Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[dada]

Вы зайдите в Engel&Volkers с таким предложением, да перед вами просто дверь закроют
А вообще торгуются именно с продавцом, комиссия нормального агентства неприкасаема

Кстати, Еngel&volkers и с продавцом не торгуется, если речь о немецком агентстве.

[Nastasia_Bright]

По нашему опыту, в Германии цена на квартиру указана без агентских. Комиссионные агентству платятся пополам покупателем и продавцом.

Все правильно!

Вы платите либо продающему агентству эти деньги, которое продает Вам объект, либо тому агентству, которое Вам этот объект подбирало и связывалось с продающим агентством, в любом случае в Германии Вы официально эту комиссию платить обязаны, тому или иному агентству

[EHOT]

На просьбу покупателя снизить цену на квартиры на пару процентов от общей цены , что составило бы половину агентских комиссионных, агент ответил, что делать этого не будет, так как квартира и так продастся.

агент естественно не будет брать все снижение на себя. Он берет часть, и продавец часть...

А если квартира продается ниже рыночнои цены (то есть она точно уидет по выставленнои цене), то естественно снижать на нее цену еше больше не имеет никакого смысла...

[Nastasia_Bright]

Кстати, Еngel&volkers и с продавцом не торгуется, если речь о немецком агентстве.

Глупости, это абсолютно не так

Но они не торгуются за свое вознаграждение - не хотите- не надо

[dada]

Глупости, это абсолютно не так

Но они не торгуются за свое вознаграждение - не хотите- не надо

Вы в Германии с engel&volker дело имели или во Франции? Немцы не торгуются: не подходит - не обращайтесь. Французы торгуются. Специфика коммерческих отношений базируется на менталитете страны. Мы с ними три месяца отношения поддерживали. Хотя, конечно, один опыт статистики не делает, но и глупостью наш опыт тоже назвать нельзя.

[Nastasia_Bright]

агент естественно не будет брать все снижение на себя. Он берет часть, и продавец часть...

А если квартира продается ниже рыночнои цены (то есть она точно уидет по выставленнои цене), то естественно снижать на нее цену еше больше не имеет никакого смысла...

У агентства есть договор с продавцом.


Если агентство продает объект по заявленной цене продавцом, агентство получать может и 7 процентов (обычно так и происходит), если цена снижается, как часто и происходит, агентство по договору получает 4 или 5 процентов, так что по сути одолжения особого оно не делает, ниже прописанного процента в договоре оно вряд ли получит, и не делает он одолжения, поэтому с сырыми клиентами они могут стоять на цене, чтобы получить свой высокий процент.

Поэтому вряд ли это можно назвать "берут на себя поровну снижение цены", у них просто выбора нет

[EHOT]

Обычно агент приходит с ответом "покупатель на такую сумму не согласен", но редко обсуждает с покупателем свое вознаграждение (исключение - мелкие сомнительные агентства), каждый защищает свой заработок

обычно, агент говорит сумму, на которую согласен покупатель, если он конечно хочет купить... если агенство не хочет участвовать в снижении (как минимум пропорционально) снижению цены, то вы берете другое агенство... Тем более что агенств как крупных, так и мелких (сомнительные и дебилы есть во всех) как грязи...

[Nastasia_Bright]

Вы в Германии с engel&volker дело имели или во Франции? Немцы не торгуются: не подходит - не обращайтесь. Французы торгуются. Специфика коммерческих отношений базируется на менталитете страны. Мы с ними три месяца отношения поддерживали. Хотя, конечно, один опыт статистики не делает, но и глупостью наш опыт тоже назвать нельзя.

Я имела во Франции, по Германии имел дело муж, не интересовалась как у него с ними были дела, но он имеет с ними дела давно, по своему опыту ничего не могу сказать про немцев

[Nastasia_Bright]

обычно, агент говорит сумму, на которую согласен покупатель, если он конечно хочет купить... если агенство не хочет участвовать в снижении (как минимум пропорционально) снижению цены, то вы берете другое агенство... Тем более что агенств как крупных, так и мелких (сомнительные и дебилы есть во всех) как грязи...

