Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[valor]

Если вы ищите в Париже, то цены на новое и старое жилье приблизительно одинаковы.

Цены в Париже на новое и старое жилье отличаются и достаточно существенно.

[dilemma]

Чаще всего, агенства недвижимости пользуются тем, что покупатели доверчивые и неопытные люди.
Форумчане, напишите, как вас хотели обмануть. Предлагаю в этой теме обменятся личным опытом. Эта информация может быть очень полезна остальным.

rose, очень полезная тема. Но надеюсь, что таких случаев будет немного.

С нас агентство, которое занималось продажей нашей квартиры, попыталось снять лишнюю 1000 евро наличными "за сложность" - помимо обозначенного гонорара в 8 тысяч. Работа в паре: агент хороший и добрый , а его шеф плохой и злой.
Агент: Ура-ура, покупатель нашелся. Правда, платит поменьше, но так сложно было продать вашу недвижимость , что соглашайтесь.
Продавец: Ура-ура, ок-ок.
Через пять минут - звонок от шефа: Ура-ура, радуйтесь все. А с вас - еще 1000, очень сложная работа...

После подписания компроми есть еще такой момент: на окнах-балконе проданной квартиры вы часто видите вывешенный плакат: квартира продана таким-то агентством. Это реклама , и висит она до продажи. Так вот , эта реклама должна бы быть согласована с вами - хотя бы просто устно должно быть получено разрешение. В нашем случае было так, что нам позвонил наш locataire и сообщил нам об этом. Добавив, что за разрешение воспользоваться балконом он получил от агента бутылку шампанского и "сухой паек" и что агент его заверил, что согласовал это с нами ( вранье). Нам , в принципе, все равно, но неприятно.

[dilemma]

настоящая ловушка - покупка квартиры, которая состоит из нескольких lots. Это когда две студии, допустим, или две комнаты в бывшем общежитии,2 chambres de bonnes были объединены в одну двухкомнатную квартиру с присоединением прохода между ними к общей жилой площади ( обычно таким образом выгораживается часть лестницы и переносится дверь). Этот проход , если он не был оформлен надлежащим образом , принадлежит copropriete , а не вам. Причем бывает, что в течение десятилетий никто вопроса не поднимает и что квартира была уже продана-перепродана, но в какой-то момент поднимаются старые бумаги - и тут вас предупреждают, что эта площадь - не ваша.
Лучшее разрешение конфликта - это запрос в copropriete о присоединении этого коридора к вашей площади. Официальный ответ, что никто не против, - и последующая затем продажа вам этой площади за символическую плату ( 1 евро в известном мне случае).

[rose]

dilemma, спасибо за полезную информацию.

чтобы выяснить, все -ли в порядке с квартирой, и нет-ли просоединенных площадей,
нужно уточнить в Кадастре всю информацию об интересующей вас квартире : какая точно площадь, числится-ли за квартирой подвал или чердак, кто владелец квартиты итд.

[dilemma]

...И еще никогда не куплю новую квартиру.

BYU, я , как и вы , никогда не куплю новую квартиру. С одной поправкой: никогда БОЛЬШЕ.
Мы купили квартиру в новом доме , радовались еще сниженному нотариальному тарифу ( дому меньше пяти лет, первая продажа, соответственно, такса - 3,... процента). Зато заплатили гораздо больше, чем заплатили бы за старое жилье в этом же районе (аргументация: новый дом). Сразу же было выявлено куча недостатков , таких как плохая термо и звукоизоляция, мокрый подвал, плохая вентиляция и даже множественные нарушения норм строительства... Эти нарушения дают знать о себе не сразу, а по прошествии нескольких лет: протекают террасы и потолки, например. И если с нарушениями норм нам просто не повезло, то тот факт , что в новостройках сегодня используются дешевые изолирующие материалы, дешевые радиаторы, дешевую сантехнику и т.п. для меня теперь , после многих просмотров, очевиден - даже в так называемом элитном жилье, которое никакое не элитное, просто находится в элитном месте. Экономят на всем.

