Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Parka]

Что-то вас нереально запутали. Нотариус присылает компроми на ваш адрес заказным письмом с уведомлением. Вы его подписываете, и тем же путем отсылаете нотариусу обратно. Никаких доверенностей не нужно...

+1
по DHL

[Parka]

Может быть это потому что вы в России подписываете...

Я подписывал в Москве и высылал обратно. Никаких доверенностей. Точнее, доверенность оформлялась от жены на меня, но это делали еще во Франции. И нужна она была для подписания уже Акта, на который я приезжал.

[veinarde]

Никаких доверенностей.

Мы тоже подписывали в России, не было никаких доверенностей.

[gr223]

Сейчас компроми собираемся подписывать, есть непонятки (а риэлтор не имеет опыта продажи иностранцам).
1. Компроми сначала продавец подписывает, потом нам на подпись присылают? Или это без разницы? Сколько экземпляров? В компроми прописывается вся мебель и кухонные-фаянсовые дела, а стоимость их надо выделять?
2. Риэлтор созванивался с нотариусом и сказал, что переводчик на подписании акта (и тем более компроми) не обязателен. А тут вроде неоднократно писали, что нужен и без этого не зарегистрируют сделку?

[Печкин]

Сейчас компроми собираемся подписывать, есть непонятки (а риэлтор не имеет опыта продажи иностранцам).
1. Компроми сначала продавец подписывает, потом нам на подпись присылают? Или это без разницы? Сколько экземпляров? В компроми прописывается вся мебель и кухонные-фаянсовые дела, а стоимость их надо выделять?

Без разницы, кто первым подписывает. Экземпляр один. Про мебель да, лучше указать, чтоб потом при подписании окончательного акта не было разногласий по ее поводу. Стоимость надо выделять, так как она влияет на расчет налогов с продажи.

2. Риэлтор созванивался с нотариусом и сказал, что переводчик на подписании акта (и тем более компроми) не обязателен. А тут вроде неоднократно писали, что нужен и без этого не зарегистрируют сделку?

Компроми можно подписать по почте, естественно, для этого переводчик не нужен.
Если вы понимаете по-французски то, что вам говорит устно нотариус во время подписи акта, то переводчик НЕ нужен. В противном случае нотариус не может быть уверен в том, что вы понимаете то, что подписываете, и в принципе должен бы потребовать переводчика.

[gr223]

А для перевода аванса из России банку нужна копия компроми, подписанная с двух сторон? И еще - как можно проверить банковские реквизиты нотариуса (ну что это реально нотариус, а не фейк)?

[Печкин]

А для перевода аванса из России банку нужна копия компроми, подписанная с двух сторон?

Нужен ПЕРЕВОД компроми, сделанный в Бюро переводов в России.

И еще - как можно проверить банковские реквизиты нотариуса (ну что это реально нотариус, а не фейк)?

Взять у него номер счета лично или попросить прислать скан Relevé d'Identité Bancaire.
Счет должен быть в учреждении, называемом Caisse des Depots et Consignations и быть на имя нотариальной конторы.

[Parka]

А для перевода аванса из России банку нужна копия компроми, подписанная с двух сторон? И еще - как можно проверить банковские реквизиты нотариуса (ну что это реально нотариус, а не фейк)?

еще нужно письмо от нотариуса с указанием полной суммы к переводу, т.к. она существенно отличается от той, что указана в предварительном договоре. Я просил сумму расписать на конкретику и поставить печать нотариуса.
Остальное Печкин правильно ответил

[gr223]

еще нужно письмо от нотариуса с указанием полной суммы к переводу, т.к. она существенно отличается от той, что указана в предварительном договоре. Я просил сумму расписать на конкретику и поставить печать нотариуса.
Остальное Печкин правильно ответил

Это, видимо, имеется в виду - для перечисления остатка. Сейчас речь о предварительном договоре. Кстати, там написано, что коммуналку (и налоги в пропорции) оплачивает Покупатель уже с момента подписания предварительного договора (дословно - возмещает Продавцу после подписания окончательного акта). Это нормальная практика? Тогда я по идее уже и жить там должен иметь право с этого момента

[Печкин]

Это, видимо, имеется в виду - для перечисления остатка. Сейчас речь о предварительном договоре. Кстати, там написано, что коммуналку (и налоги в пропорции) оплачивает Покупатель уже с момента подписания предварительного договора

Нет, это однозначно НЕ нормальная практика (см. соседнюю тему о штучках нотариусов). До дня подписания окончательного акта за все платит продавец. Если он переплатил за период после акта, то вы ему возмещаете, но только начиная с даты акта, не раньше.

[Parka]

Это, видимо, имеется в виду - для перечисления остатка. Сейчас речь о предварительном договоре.

