Покупка земли - перевод денег ДО подписания договора

[OlgaL]

У нас имеется несколько затянувшийся процесс оформления покупки земли.

Сегодня нам написали из агентства, что мы должны перевести ПОЛНУЮ сумму на специальный счет нотариуса, и только после этого нам вышлют предварительный договор (compromis de vente). Честно говоря, я слегка в офигении . Изначально предполагалось, что они нам высылают договор и только потом мы оплачиваем всю сумму. А здесь получается, что мы переводим крупную сумму вообще непонятно за что.

Мотивация такова, что так как деньги приходят из России, есть сложности и риски, связанные с возможными "грязными" деньгами.

Люди с опытом, подскажите, такое действительно практикуется с иностранцами? Если да, и это теперь норма, то какие у меня гарантии, что деньги не "уплывут" в неизвестном направлении? И что я куплю именно то, что мне нужно? И что еслди сделка сорвется, деньги мне вернут? Нам сообщили, что эьо специальный счет и деньги на нем блокируются до окончания сделки, я могу это как-то проверить?

Имеет ли смысл торговаться и вести речь о небольшом авансе, а окончательно сумму - уже после подписания договора?

Дело осложняется еще и тем, что даже если такая процедура нормальна, у нас без договора никакой валютный контроль деньги из страны не выпустит - для перевода за границу в банк нужно предоставлять сопровождающие документы.


Как быть?

[Julia393]

Я покупала недвижимость во Франции будучи в Москве. Мне кажется, что только сам нотариус определяет порядок перечисления денег при покупке недвижимости. Обычно первый транш - 5-10% от всей суммы покупки (в моем случае было 5%). Нотариус сам связывается с покупателем и говорит сколько и куда нужно перечислить.
Вы можете найти своего нотариуса во Франции для ведения этой сделки.

[vita22]

OlgaL, здесь пошагово описано совершение сделки...

http://www.prime-realty.ru/objects/o...zarub_fr.htm#2

[OlgaL]

vita22, да я это все читала, просто вот столкнулись с таким... Вот и решила узнать. есть ли такая практика в принципе или нет.

[veinarde]

OlgaL, дело в том, что в договоре собственно и прописан срок, до которого вы должны внести оставшуюся сумму (после уплаты задатка).
Мне не понятно, как вы можете отправить всю сумму, не видя и не подписав договора, не согласившись (подписывая его) со сроком перевода денег, не видя условий сделки.
Окончательная подпись действительно ставится у нотариуса после перевода ему всей суммы.
Нам нотариус сам присылал координаты своего счёта, куда пересылать деньги. Заказным письмом. И что интересно, ни разу не заходила речь о присяжном переводчике.
Задаток показывает, что ваши намерения достаточно серьёзны, поэтому и начинается вся работа после его уплаты. Но никак не уплата всей суммы. Вы же живой человек, и, в конце концов, имеете право передумать.

[OlgaL]

OlgaL, Мне не понятно, как вы можете отправить всю сумму, не видя и не подписав договора, не согласившись (подписывая его) со сроком перевода денег, не видя условий сделки.

Спасибо за комментарии, мы приняли решение настаивать на том, чтобы процедура была проведена стандартным образом. Если они откажутся - значит мы не будем покупать.

[ElenaBV]

OlgaL, а вы лично видели собственность, которую хотите приобрести? просто я тут видела один репортаж, когда как раз рассказывали о мошенничествах со стороны нотариусов и агентств по недвижимости, если они в сговоре, и вы ранее не видели, что вы собираетесь покупать, то перечислять полную стоимость очень и очень опасно, можно купить какой-нибудь гараж или развалюху за бешеные деньги и потом не найти концов, потому что сделка была в принципе легальной.
желаю вам быть бдительной! и не поддаваться за "развод" со стороны агентства.

[OlgaL]

ElenaBV, Мы видели. Хотя наверное можно все равно по документам подсунуть "не то" теоретически. Так как покупаем мы участок земли, в принципе можно нам оформить любой другой участок земли такого же размера в том же поселке и мы вряд ли узнаем, что это "не то". Хотя они должны нам прислать все документы, план участка и т.д., так что вряд ли, ну я так надеюсь.

Никакой полной суммы мы платить не будем, никаких перечислений денег до подписания договора. Если их это не устраивает - они идут в сад, мы отказываемся от покупки. Я не миллионер, чтобы такой суммой разбрасываться.