Как проверить это все неспециалисту при двух просмотрах квартиры - я не представляю. Но хочу дать совет: перед подписанием чего бы то ни было поговорите с консьержем и соседями на предмет проблем в доме, потребуйте копию решения последнего заседания copropriete и syndic о запланированных travaux, а так же в случае покупки ПОЧТИ НОВОГО жилья узнайте о наличии и действительности страховки dommage-ouvrage.

Она действует в течение первых десяти лет жизни дома и покрывает ремонтные работы тех недостатков, которые, как вот в нашем случае, были выявлены по истечении нескольких первых лет. Но в нашем случае она была оформлена неправильно, потому вроде как действовала на бумаге первые три-четыре года, пока все было в порядке, а потом, когда потекло все, отказалась оплачивать работы и самоустранилась. Нотариус должен бы вас предупредить при подписании контракта. Агенты могут "забыть" или не знать.

[dilemma]

потребуйте копию решения последнего заседания copropriete и syndic о запланированных travaux.

Тут есть один момент. Если "travaux votés et payés" , то покупатель, ест-но, не платит ничего. Если только travaux votés, то оплачивать их будет тот владелец, кому придет счет. Это означает, что, например, если работы были проведены в июне "в эпоху" старого владельца, акт покупки квартиры был оформлен в июле, а счет выписан только в августе - то вам (новому владельцу) и платить. Должно быть зафиксировано в "compromis..." Если нужно, поищу закон.
И - attention!
В Compromis у нас как продавцов это было зафиксировано ( мы продавали квартиру с travaux votés, которые еще не были оплачены). А вот в projet de vente, который нотариус наших покупателей прислал на подпись нашему нотариусу, этот пункт больше не существовал! Что нас, бывших владельцев, обязало бы оплачивать работы , когда те будут осуществлены.

[dilemma]

чтобы выяснить, все -ли в порядке с квартирой, и нет-ли просоединенных площадей,
нужно уточнить в Кадастре всю информацию об интересующей вас квартире : какая точно площадь, числится-ли за квартирой подвал или чердак, кто владелец квартиты итд.

Точно. Бывает еще , что жильцы обменивают, например , cave на locale на лестнице - но официально ничего не проводят. А нам, например, когда мы покупали нашу квартиру, продавец не сказала, что она самовольно поменяла свою мокрую ячейку в подвале на более сухую; выяснили потом сами.

[dilemma]

Если после покупки квартиры вы обнаружили серьезные недостатки, которые продавец скрыл от вас (например, un défaut d'étanchéité d'une maison, un système d'assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc.), то в течение от 6 месяцев до года согласно article 1641 du Code civil покупатель может потребовать компенсации или вовсе аннулировать покупку:
1. Il peut engager une action dite "estimatoire" et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge.
или
2. Il peut engager une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l'annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d'une part et du bien d'autre part.
Подробнее здесь, параграф Garantie contre les vices cachés.
...Из чужого опыта: при продаже проблемного жилья в акте купли-продажи должно быть зафиксировано , что жилье продается "à l'état" (В той же ссылке: Le contrat peut prévoir des clauses qui limitent la responsabilité du vendeur sur ce plan. Mais les tribunaux les interprètent de façon assez stricte...)

[Jarstis]

А если вы все-таки купите ? Агенство на вас подаст в суд ?

Агенство подаст в суд 100%, правда выигрывают они иски крайне редко. Мы с женой имеем разные фамилии, поэтому рандеву с агентом обычно берёт она, а покупаю дом я - или наоборот. Если дом продаёт нотариус - вообще никаких бумаг подписывать не придётся. Мы покупаем дома довольно часто, примерно раз в год, поэтому могу сказать, что самые гнилые иммобиле - это Laforet и Logeka. Первые работают крайне грязно: например, Вы хотите продать, если в процессе рандеву Вы не подписываете с ними эксклюзивный контракт, то информация о Вашем доме будет задвинута на последнюю страницу каталога, визитов, соответственно, в Ваш дом будет крайне мало и т.д В ином случае, Вы поддались уговорам и заключили контракт "Эксклюзив". Ваше объявление будет на самых видных местах, каждую неделю Вы будете получать письма от них с ... извинениями, что очередному клиенту Ваш дом не приглянулся. Проходит 3 месяца и Вам предлагают снизить цену на 10%, после чего дом сразу покупают )))
И наоборот, если Вы покупаете дом, то назначив встречу по одному дому, ценой и внешним видом которого Вы заинтересовались из объявления, Вам обязательно скажут, что дом, к сожалению, был продан утром, но есть другой, "тоже с перламутровыми пуговицами" )
Logeka - просто контора махинаторов. Их объявления всегда отличаются низкой ценой и на продажу и на сдачу, услуги стоят 150 евро. Вам дают список адресов в котором ... дома в центре или уже сданы или проданы, свободные - за чертой мегаполиса, в 100 км ...