Остаток вы перечисляете по предварительному договору! Там есть много иных денег нотариусу, которые вы также должны перечислить; его комиссия, налоги, % агентству, расчеты с покупателем. Вам нотариус все распишет, излишек потом вернет (мне через год вернул)

Кстати, там написано, что коммуналку (и налоги в пропорции) оплачивает Покупатель уже с момента подписания предварительного договора (дословно - возмещает Продавцу после подписания окончательного акта). Это нормальная практика? Тогда я по идее уже и жить там должен иметь право с этого момента

вы немного путаете предварительный договор и Акт -это и есть два разных договора - предварительный и окончательный. Вы владелец с даты подписания Акта (конечного договора). Вам передают ключи, вы можете жить. Я после сделки пошел ... домой. За меня (квартал после сделки) оплачивал нотариус в Синдик, но ... из моих денег.

[gr223]

Я спрашивал изначально про аванс, а не про остаток. Предварительный договор и окончательный я не путаю :-) Это в компроми на нас пытаются повесить коммуналку за период с подписания предварительного договора до подписания окончательного...

[Parka]

Это в компроми на нас пытаются повесить коммуналку за период с подписания предварительного договора до подписания окончательного...

Это нотариус так "шалит"? Диагностики и коммуналка/налоги на проживание до Акта - все за счет продавца. Скажите, что позовете "своего" нотариуса

[Nadine_]

Это в компроми на нас пытаются повесить коммуналку за период с подписания предварительного договора до подписания окончательного...

Это незаконно. Или вы не поняли.

Можно текст на французском ?

Вам нотариус все распишет, излишек потом вернет (мне через год вернул)

Вот видите, и у вас все прошло нормально

[gr223]

вот текст, возможно мы неправильно поняли:

Convention sur la répartition des charges et travaux
A titre de conventions particulières entres elles, non opposables au syndic de la copropriété, les parties conviennent des répartitions suivantes :

Charges

L’acquéreur remboursera au vendeur, au jour de la signature de l’acte de vente, un prorata de la dernière provision exigible au titre du budget prévisionnel. Ce prorata correspondra à la période comprise entre l’entrée en jouissance de l’acquéreur et la fin de la période couverte par la provision.
En outre, l’acquéreur s’engage à rembourser sous huit jours au vendeur tous les appels de charges intervenant entre le jour de la vente et la date à laquelle le syndic aura reçu la notification légale de la vente.

[Печкин]

Да, вы не так поняли.

Ce prorata correspondra à la période comprise entre l’entrée en jouissance de l’acquéreur et la fin de la période couverte par la provision.

Первая дата - это дата окончательной подписи (вы стали владельцем = l’entrée en jouissance), вторая - дата, до которой оплатил бывший хозяин. Разницу вы ему возвращаете, это нормально.

То же и по второму пункту - отсчет от дня продажи (jour de la vente).

[gr223]

Спасибо за помощь! Еще вопросик по налогу на недвижимость - почему они про 2012 пишут?

4. L’acquéreur paiera, à compter du jour de l’entrée en jouissance, les impositions et charges de toute nature dont l’immeuble est ou sera assujetti, de telle façon que le vendeur ne puisse pas être recherché à ce sujet, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l’année civile de l’entrée en jouissance.
Le jour de l’acte authentique, l’acheteur règlera au vendeur la quote part de la taxe foncière sur la base de l’imposition 2012

[Печкин]

Потому что еще неизвестно, какая будет ставка налога за 2013 год, и принимается, что она будет такая же, как в 2012 году.

[gr223]

Потому что еще неизвестно, какая будет ставка налога за 2013 год, и принимается, что она будет такая же, как в 2012 году.

Налог на имущество вперед платится? Т.е. в 2012 продавец заплатил за 2013?

[Печкин]

Нет, налог в 2012 платится за 2012.
Просто уже начался 2013, а сумма налога, который нужно будет заплатить за 2013 еще неизвестна.
Часть за 2013 должны будете заплатить вы, а часть - продавец.
Но нотариус не знает еще, какова будет сумма за 2013 - ее еще не присылали.
Поэтому для расчета распределения между вами и продавцом он возьмет сумму за 2012 год.

[gr223]

Нет, налог в 2012 платится за 2012.
Просто уже начался 2013, а сумма налога, который нужно будет заплатить за 2013 еще неизвестна.
Часть за 2013 должны будете заплатить вы, а часть - продавец.
Но нотариус не знает еще, какова будет сумма за 2013 - ее еще не присылали.
Поэтому для расчета распределения между вами и продавцом он возьмет сумму за 2012 год.

