию, будет ли это вообще интересно банку?
И еще - есть по ставкам какие-то транши.? к примеру, нам предложили 7 лет, а если бы предложили 6 или 5, то там была бы уже другая ставка? по годам, или по более крупным траншам?

[EHOT]

Сложно сказать... банки делают потреботельские кредиты на достаточно короткие сроки, но они намного проше и соотвественно их обработка дешевле. Все зависит от того, сколько банк тратит на обработку кредита.

Но если по большому счету, то банки мало зарабатывают на кредитах по недвижимости и больше используют их для того, чтобы напихать клиенту кучу всякои другои ерунды пока он его выплачивает. Чем короче кредит, тем ставка должна быть ниже, но разница между 7 годами и 6 годами небольшая.

[Ptu]

Да, я теперь вспоминаю, когда об этом говорили по медиа, в 2007 году, в момент вступления в силу закона, и мы тогда поняли - что это, к сожалению, не наш случай..

[vrubelru]

Ptu, сейчас в банках попюлер хорошие предложения с 0% за предоплаты

[Ptu]

vrubelru, спасибо, туда тоже зайдем. Уже взяла RDV. Единственно, что все остальные банки будут требовать много бумажек, не зная, какая я хорошая клиентка А наш банк про меня уже все знает.

[vrubelru]

Ptu, другим банкам будет достаточно посмотреть последние три выписки со счета и листки о зарплате, чтобы определить, хорошая ли ты клиентка или нет. Ну и плюс посмотрят , нет ли на тебя "черного" досье в центробанке фр

[Fraisedebois]

С 4,06 процентом фиксированным.

И еще: обратите внимание на вот этот сайт
http://www.meilleurtaux.com/savoir/t...&nat_taux=fixe
Если 4,06 -- это TEG на 7 лет, то это еще сносно, а вот если это просто taux, то многовато. Его можно попытаться понизить, сделав запрос в нескольких банках и на сайтах куртье (типа того же meilleurtaux.com)

[Ptu]

Они к этому еще хотят налоговую и bilan мужа за прошлый год, так как он micro entrepreneur, но это уже детали.

[Ptu]

В общем к нашей радости, мы получили сегодня письмо от CIF décopmte remboursement anticipé. Надеюсь , не будет подвохов с их стороны.
На сумму оставшегося капитала 34 140, 72 евро нам насчитали пени 731,57 евро при 230 евро помесяяной выплаты. Не знаю как именно они считают . А расходы на закрытие досье и комиссию (тоже не знаю что за комиссия) 350 евро, а не 160.
Ну да ладно, главное - побыстрее попрощаться с ними

[vrubelru]

Ptu, а есть там расчет этой комиссии? что-то много получается