#1
22.10.2019, 10:34
Последний раз редактировалось Ghenadie1979; 22.10.2019 в 12:26..
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
Инвестиция в квартиру в пригороде Парижа (Пуасси)
Уважаемые друзья !
Очень оценил бы ваши советы и мнение по поводу приобретения недорогой квартиры с целью сдачи в аренду в Пуасси (Poissy 74330). У меня пасспорт одной из стран Евросоюза, т.е. формальных сложностей не должно возникнуть. Сам я во Франции жить пока не собираюсь. Сбережения позволяют заплатить в общем сумму в ~ 150 000 EUR, ипотека соответственно не нужна. За такие деньги нашел про помощи знакомых живущих в Пуасси квартиру с следующими характеристиками: 142 000 ЕВРО, 3 комнаты, 63 кв. м, отдельная кухня, раздельный санузел, 4 небольших балкона. квартира расположена в комплексе из 8 зданий, окружен забором и есть охранник, есть места для парковки внутри комплекса. Речь о приватизации социального жилья (HLM), соответсвенно налоги и общие затраты по приобретению составят не 8% а только 3%. Квартира нуждается в некотором ремонте, но HLM обеспечит белый вариант до окончания процесса покупки. Комплекс расположен в районе социального жилья, так называемый чувствительный район, но есть Careffour, рядом рынок, Вилла Савуа, парк Мессонье и лес Сен Жермен ан Ле. До РЕР А и линии J и L 20 минут пешком, или 5 мин на автобусе (остановка рядом, ходят каждые 10 мин). 20 минут на поезде до Сан Лазар, 20 мин на РЕР А до Дефанса. Вопрос: стоит ли инвестировать в покупку квартиры в таком районе? Можно ли будет легко найти сьемщиков? Шаржи составляют 2200 ЕВРО в год. Есть ли шанс выйти на аренду хотя бы 650 чистыми, после всех налогов и страховки? Видел цены в рамках 900-1000 (charges inclus) за подобные квартиры. Это мой первый подобный опыт, и не хотелось бы экспериментов с плохим концом. Спасибо за критику! Алекс |
|
|
#2
22.10.2019, 15:30
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
Цитата более опытных форумщиков пугает:
"Вообще-то зачем оно надо вкладывать деньги в недвижимость в такой неадекватной стране как Франция ? Если только для себя чтоб жить, ну или так, квартирку в Париже чтоб на выходные /отпуск ездить. И то, заметят что в квартире живут постояннои вселятся. А покупать кватриру чтобы её сдавать, то себе дороже выйдет, с такими-то законами" |
|
|
#3
22.10.2019, 21:55
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 03.10.2007
Откуда: 92410
Сообщения: 11.575
|
Ghenadie1979, дьявол в деталях.
Во-первых, состояние дома. Как там внутри, чисто ли в подъезде? В HLM бывает, что люди выставляют мусорные мешки на лестничную клетку, а также разуваются там же. Вешают антенны-параболы на балкон и одеялки сушат ежедневно в окнах. Все это относится к теме «культура быта». Увы, бывают дома, кварталы, с низковатым уровнем этой культуры и это Ваше жильё автоматом поставит в сложное для последующей продажи. Потом, в случае любого жилья надо смотреть на качество постройки дома и конфигурацию жилья внутри этого дома. Если дом до 1970 года постройки, то там, скорее всего, будет отвратительная звукоизоляция. Да и вообще для жилья Франции это больной вопрос. Это порождает дрязги между соседями, а собственник получает уведомления и должен принимать участие в разруливании конфликтов. В-третьих, Ваши друзья уже просветили Вас по поводу правил аренды во Франции, когда арендатор практически всегда прав? Перестаёт платить - va bene, будете продолжать оплачивать налоги и коммунальные за квартиру, но из своего кармана, а также любые сборы на ремонт фасада и прочие работы. Потом будете выселять неплательщика неизвестно сколько, дети - отягчающее в этом процессе обстоятельство. Денег за период выселения не получите. Есть 3 типа аренды - долгосрочная, когда сдаёте пустую квартиру, меблированная аренда с контрактом на 1 год, и краткосрочная аренда. Второй и третий варианты больше защищены от неплатежей. Причём, наивно думать, что надо просто разбираться в людях и не сдавать кому попало. К сожалению, никто не застрахован. Могу накидать историй-страшилок, включая собственный опыт арендодателя. |
|
|
#4
24.10.2019, 16:21
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
Спасибо Ирис за обстоятельный, развернутый и дельный ответ!