[ElenaBV]

OlgaL, вы совершенно правы, они пользуются тем фактом, что вы далеко, да к тому же ещё и иностранцы, и из-за этого ведут себя просто незаконно!

[veinarde]

OlgaL, я знаете, что не поняла? Вот вы заявили о своём желании на этот участок и подписали первую бумажку в агенстве.
После этого вы разве не обговорили с агентом, когда пришлёте задаток?
Ну, знаете, к примеру, приеду тогда-то, чемодан распакую, чайку попью и где-то в четверг скорее всего смогу выбраться в банк, мол, примерно в таких-то числах ждите мой задаток.
Они тоже в свою очередь вам отвечают, что да, мы поняли, ждём, потом сразу пришлём вам ознакомиться такой-то материал, подумать и подписать.
А у вас какой-то пробел случился, когда вы уехали. Они вам ничего не должны, и вы им - тоже.
И начались сказки про переводы из России и прочее.

[OlgaL]

veinarde, мы подписали письменное предложение о покупке. Это не compromis, это просто бумажка, что мы готовы купить этот участок по такйо-то цене.

Далее мы с ними договорились буквально о следующем:
1. они готовят compromis и высылают его нам.
2. Мы знакомимся с ним, подписываем и переводим задаток
3. Дальше мы оплачиваем окончательную сумму и подписываем акт.

Потом они долго готовили досье и теперь готовы высылать нам comrpomis.

[veinarde]

OlgaL, мы выслали задаток до compromis. И они сразу же начали шевелиться. Потому что обычно это и есть процент, который имеет агенство, и они его очень даже хотят.
Задаток всё равно никуда не денется, если вы откажетесь от покупки в тот самый предусмотренный законом 7- дневный срок. Письмо про эти 7 дней они присылали отдельным письмом. Вам бы вернули задаток (не помню уже точно) через три месяца.

[OlgaL]

veinarde, вы меня утешили, я уж стала думать, что на какое-то кидалово наткнулись. Хотя наши не задаток захотели, а всю сумму сразу . А какого размера был задаток - 10% от общей стоимости?

Но в итоге мы сейчас договорились, что утром стулья ( то есть compromis), а вечером деньги .

[veinarde]

OlgaL, у нас был чуть меньше 10 %. Но тут не важно плюс-минус пара тысяч. Нотариус всё точно пересчитает и всё учтёт. Уже в договоре были расписаны все точные суммы, высланные и оставшиеся, процент нотариуса и сроки уплаты, и вот тут-то под ними вы тоже подписываетесь.
Там очень много подписей надо будет ставить, прямо сидите с ручкой в обнимку и подписываете-подписываете. Замучаетесь прямо.

[gro_k]

До подписания компромисса никаких авансовых переводов не делайте лучше. В компромиссе будет указан срок, до которого вы должны перевести всю сумму, вот только этим и руководствуйтесь.

[OlgaL]

Меня все чаще и чаще посещают мысли, а не отказаться ли нам от этой сделки. Конкретно напрягают такие моменты:
1. Полное отсутствие прозрачности. Сначала - вообще переведите нам почти 100 тыс евро без каких-то документов не понятно за что. Причем потом нам было сказано, что сумма оформления у нотариуса указана "приблизительно". Я не понимаю - что значит приблизительно? Мы же не на рынке торгуемся. Да и почему приблизительную сумму я должна куда-то переводить?

2. Непонятная настойчивость в плане оказания услуг по переводу - они хотят перевести на русский язык весь пакет документов. По мнению учатсников этого форума перевод вообще не обязателен. Но в агентстве настаивают, говорят, что в случае иностранцев это обязательно. При этом ценник за перевод нехилый - 3000 евро. Мы написали, что нам это дорого, на такую сумму мы не рассчитывали. Они в ответ - да, мы попробуем разрешить эту проблему. А вчера присылают уведомление - чтобы мы начали работы по подготовке перевода вы должны оплатить аванс 1500 евро. При этом об окончательной цене перевода молчат как партизаны (удалось им снизить цену или нет, почему нам не сообщили). Так же мне до сих пор не удалось из них вытащить, сколько же там страниц всего в перевод. Говорят, что много, я пытаюсь добиться окончательной цифры, пока безрезультатно. В общем тут тоже отсутствие прозрачности с их стороны.