французы очень расслабленные и запросто упускают своих клиентов, благо у клиента выбор есть

[dada]

Nastasia_Bright, во Франции покупатель платит комиссионные агентству, это прописано уже в предварительном нотариальном акте. То, что продавец часто вынужден снизить свою цену на эту сумму , в этом вопросе вторично и зависит от рынка.

[EHOT]

Если агентство продает объект по заявленной цене продавцом, агентство получать может и 7 процентов (обычно так и происходит), если цена снижается, как часто и происходит, агентство по договору получает 4 или 5 процентов, так что по сути одолжения особого оно не делает

у меня не было такого в договорах по продаже... В договорах всегда была только цена, которую я хотел, и то, сколько агенство брало себе.

вы про какую страну пишете?

[EHOT]

французы очень расслабленные и запросто упускают своих клиентов

это не французы расслабленные, а вы придумываете того чего нет...

[dada]

Если агентство продает объект по заявленной цене продавцом, агентство получать может и 7 процентов (обычно так и происходит), если цена снижается, как часто и происходит, агентство по договору получает 4 или 5 процентов,

Если комиссионные в процессе торга снижаются, то должен составляться новый договор. У нас этот новый договор со сниженными комиссионными составлялся прямо в день подписания компроми. Но для самого агента этот новый договор был необходим для документации.

[dada]

это не французы расслабленные,

Вне зависимости от предмета спора, это в недвижимости тоже имеет место, и еще как... Всё от конкретного человека, конечно, зависит, но энергичный французский агент - хм..., это не правило.

[wrabbit]

Если комиссионные в процессе торга снижаются, то должен составляться новый договор. У нас этот новый договор со сниженными комиссионными составлялся прямо в день подписания компроми. Но для самого агента этот новый договор был необходим для документации.

в результате торга агенства с продавцом в подписанном нами (покупателями) прадварительном договоре сумма комиссионных снизилась на 500 евро, а цена продавца возросла на эту же сумму простым зачеркиванием с исправлением цифр (сделку вел директор агенства 21 century)

[Nastasia_Bright]

у меня не было такого в договорах по продаже... В договорах всегда была только цена, которую я хотел, и то, сколько агенство брало себе.

вы про какую страну пишете?

Я говорю про Францию и на примере того же Sotheby's



а про расслабленность французов - увы и ах, я не придумываю. Приходилось с ними сталкиваться как "покупатель", "арендатор" и агент со стороны покупателя, все не спеша, необязательно и лениво.
Благо есть возможность выбирать. Французы не обладают такими личностными качествами как мы - русские, или англичане, немцы. Часто не готовы постараться даже для самих себя. Простой пример - ходили с клиентами в банк для получения кредита, чтобы уйти от налога на роскошь. Ответов на письма не дождаться, перезванивают неохотно, всем видом показывают что делают одолжение. В итоге обратились в другой банк, где ситуация кардинально отличалась и работал с нами англичанин.

Таких примеров масса. Ну или нам за все это время с французами просто не везло.

[Nastasia_Bright]

в результате торга агенства с продавцом в подписанном нами (покупателями) прадварительном договоре сумма комиссионных снизилась на 500 евро, а цена продавца возросла на эту же сумму простым зачеркиванием с исправлением цифр (сделку вел директор агенства 21 century)

5 баллов

[dada]

простым зачеркиванием с исправлением цифр

Ну или так. Я хотела сказать, что нашему агенту для отчетности эти новые цифры нужно было зафиксировать.

[wrabbit]

Ну или так. Я хотела сказать, что нашему агенту для отчетности эти новые цифры нужно было зафиксировать.

а, да, само собой, ведь эти цифры нужны и для договора купли-продажи.

[EHOT]

Простой пример - ходили с клиентами в банк для получения кредита, чтобы уйти от налога на роскошь.

круто... лучше банку за кредит пару процентов, чем государству налог 0,25%...

Ответов на письма не дождаться, перезванивают неохотно, всем видом показывают что делают одолжение. В итоге обратились в другой банк, где ситуация кардинально отличалась и работал с нами англичанин.