Состояние данного комплекса HLM и дома довольно хорошее, практически дома расположены в мини-парке. Проблем с мусорными мешками и антеннами не замечено. А вот о проблемах с сьемщиками я не особо знал... Было бы интересно узнать больше о подобных рисках. Есть идея не сдавать французам а нашим и другим восточно-европейцам. И кстати, финансово, можно ли выйти на 650 евро чистыми? Некоторые меня также пугают близостью к арабскому кварталу, мол кто в своем уме снимет эту квартиру. Так ли это? Спасибо! |
|
|
#5
24.10.2019, 17:49
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 07.12.2007
Сообщения: 1.436
|
650 евро чистыми в месяц при вложении 142 К€, это отличная рентабельность. Я уже полгода ищу качественную квартиру на покупку для долгосрочной сдачи (но в Париже или же самом ближайшем пригороде) со схожей рентабельностью и даже хуже, но пока не нашла.
Поэтому слабо верю в реальность Вашего проекта. |
|
|
#6
24.10.2019, 18:53
Последний раз редактировалось Ptu; 24.10.2019 в 18:56..
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 02.01.2006
Откуда: St.Petersbourg - Grenoble
Сообщения: 71.222
|
Надо заложить так же в расходы то, что обычно каждый год тратится не поддержание жилого дома в порядке. Не знаю как это будет рассчитываться для вас, для обычных владельцев все просто - проголосованные общим собранием работы делятся на всех с учетом их жилплощади. А так же непредвиденные работы (ну мало ли что потекло, лифт сломался или отопление полетело..). Как это будет в доме со смешаным владением я не знаю. Но такие расходы совершенно очевидно будут. Ну и налоги на полученный доход от аренды. Возможный ремонт после съезда жильцов. НАдо так же заложить некоторый процент времени пустования квартиры. Не знаю сколько, это ведь вероятностная, статистическая цифра, ну скажем 2 месяца в год. Условно. И это может оказаться очень оптимистическая цифра - 2 месяца.. НLM для меня очевидный минус. Всегда будет заставлять людей крепко задуматься снимать ли такое жилье с таким неоднозначным соседством... |
|
|
#7
24.10.2019, 19:52
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 11.07.2009
Откуда: Moscou, Nantes
Сообщения: 675
|
А во Франции, с законами , которые целиком на стороне сьемщика, очень рискованно , тем более вы здесь не живёте, то есть надо будет еще платить агентству.
__________________
Milousia |
|
|
#8
24.10.2019, 20:37
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 18.11.2003
Сообщения: 6.340
|
Мои знакомые, живущие в Москве как -то побывали в Нормандии и очень им там понравилось, настолько, что они решили там приобрести квартиру. Ну вообщем, чтобы времени даром не терять они даже нашли русскоязычного агента, и он даже нашел им симпатичную квартиру. Вообщем все было хорошо, но тут попутала их нелегкая спросить моего мнения. Ну что сказать я тоже не поленилась связалась с другим агентством на предмет шаржей и отопления. Вообщем шаржи плюс налог на нежвижимость плюс отопление и прочее и прочее. Вообщем они ужаснулись сколько им пришлось бы платить даже не живя в этой квартире ни дня. Про захватчиков я их тоже напугала... Вообщем народ решил не связываться...
__________________
"Не пора ли нам замахнуться на Вильяма, понимаете ли, м-м, нашего Шекспира" |
|
|
#9
25.10.2019, 03:04
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 21.05.2012
Сообщения: 594
|
Интересная тема !