3. Все наши попытки предложить альтернативное решение по переводу (если уж он им так нужен) игнорируются. Я предлагала им, что мы переведм в России и заверим перевод во Французском посольстве, или апостиль поставим. В ответ - тишина.

4. Совершенно не понятны, какие у нас гарантии. Допустим, заплатим мы эти 1500 за перевод, а если потом сделка сорвется не по нашей вине? Я понимаю, что сумма 1500 не смертельная, теоретически можно рискнуть, но с другой стороны это тоже деньги. Ведь переводчику будет заплачено за оказанную услугу, он-то обратно деньги не вернет. Их при этом я понимаю тоже - а вдруг они переведут. а мы потом откажемся, кто-то же должен нести эти убытки.
Да, когда мы смотрели участок, он из себя представлял большой кусок земли, мы покупаем половину. Три месяца они занимались его официальным разделением. Я бы хотела увидеть, какой формы участок мы в итоге покупаем, я же не знаю, как они его разделили - может он такой стал, что и даром мне не нужен. Я попросила их прислать новый план участка - в ответ "да-да" и снова тишина.

5. Меня испугало, если уж процедура покупки вызвала у меня столько сложносетй и вопросов, то что же будет потом со строительством дома? Полагаю, количество трудностей надо умножить на 10 как минимум. Может послать всех в сад, и накопив денег года через 3 купить что-то готовое?

А теперь собственно вопрос. Если мы решим отказаться от сделки, нам нужно ссылаться на вышеуказанные причины (отстуствие прозрачности, гарантий, достаочно доргая навязанная услуга без альтернатив)? Или просто сказать - извините, мы передумали, у нас изменились обстоятельства (курс евро вырос и нам теперь не хватает, с мужем развелась и не до этого и т.п.)? Как лучше?

Прошу прощения за длинный пост, спасибо. если дочитали до конца.

[ElenaBV]

OlgaL, вы очень логичны в ваших рассуждениях. могу сказать одно, как человек который купил здесь землю и построил на ней дом. если вы собираетесь жить не во франции во время строительства, то это отрицательно скажется на самом строительстве. единственное что может помочь, хороший архитектор и прораб, который будет следить за стройкой.
если у вас есть возможность подождать и купить что=то готовое, я бы на вашем месте сделала именно так.
то, как с вами обращаются в настоящее время ничего кроме сомнений вызвать не может.

[rose]

ОлгаЛ, вы очень логичны в ваших рассуждениях. могу сказать одно, как человек который купил здесь землю и построил на ней дом. если вы собираетесь жить не во франции во время строительства, то это отрицательно скажется на самом строительстве. единственное что может помочь, хороший архитектор и прораб, который будет следить за стройкой.
если у вас есть возможность подождать и купить что=то готовое, я бы на вашем месте сделала именно так.
то, как с вами обращаются в настоящее время ничего кроме сомнений вызвать не может.

совершенно согласна с Еленой.
И строительство и покупка земли возможны, если у вас здесь будет свой человек, ваш представитель, который от вашего имени будет решать все проблемы.

Если мы решим отказаться от сделки, нам нужно ссылаться на вышеуказанные причины (отстуствие прозрачности, гарантий, достаочно доргая навязанная услуга без альтернатив)? Или просто сказать - извините, мы передумали, у нас изменились обстоятельства (курс евро вырос и нам теперь не хватает, с мужем развелась и не до этого и т.п.)? Как лучше?

в любом случае, в случае вашего отказа от сделки, вам надо будет писать заказное письмо с уведомлением

[OlgaL]

в любом случае, в случае вашего отказа от сделки, вам надо будет писать заказное письмо с уведомлением

Да? Даже если у нас сейчас фактически устная договоренность? Мы подписали оффер продавцу - где написали что готовы купить этот участок по указанной цене. Но срок этого оффера давно истек, еще в конце июня (на этой бумаге указывался срок ее действия, он был две или три недели). Они затянули со своей стороны (как объясняют - разделяли участки, никаких новых бумаг мы не подписывали.