и правильно сделали, хотя ответы на кредит делает не тот, кто с вами обшается...

[Nastasia_Bright]

круто... лучше банку за кредит пару процентов, чем государству налог 0,25%...

и правильно сделали, хотя ответы на кредит делает не тот, кто с вами обшается...

налог вообще то прогрессивный, у нас сейчас проходит сделка более 5 миллионов, от 5 миллионов нужно платить налог 1,25 процентов в год, хочется ли отдавать каждый год 100 000 Евро? Я думаю нет. Если этот налог можно легко обойти и платить сумму либо существенно меньшую, либо не платить вообще.

Ответы на кредит дает не тот кто общается, но приходя в банк с крупной суммой хочется чтобы сотрудница хотя бы отвечала на телефонные звонки и отвечала на почту по текущим вопросам.

[EHOT]

налог вообще то прогрессивный, у нас сейчас проходит сделка более 5 миллионов, от 5 миллионов нужно платить налог 1,25 процентов в год, хочется ли отдавать каждый год 100 000 Евро? Я думаю нет.

чтобы платить ISF 100.000 нужно иметь больше 10 миллионов...

Если этот налог можно легко обойти и платить сумму либо существенно меньшую, либо не платить вообще.

разумеется, но через кредит это сложно сделать. Какую сумму вы заплатите банку за кредит?

[Nastasia_Bright]

чтобы платить ISF 100.000 нужно иметь больше 10 миллионов...

разумеется, но через кредит это сложно сделать. Какую сумму вы заплатите банку за кредит?

В банке Монако депонируется половина стоимости недвижимости (иностранцам дают кредитоваться на 50%, иногда 60 %), за кредит платится в районе 2,2 % , НО, на депонированную сумму покупаются бонды, или ценные бумаги, не важно, вы можете управлять этими деньгами и выбирать во что эти деньги вкладываются, в зависимости от желаемой прибыли - выбирать высокорисковые или низкорисковые варианты, на эту прибыль так же уменьшается стоимость кредита, поэтому по сути по сравнению с налогом на роскошь затраты на кредит могут быть несущественными и зависят только от вас, для примера -в среднем бумаги UBS, являясь низкорисковыми могут приносить 1,7 % в год и тд, все зависит от выбранного пути

[Nastasia_Bright]

чтобы платить ISF 100.000 нужно иметь больше 10 миллионов...

разумеется, но через кредит это сложно сделать. Какую сумму вы заплатите банку за кредит?

по сути, вы кладете в банк сумму, которую вам же и выплачивает банк, но берет процент, его можно минимизировать заставив деньги "работать".

[EHOT]

такие схемы годятся только для нерезидентов...

[Nastasia_Bright]

такие схемы годятся только для нерезидентов...

Так мы и работаем с русскими в основном 😉
Кстати Вы посчитали неправильно, свыше 10 млн налог еще выше - 1,50 в год

[Nastasia_Bright]

такие схемы годятся только для нерезидентов...

А поясните, почему резидент не может воспользоваться этим вариантом?
Речь идет о Монако или Франции?

[EHOT]

Кстати Вы посчитали неправильно, свыше 10 млн налог еще выше - 1,50 в год

это вы неправильно считаете... 1,5% надо платить только с суммы выше 10 миллионов...

А поясните, почему резидент не может воспользоваться этим вариантом?

для резидентов депозиты попадают под ISF...

[Nastasia_Bright]

это вы неправильно считаете... 1,5% надо платить только с суммы выше 10 миллионов...

для резидентов депозиты попадают под ISF...

Правильно, но 100 тысяч - 1,25 от 8 млн.

Про французов- не знаю, врать не буду. Покупают обычно на SCI, бенефициары открыты. Наверняка и для них есть способ как от всего этого уйти. Куча умельцев сейчас помогает покупателям сэкономить.

[EHOT]

Правильно, но 100 тысяч - 1,25 от 8 млн.

Если у вас 8 лимонов, то под 1,25% попадет только 3 из них...