У одного моего родственника, занимающегося недвижимостью профессионально (то есть разбирающегося в ней прекрасно) есть железный принцип, которого он всегда придерживается - не покупать недвижку в той стране, в которой НЕ живешь (в крайнем случае можно, но только если прекрасно знаешь местный рынок, местный язык, законы И при наличии надежных близких родственников или друзей в данной стране (которые смогут, если что - решить любую проблему с квартирой быстро. Вообще, считается, что во Франции проще и легче сдавать одно-или двух-комнатные квартиры. И в престижном районе/городе, где цены постоянно поднимаются. Поэтому, если бы у меня было столько денег, я бы купила лучше студию в предпарижье нежели указанную Квартиру в Пуасси... А вообще, действительно, может, лучше в Москве ? |
|
|
#10
25.10.2019, 08:31
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.09.2002
Сообщения: 12.589
|
А что случилось с Вашими знакомыми?
Почему Вы им больше не доверяете? Вы при их помощи нашли именно эту квартиру в именно этом квартале именно этого города, а теперь спрашиваете совета у посторонних людей, которые в глаза не видели ни квартиру, ни квартал, ни сам город... Если же Вас интересуют (что было бы совершенно логично) общие проблемы сдачи жилья во Франции, то рекомендую почитать уже открытые темы, коих на форуме достаточно.
__________________
Ну, пробил головой стену... И что теперь будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец). |
|
|
#11
25.10.2019, 09:31
Последний раз редактировалось MARGOO; 25.10.2019 в 14:38..
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
Уважаемые друзья,
Спасибо за мнения и конструктивную критику ! Весьма полезно, ибо я в Париже был раз пять, но не более 3-5 дней за раз - и хорошего понимания ситуации не имею. Про математику, вот детали, хотя они многого не добавляют к общей картине ситуации: Аренда в год: 11 160 евро (930 евро x 12, charges inclus 180 x 12); без коммуналки - 9000 евро (750 x 12). В минус пойдут: 800 EUR tax fonciere; 200 евро страховка. Налог на доход ~ 1600 евро (9000-800-200)* 20%. Итого чистая сумма - 7400 в год, ~ 615 в месяц (в идеале, не беря в расчет возможный простой). То есть доходность в 5% (615 x 12 = 7380 / 142 000). Cогласен, все довольно таки на острии ножа. НО. Каковы альтернативы? Инфляция, стабильный рост цен на недвижимость сьедают с трудом заработанные деньги. Если взять скажем период за последние 20 лет, то в конечном итоге, цены выросли процентов на 50 - 100% в Иль д Ф, к тому же недвига дает небольшой но стабильный доход - 5%, даже 4%, это неплохо по сравнению с банками. Напрягают истории из разряда проблем с жильцами во Франции... Знакомые не делись никуда, я просто решил получить больше информации - ведь рискую то я, своими кровными ... и мне потом расхлебывать. Вчера другие знакомые отговаривали меня от Франции в пользу Голландии - Гааги или Роттердама. Страну я знаю и люблю, проучился там год, лет 15 назад. Есть ли жизнь для маленьких инвесторов во Франции, нет ли жизни - это пока для меня непонятно... Огни Парижа манят, но вот HLM в Poissy - хороший ли это вариант для сдачи в аренду с прибыльностью в 4-5% .... |
|
|
#12
25.10.2019, 09:43
Последний раз редактировалось MARGOO; 25.10.2019 в 14:39..
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 11.07.2009
Откуда: Moscou, Nantes
Сообщения: 675
|
А потом придётся делать ремонт ( во Франции очень дорогой) и кто этим всем будет заниматься . Вот и сопоставьте такой риск и 5% , которые можно в Москве получить без такого головняка.
__________________
Milousia |
|
|
#13
25.10.2019, 10:24
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 18.11.2003
Сообщения: 6.340
|
Ghenadie1979, если несмотря ни на что хочется купить квартиру, может лучше поменьше, но в более симпатичном месте? А вообще я бы вам сказала тоже, что и своим знакомым: "А оно вам правда надо ?" (с)
__________________
"Не пора ли нам замахнуться на Вильяма, понимаете ли, м-м, нашего Шекспира" |
|
|
#14
25.10.2019, 10:51
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 06.01.2006
Откуда: Ua-Fr
Сообщения: 17.978
|
__________________
"Женщина после сорока мало озабочена, что ты можешь подумать о ней или о её жизни. У неё развито чувство собственного достоинства." Фрэнк Кэйзер, американский журналист" |
|
|
#15
25.10.2019, 11:36
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.09.2002
Сообщения: 12.589
|
Ответ дали.