[gro_k]

Ольга, мне кажется, что вы попали на не совсем чистую контору. Попробуйте найти в этом регионе хорошее русское агентство, с хорошей репутацией, которое сможет вам помочь. Думаю, такие должны быть. Был бы это парижский регион или лазурный берег, я бы дала вам координаты или агентов, или нотариусов.
1. Никаких денег до подписания компромисса не переводите! И первый взнос не может быть "примерно 100 000", а должен быть четко определен в компромиссе, обычно это 10%. Сумма оформления у нотариуса первое время действительно может быть указана приблизительно, это около 7% от сделки, но окончательно сумму нотариус знает только в конце. Но опять же, не превышать сильно этого предела. На моей практике, часто нотариусы возвращали деньги, так как этот процент был равен 6,98 и т.п.
2. Как вам все писали, никаких письменных переводов делать не надо! Ни одного документа. Только при подписании окончательного договора должен присутствовать официальный переводчик, но это уж никак не 3000 евро... Если они настаивают, просите официальный источник, на котором базируется это требование.
3. Тоже самое, не надо предлагать им альтернативных вариантов, официальный перевод этих документов не нужен!
4. Пока не увидите всех документов по участку, ничего не подписывайте!!
Если вы хотите отказаться от сделки, это ваше полное право. Если вы пока не подписали компромисса (насколько я поняла, вы пока подписали письмо о намерениях), то вы можете это делать без объяснения причин. Это письмо не принуждает вас к покупке.
Мой вам совет: или отказывайтесь от сделки, или говорите им, что берете стороннее агентство, которое будет следить за соблюдением интересов. С другим агентством всегда можно на это договориться, либо за процент от сделки, который она поделит с тем агентством, либо за другое вознаграждение, но лучше немного переплатить, чем вообще в итоге все потерять. Если не хотите искать другое агентство - настаивайте на присутствии своего нотариуса, а не только нотариуса со стороны продавца.

[rose]

Да? Даже если у нас сейчас фактически устная договоренность? Мы подписали оффер продавцу - где написали что готовы купить этот участок по указанной цене. Но срок этого оффера давно истек, еще в конце июня (на этой бумаге указывался срок ее действия, он был две или три недели). Они затянули со своей стороны (как объясняют - разделяли участки, никаких новых бумаг мы не подписывали.

я считаю, что так надежнее - они не смогут сказать, что не получили вашего письма, не смогут предъявить вам счет за уже сделанный перевод документов, т.к. они "не знали, что вы отказались" и продолжали готовить документы, да мaло-ли еще что...

[gro_k]

Ольга, к вопросу о том, нужно ли письменно подтверждать отказ от сделки. Я из ваших постов не совсем поняла, тот offre, что вы им делали, продавец подписал и вы его получили? Или он был только с вашей стороны, и вы его больше не видели? Если у вас на руках есть подписанная продавцом и в срок бумага, то тогда лучше письменно известить агентство. Если никаких подписанных бумаг с согласием продавца продать вам именно этот участок земли за предложенную вами сумму у вас нет, то не волнуйтесь. Ничего писать не надо. Хотя, для подстраховки я бы написала.
Но в случае, если у вас есть offre, подписанный продавцом в срок, я бы на вашем месте для полной уверенности подписала компромисс, и тут же бы в 7-ми дневный срок отказалась от покупки. На мой взгляд, так правильнее и надежнее, и никто вам не сможет предъявить претензий.

[OlgaL]

rose,

не смогут предъявить вам счет за уже сделанный перевод документов, т.к. они "не знали, что вы отказались" и продолжали готовить документы, да мaло-ли еще что...

Я не поняла, они там во Франции вообще что хотят, то и творят? То есть могут сделать то, что не должны по закону, без согласования со мной и без одобрения с моей стороны цены - т.е. отдать в перевод и потом мне счет предъявить?


gro_k, бумажка, которую мы подптсали называется Lettre - proposition d'achat.

Места для подписи продавца я в ней вообще не нашла.

В конце стоит дата (в нашем случае 25 июня 2010), которая обозначена так:
Date de signature de l'avant-contrat
au-dela laquelle la proposition n'est plus valable


А по поводу обязательного письменного перевода - во французском посольстве, когда я у них узнавала процедуру легализации подписи, мне сказали, что заверенный нотариусом перевод на русский язык всех франкоязычных документов обязателен, раз мы не говорим по-французски (правда, я не поняла как они планировали проверять наше знание языка - наверное наличие каких-то официальных сертификатов). Не могло что-то в законодательстве поменяться?