[Cime]

самые гнилые иммобиле - это Laforet и Logeka.

А у меня очень положительный опыт покупки дома с Laforet. Внимательное и вежливое отношение, всё нам(покупающим дом в первый раз во Франции) разжевали и в рот положили.

[Jarstis]

А у меня очень положительный опыт покупки дома с Laforet. Внимательное и вежливое отношение, всё нам(покупающим дом в первый раз во Франции) разжевали и в рот положили.

Всё относительно 2 примера из общения с Laforet
Летом мои родители из Бордо отправились в Pau (200 км) на знакомство с с домом, предложенным агентом Лафоре из Тарба. В процессе движения агент им звонил несколько раз, уточняя, не передумали ли они. Приехав на место, им выдали информацию, что дом продан УТРОМ ( ) но у них есть несколько очень замечательных неподалёку! Напоминаю, господа: 200 км туда и обратно.

Я живу в центре Amiens и летом решил купить освободившийся дом прямо напротив мэрии. 2 этажа старинного особняка использовались под склад и предлагались к переоборудованию под жилые квартиры. 800 000 - цена Laforet в объявлении и около 900 000 предлагали 2 других агенства. Понравилось, приехал по рандеву, опять же ( ) подписывать согласие. Как выдумаете, что мне сказали? Утром цена изменилась. Хозяйка передумала. Цена - за миллион.

Всё дело случая. Все дома, кстати, отлично покупаются, продаются и сдаются через объявления в TopAnnonces и ParuVendu, без агенств и иже с ними. Вы можете играть на их комиссионных 10% стоимости.

[tatiana.l]

Создаю новую тему, так как поисковая система, ответила что этот вопрос не обсуждался.

Ситуация такова. Мы посмотрели квартиру в трехквартироном доме (maison de ville), понравилось - хотели купить. После посещения мною городского кадастра выяснилось (! уточнение, дому - больше 100 лет), что вход в квартиру расположен на территории, принадлежащей некоему собственнику (частное предприятие). В агенстве недвижимости сказали, что если в городском кадастре нет ошибки, нужно будет подписывать договор обременения с собственником земли, если я правильно понимаю (сервитут), о возможности бесприпятственного прохода в нашу квартиру.
Вопрос такой. Как это повлияет на стоимость (ценность) квартиры? Если собственник земли согласится подписать такой договор (закон, по-моему, его обязывает), снизит ли это рыночную стоимость квартиры? В каких пределах можно попытаться сбавить цену? Квартира нам, скажем, очень понравилась, но вот эта особенность с обременением прохода... Интересует вопрос, на сколько это снизит (уж думаю, вряд ли повысит) ценность покупаемой недвижиости? Снизить цену - в наших интересах...

Хотелось бы здесь же задать вопрос, может кто знает, с момента подписания предварительного договора на покупку (compromis de vente), есть 7 (кажется) или 6 дней, чтоб отказаться от договора. Как правильно они считаются? Выходные не учитываются в сроке? Опять же выходные у агенства в воскресенье и понедельник, именно эти дни не входят в срок (если не входят) или суббота, воскресенье?
Честно говоря, мы подписали этот самый compromis de vente, а визит в кадастр мне казался простой формальностью..... Как можно было подумать, что вход в квартиру (ну правда это тупик) может находиться на чужой территории, собственник об этом ...ни сном, ни духом, а дому больше 100 лет. Вопрос такой, что тогда проверяет при сделке нотариус???