Я уже писал, если очень хочется влезть в бизнес, о котором Вы имеете смутные представления, начните с изучения мат.части.
__________________
Ну, пробил головой стену... И что теперь будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец). |
|
|
#16
25.10.2019, 13:34
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 06.01.2006
Откуда: Ua-Fr
Сообщения: 17.978
|
это мне или автору?
__________________
"Женщина после сорока мало озабочена, что ты можешь подумать о ней или о её жизни. У неё развито чувство собственного достоинства." Фрэнк Кэйзер, американский журналист" |
|
|
#17
25.10.2019, 14:25
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 30.04.2005
Сообщения: 26.775
|
Гхенадие1979, смотря, кому сдать.
|
|
|
#18
25.10.2019, 14:38
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 02.01.2006
Откуда: St.Petersbourg - Grenoble
Сообщения: 71.222
|
Вы эту цифру узнавали именно для владельца проживающего в этой квартире, или для недвижимости под сдачу? Так как второй вариант не имеет никаких скидок ,которые полагаются для основного жилья, и становится существенно дороже.
Оять же вы не заложили в расчет затраты на ремонтные работы, которые всегда есть в любом доме. Крышу починить, в лифте поменять детали, да много чего. Особенно если дом старый, так там просто отворяй ворота... |
|
|
#19
25.10.2019, 15:17
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 04.06.2011
Откуда: 34
Сообщения: 7.974
|
||
|
#20
25.10.2019, 15:39
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
||
|
#21
25.10.2019, 15:43
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
|
|
|
#22
25.10.2019, 15:45
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
||
|
#23
25.10.2019, 15:45
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 26.05.2012
Сообщения: 10.398
|
||
|
#24
25.10.2019, 15:46
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 26.05.2012
Сообщения: 10.398
|
||
|
#25
25.10.2019, 15:47
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
п.с. - А они разве не включены в charges (2200 в год) ? как контрибуция под резерв для таких трат
|
|
|
#26
25.10.2019, 15:48
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
||
|
#27
25.10.2019, 15:49
|
||
Дебютант
Дата рег-ции: 20.10.2019
Сообщения: 34
|
||
|
#28
25.10.2019, 15:54
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 26.05.2012
Сообщения: 10.398
|
Не знаю, может включены частично. Но также есть текущие расходы, как выше написали. Вот у нас например, была замена отопительного котла на газовый, сколько платили не знаю, это было при предыдущем хозяине, нам повезло. Но любое следующее решение синдик, может ударить по карману, хотя они у нас стараются своими силами, чтобы экономнее, например, сами пилили деревья и тп. Но есть расходы, когда своими силами не справиться.
|
|
|
#29
25.10.2019, 15:55
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 26.05.2012
Сообщения: 10.398
|
||
|
#30
25.10.2019, 15:59
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 02.01.2006
Откуда: St.Petersbourg - Grenoble
Сообщения: 71.222
|
Нет, это отдельная статья. Отдельно коммунальные услуги - они приблизительно одинаковые, и отдельно счета за ремонт крыши, к примеру. Вот они варьируются от нуля, если ничего ремонтировать не нужно вообще, до суммы скажем порядка 15 000 разбитые на несколько месяцев, если нужно фасад ремонтировать.
|
|
|
Закладки |
Метки |
louer, poissy, аренда, инвестировать |
Здесь присутствуют: 1 (пользователей - 0 , гостей - 1) | |
|
|
Похожие темы | ||||
Тема | Автор | Раздел | Ответов | Последнее сообщение |
Выгодная инвестиция | Attila | Биржа труда | 0 | 21.11.2016 12:20 |
Продажа Четырехкомнатная квартира в городе Пуасси | poissy | Аренда и продажа жилья | 1 | 16.04.2016 18:25 |
Аренда (спрос) Ищу квартиру в пригороде Парижа | abdievae | Аренда и продажа жилья | 0 | 29.11.2015 23:03 |
Покупка квартиры в Ницце как инвестиция. Вопросы | Content | Жилье во Франции | 7 | 25.08.2010 15:21 |
Пуасси, ищу общение | alfving | Встречи-тусовки во Франции и России | 1 | 14.08.2009 13:33 |