[OlgaL]

Ольга, мне кажется, что вы попали на не совсем чистую контору.

Может быть и так, а может быть они нас боятся еще больше, чем мы их . Может они русских первый раз в жизни увидели, и думают что у нас медведи по улице ходят, а те, кто способен 6 соток земли купить, заработали эти деньги исключиетльно преступным путем (хотя я надеюсь, мы не производим такого впечатления )

не надо предлагать им альтернативных вариантов, официальный перевод этих документов не нужен!

Ну здесь я не буду вставать в принципиальную позицию, так как перевод документов мне нужен по-любому, чтобы знать, что я подписываю. Разница между офоциальным и неофициальным по цене не так существенна.

[OlgaL]

Все встало на свои места, кажется. Мне теперь понятно, почему от нас сначала хотели всю сумму получить, а потом хотя бы за перевод и все просьбы нам выслать документы игнорировались. Они просто не хотели, чтобы мы увидели план участка заранее. В надежде, что когда увидим потом, уже будет жалко потраченных денег за перевод и все равно купим.

Но сегодня мы их додавили и сказали, что пока не увидим документы хотя бы в электронном виде, даже обсуждать больше ничего не будем. Прислали.

Оказывается, официально мы покупаем 638 метров, но в границах участка, то есть полезных метров - только 557 метров. Остальные метры - это кусок дороги, причем часть этой "нашей" дороги даже не граничит с "нашим" участком, а заходит на соседний.

При этом при показе нам ни слова не сказали, что мы покупаем часть абсолютно ненужной нам дороги (то есть дорога нам нужна конечно, но мне совершенно не обязательно иметь ее в собственности). А еще на наш прямой вопрос - нет ли каких-то сервитутов, нам на голублом глазу ответили, что нет (хотя они конечно же есть, в присланном компроми об этом явно написано, да и как ему не быть в случае дороги)

Вот картинка (по ссылке): "наш" участок номер 2, то есть вся серая правая часть. Дорога проходит сверху, там еще штрихи проходят.
http://imglink.ru/show-image.php?id=...f7a4966b8dcb6b


В общем сегодня вечером будем с мужем решать, что делать будем. Участок стоил несколько дешевле среднерыночной цены (теперь понятно почему, а мы все удивлялись - такой хороший участок и так мало стоит), если считать только полезную площадь - как раз получается рыночная (судя по аналогичным объявлениям о продаже). Но сам факт такого обмана-недоговора сильно напряг.

Или я неправа и такая "нагрузка" - это норма?

[ElenaBV]

OlgaL, опять же из моего опыта, наша дорога, идущая к нашему участку, так же является дорогой идущей к соседнему участку, так вот мы за неё платили 50/50 с соседом, а так же за её асфальтирование. если вас просят платить полную стоимость за всю площадь дороги - это как-то странно для меня! тогда получается, что никто не может кроме вас её пользоваться!

[Berta]

тогда получается, что никто не может кроме вас её пользоваться!

есть такое понятие как droit de passage . Это значит что соседи могут пользоваться этой дорогой на законных онованиях, но именно вы как собственник должны ее держать в рабочем состоянии, платить налоги, приводить в соответствие новым нормам если таковые выйдут. Вот скажут поставить светофор - и поставите, никуда не денетесь(образно)! дрянная вещь, я вам скажу. Узнавайте, если есть droit de passage , а если есть - не связывайтесь.

[OlgaL]

Узнавайте, если есть droit de passage , а если есть - не связывайтесь.

в компроми написано servitude de passage - это тоже самое?

[OlgaL]

OlgaL, опять же из моего опыта, наша дорога, идущая к нашему участку, так же является дорогой идущей к соседнему участку, так вот мы за неё платили 50/50 с соседом, а так же за её асфальтирование. если вас просят платить полную стоимость за всю площадь дороги - это как-то странно для меня! тогда получается, что никто не может кроме вас её пользоваться!

А когда вы смотрели участок, вам рассказали, что часть дороги вы будете оплачивать? Нам показали участок, огороженный забром со всех сторон и ни слова не сказли про то, что часть этого участка мы должны оплатить за пределами этого забора.

[ElenaBV]

OlgaL, да конечно, нам сразу показали план того, как планируют разбить участок земли на два надела с дорогой, которая будет в общем пользовании.