Меня вот эта фраза смущает: Le jour de l’acte authentique, l’acheteur règlera au vendeur la quote part de la taxe foncière sur la base de l’imposition 2012

Почему покупатель должен платить продавцу, а не наоборот? Ведь за 2013 год заплатит покупатель весь налог, а продавец по идее должен компенсировать покупателю часть налога (в соответствии с долей периода собственности продавца)

[Печкин]

Меня вот эта фраза смущает: Le jour de l’acte authentique, l’acheteur règlera au vendeur la quote part de la taxe foncière sur la base de l’imposition 2012

Почему покупатель должен платить продавцу, а не наоборот? Ведь за 2013 год заплатит покупатель весь налог, а продавец по идее должен компенсировать покупателю часть налога (в соответствии с долей периода собственности продавца)

Расписываю:
- у нас начался 2013 год. Налог за 2013 еще не рассчитан;
- наступает дата вашего вступления во владение. Налог за 2013 все еще не рассчитан. Продавец еще ничего не платил за 2013;
- нотариус тем не менее должен раскидать этот налог между вами и продавцом. Но как раскидать, раз он еще не рассчитан?
- нотариус принимает, что налог будет такой же как в 2012, и раскидывает между вами и продавцом эту сумму;
- вы платите продавцу вашу часть. Например, если вы купили 1 февраля 2013, вы платите продавцу 11/12х этой суммы (так как вы будете владеть 11 месяцев в 2013, а продавец 1 месяц);
- через пару месяцев продавец получает счет налога за 2013 и оплачивает его полностью, так как вы ему 11/12х уже вернули при вашем вступлении во владение.

[Печкин]

Ведь за 2013 год заплатит покупатель весь налог

Нет, продавец заплатит. Платит тот, кто владел на начало года, за весь год.

[gr223]

А почему продавец получит счет налога за 2013? Он же вроде вообще осенью платится - к этому времени налог на нас перевести должны по идее...

[Печкин]

А почему продавец получит счет налога за 2013? Он же вроде вообще осенью платится - к этому времени налог на нас перевести должны по идее...

Нет, не переведут. Так система устроена. Платится осенью, но платит тот, кто владел на 1 января данного года.

[santal]

Всем добрый день,
У меня вопрос к народу, работающему с недвижимостью здесь во Франции.
Я нашла квартиру, которая соответсвует всем моим требованиям, но проблема в том, что продавец , пока продавал квартиру сдал ее, как обьяснили в агентстве по контракту мин на 3 года, , т.е. я не имею права выселить квартиросьемщиков .... мне нужна квартира для себя, а ни как вложение денег с послед. сдачей, могу подождать максимум год.
Вопрос след. - могу ли я как-то изменить данную ситуацию?? или будучи владельцем данной квартиры, могу ли я изменить условия контракта, могу ли я повысить стоимость аренды...?
Интересны все мнения.
Спасибо

[Печкин]

Вопрос след. - могу ли я как-то изменить данную ситуацию?? или будучи владельцем данной квартиры, могу ли я изменить условия контракта, могу ли я повысить стоимость аренды...?
Интересны все мнения.
Спасибо

К сожалению, не можете ни изменить условия контракта (хотя если в нем предусмотрен ежегодный пересмотр цены, то вы можете ее пересмотреть, но если цена зафиксирована на все три года, то нет), ни выселить жильца до истечения срока контракта.
вариант в вашем случае - либо нажать на продавца, чтобы он договорился с жильцом о досрочном прекращении контракта (и обязательно зафиксировать это новым контрактом), либо добиваться с продавца скидки (обычно квартира с жильцом продается на 10-20 процентов дешевле, чем пустая, в зависимости от срока контракта), либо самим договариваться с жильцом после покупки (предложив компенсацию, обычно равную трем месяцам аренды. Хотя если контракт на три года, то может быть и больше).

[Parka]

Вопрос след. - могу ли я как-то изменить данную ситуацию?? или будучи владельцем данной квартиры, могу ли я изменить условия контракта, могу ли я повысить стоимость аренды...?
Интересны все мнения.
Спасибо

я бы отказался...
Или пусть нынешний владелец решает любым способом вопрос выселения (по согласию). Остальное Печкин написал уже

[santal]

Спасибо за ответы,
Да уж, не очень радужно))
Парка, отказаться от этой находки пока не могу, уж очень соответствует моему поиску, да и цена привлекательнaя. А как нажать на владельца? С ним то связи нет, а агентство так и говорит эта квартира подходит под инвестицию..

[Печкин]

Так и скажите агентству: мне нужна не инвестиция, а чтоб самой жить, какие пути, чтоб выселить жильца? А они пусть передадут это хозяину, и пусть он решает...