[Zippa]

Дорогая Татьяна! Если Вы успеваете отказаться от покупки, или, если вы хотите сбавить цену, формулировка отказа может выглядеть примерно так:

"Conformément à la loi, je fais jouer mon droit de rétractation à l'achat dans les 7 jours de la signature."
"Je ne souhaite pas acheter cette maison à ce prix là à cause de la servitude existente comme je l'ai constatée au cadastre. Je pourrai éventuellement me porter à nouveau acquéreur de cette villa mais au prix de XXXXX ."
"Je vous remercie de bien vouloir me rembourser en retour la somme versée à la signature du compromis de vente".

Ваше письмо-отказ может быть отправленно вплоть до последнего, седьмого дня.Штамп почты, с датой является неоспоримым фактом.
Нотариусу дела нет до сервитюдов и до прочего, вы не знали этого? На самом деле, столько бывает моментов, которые знать обычному человеку сложно.

[tatiana.l]

Zippa, спасибо за ответ!
От покупки мы отказались. Выяснилось, что подписать договор на право прохода очень сложно, много ньюансов в этом деле. Если честно, там такое ... простите, вылезло, что о том, чтобы сбавить цену на квартиру речь уже не шла. Наверное, завтра лучше напишу в тему про ловушки при продаже недвижимости.

[Zippa]

Напишите про ловушки! Думаю многим будет интересно.

[Nastena]

Приключилась с нами такая история. Нашли частное объявление о продаже квартиры, не через агенство. Сделкой занимались друзья хозяйки, проживающей далеко отсюда. Квартиру ходили смотреть раз 15, не меньше; эти товарищи нам даже давали нам ключи на день-два. Такое доверие подкупало. Квартира была в не очень хорошем состоянии, было очевидно что нужен ремонт, и мы пригласили нашего знакомого, профессионала в этом деле. Он нашел три больших недостатка, по которые хозяйка ни словом ни обмолвилась: полная нефункциональность ванной, где нужно переделывать все, включая плитку (вода протекала прямо в стены дома, кот. гнили); тоже самое с электричеством, все было сделано кое-как и требовало полной переделки; и полное отсутсвие вентиляции в доме. Но все это ладно...мы решили, что сделаем все сами, да и цена за квартиру была скромная. Итак, мы дали добро на покупку, немножечко снизив цену. За три дня до подписания документов у нотариуса, муж пошел в мэрию, где его оповестили, что прямо напротив нас будет строиться социальное жилье или же будет проделана дорога...Хозяйка не могла не знать этого!!! Более того, она имела наглость заявить: " Ну и что же, разве это может снизить стоимость квартиры?". В итоге, после месяца, когда мы шаг за шагом сами обнаруживали недостатки, мы отказались от покупки, и почувствовали облегчение!

Из нашего опыта при покупке квартиры советы такие:
1) обязательно нужно сходить в мэрию перед подписанием и узнать какие планы на этот район, и всю инфо, касающуюся вашего будущего жилья
2) если вы серьезно настроены на покупку, попробуйте найти профессионального ремонтника, чтобы реально оценить недоделки
3) если это кооператив, не поленитесь встретиться с директором кооператива и узнать про состояние дома, сборы, отношения жильцов между собой и возможные проблемы.

[tatiana.l]

..

[tatiana.l]

Вот и с нам приключилась история.
Нам понравилась квартира в трехквартирном старом доме начала века(maison de ville). Место тихое, дом расположен в тупике, то есть на улице, которая заканчивается воротами (не главный вход, используется только почтальонами) на территорию частного предприятия. Напротив дома имеется кусок земли 2 на 3 метра, который хозяева квартиры украсили цветочками, pour faire jolie, в общем. Агент недвижимости нас предупредил, что продается квартира, о земле речи нет. Спрашиваю, а чья земля-то, ничья отвечают.
Поскольку квартира сильно уж понравилась (очарование старины, но хороший ремонт, да и место - близко к центру, но тихий углок), решили подписать compromis de vente. Не могу сказать, что я суеверная, но когда агент распечатывал договор, принтер сломался, то ли бумага застряла, то ли еще что-то, но около 15 минут прошли в томительном ожидании, не переносится ли подписание договора на завтра из-за невозможности его распечатать.
На следующий день решила я НА ВСЯКИЙ СЛУЧАЙ сходить в городской кадастр, уточнить, а кому же все-таки принадлежит земля напротив дома. Визит этот казался мне простой формальностью... Ведь дому больше 100 лет, он был поделен на 3 квартиры в 1956 году, с того момента покупаемая нами кварира была продана уже 4 раза...
Тем не менее выяснилось, что не только земля напротив дома, но и часть тупика, в котором расположен дом, принадлежит все тому же частному предприятию, которое расположено за воротами. То есть вход в покупаемую квартиру оказался расположен на территории частного предприятия.
Пошла я с этой информацией в агенство, вначале думала, что может, уже есть договор с предприятием на право прохода или что можно подписать такой договор до подписания договора купли - продажи квартиры у нотариуса. Оказалось, дело это сложное.
Нам предложили купить эту квартиру с оговоркой на выявленный факт и попытаться его урегулировать после покупки двумя способами.
Первый - заключить (будучи уже собственниками квартиры) договор с частным предприятием на право прохода, что сделать сложно, поскольку дом (в котором расположена квартира) - это товарищество собственников и к этому же товариществу относится еще один рядом стоящий дом. Около 9 собственников, которым до нашей проблемы не было бы никакого дела, у каждого в этих двух домах - свой отдельный вход и только наш вход располдожен не на городской земле.
Второй способ - попросить мэрию купить часть тупика у частного предприятия за символическую цену 1 евро. Затея, по-моему еще более безнадежная, чем первая.
Агент недвижимости, с которым мы имели дело, оказался порядочным человеком и предупредил, что и в первом и во втором случае урегулирование проблемы может занять от 6 месяцев до года, потребует от нас дополнительных расходов, но при этом никто не может нам гарантировать положительный результат.
В общем, мы от покупки отказались. Знал или не знал хозяин квартиры о проблеме с землей... хороший вопрос, но это уже эмоции.

Главный совет, который хочу дать. Даже если вы покупаете квартиру в maison de ville, а уж тем более сам maison de ville, не поленитесь сходить в городской кадастр. Не нужно быть великим специалистом, чтоб увидеть границы раздела земельных участков на плане. Даже если квартира или дом продается не первый раз, это не гарантирует отсутсвие ошибок, не выявленных ранее обстоятельств и прочих неприятных фактов.

[Delfina]

Хочу выразить огромную благодарность всем, кто пишет в этой важной и нужной теме.

[Ren]

Внесу свои пять копеек.

Решили мы купить квартиру (цель - инвестиция), и как раз, недалеко от нас, увидели, что строится новый дом. Возле площадки открыта коммерческая "точка", там сидит очаровательная женщина-агент и есть
макет дома.

Пришли мы резервировать квартиру - она нам показала оставшиеся варианты, среди которых было десяток "плохих" (с окнами на проезжую часть) и пара "хороших" (с окнами во внутренний зеленый двор, с террасами и т.п.).

Понятно, что мы выбрали один из "хороших вариантов". Дамочка квартиру забронировала, через неделю мы вернулись и подписали компромисс. Мой друг пошел в банк договориваться по поводу кредита. Кредит мы получили. Да, "компромисс" - это огромная кипа документов, засунутая в красивую кожаную папку. Фирма была известная, большая. (кому надо - скажу название)

Через неделю звонит нам агент и говорит, что, мол, простите, произошла ошибка. Вашу квартиру, из-за внутренней компьютерной ошибки, мы продали три раза. Поэтому она вам, ясное дело, не достанется, так как другие покупатели подписали раньше вас, а мы, типа, не знали. Вы можете выбрать из оставшихся квартир... Когда нам сказали, что осталось, мы, конечно, отказались от покупки.

Потом нам знающие люди, работающие в недвижимости, разъяснили, в чем фишка:

Оказывается, когда остаются квартиры, которые люди не особенно "берут" - плохо расположенные, с окнами на жел. дорогу или улицу, и т.п., агентства делают именно так, как с нами. Люди хотят сделать инвестицию - купить и потом сдать квартиру. Поскольку выбирают они не для себя, а для сдачи (а сдать можно все - зависит только от цены), то им "продают" хорошую квартиру, а потом, взамен предлагают "плохую". Поскольку покупатели, обычно, берут кредит, и к моменту "просветления" у агентства оказывается, что кредит уже получен, все бумаги подписаны и т.п., - покупатели соглашаются взять то, что осталось, а не то, что хотели. Подумешь - 30 евро в разнице за съем? Агтентство рассчитывает именно на то, что покупаетли уже настроились именно на этот дом (в инвестиции важно расположение), кредит получен - так они и "схавают"!

Вот такое кидалово. Будьте осторожны.

[Zippa]

Да, к сожалению такая фишка существует, и мало того, активно практикуется агенствами недвижимости. Только в Вашей истории есть некоторые мометы, которые мне не понятны? Скажите, а как вам удалось за срок меньше недели получить положительный ответ от банка о предоставлении кредита? Ваши документы рассмотрели так быстро?

[Ren]

Скажите, а как вам удалось за срок меньше недели получить положительный ответ от банка о предоставлении кредита? Ваши документы рассмотрели так быстро?

свои tuyaux...

[Zippa]

Не поняла? Тайна? Колитесь, мадам!

[Jarstis]

Ответ банка можно получить и за 24 часа, особенно, когда супруга банкир. Zippa, Вы не оставили Ваших кординат в присланном сообщении. Как связаться с Вашим агенством?

[zoya agent immo]

dilemma,

[Delfina]

zoya agent immo, загляните, пожалуйста, в Ваш ящик Персональных сообщений. Это в верхнем правом углу форума. Спасибо!

[Imperia]

Не подскажете ли, есть ли в странах СНГ ресурсы типа этого http://www.1-property.ru/ с БД по недвижимости в Европе и Америке?

не сайты отдельных риэлторских компаний и не доска объявлений.

В Италии есть такие:
www.cercacasa.it
www.eurekasa.it

Спасибо!

[onemorething]

Спасибо за идею, хорошая информация!
А как обстоят дeла с покупкой дома, фермы, земли? Какие могут быть проблемы, подводные камни и проч.?

[Digne]

Уважаемые форумчане!
Просьба откликнуться.

Ситуация следующая.
Подписан "компромис". Искали кредит. Время уже на исходе.
Вот, один банк предлагает ставку "вариабль". Это единственный вариант, который остается.

Насколько это рискованно сейчас, брать кредит под ставку "вариабль"?
Можно ли как-нибудь компенсировать данный риск, например, особой страховкой?

Пожалуйста, очень прошу высказаться.

[norta]

привет всем прошу прощения у автора вышестоящего топика, что влезаю со своим вопросом. Я вижу по форуму, что люди активно продают-покупают жилье, а значит знаете сколько по времени занимает процесс переоформления квартиры с прежнего владельца на нового. Я уже почти год в процессе поиска квартирки в теплых краях и вот на норвежском ресурсе присмотрела квартирку на юге франции, договорилась с продавцом, составили договор купли-продажи (предварительный так сказать, для банка, что бы они начали финансовую проверку жилья) и вот сегодня выясняется, что регистрация может занять время аж до конца лета. как такое возможно? продавец у меня норвежец, дама, которая будет заниматься оформлением во Франции, тоже норвежка, но замужем за французом и живет 50/50 в норвегии/франции, она авторизированный юрист или нотариус или как еще ее назвать, короче, имеет право на оформление таких дел. вот она и говорит, что Франция очень бюракратическая страна в этом плане, масса проверок, вплоть до отсутствия насекомых, асбеста и пр. и др. на все это надо заказывать специалистов, а у них типа очередь, а тут и лето на носу-отпуска, в общем, говорит, что может сие затянуться до конца лета. я в шоке. но смущает меня еще и то, что продавец, аргументируя этим фактом заявил сегодня, что желает сдавать жилье на все лето пока идет процесс регистрации - фигассе. Надо отметить, что дама юрист, находиться в дружественных отношениях с ним, вернее ее сын друг моего продавца. вот и хочу понять, из меня идиотку делают или во Франции действительно так много времени уходит на рутину переоформления?