Переоборудование нежилого помещения в лофт - стоит ли связываться ?

[Droopy]

Задала этот вопрос в другой теме, но там его никто не видит.
Поиск ничего подобноо не выдал, поэтому позволила себе открыть новую тему.

Хотела задать вопрос профессионалам, стоит ли покупать нежилое помещение с целью переоборудовать его в лофт, ознакомилась с административными трудностями - мэрия, префектура, также домоуправление, если помещение в жилом доме и т.п.

Стандартные квартиры, как правило, неинтересны по планировке и метражу, а всё, что больше 100 кв. метров - безумно дорого стоит, меня же интересует бОльшая площадь - минимум 150 кв. метров, а в идеале - 200. Есть строители, которые уже делали мужу ремонт на работе, т.е. специалистов нашли.
Есть ли у кого-нибудь опыт подобного строительства ? С какими трудностями вы столкнулись, к чему надо быть готовыми ?

Буду рада откликам.
Спасибо заранее !

[aliska]

Droopy, я в подобной квартире живу, будете строить, обратите особое внимание на звукоизоляцию, обычно в изначально не предназначенных для жилья зданиях, не свежей постройки, она никакая.

[Droopy]

aliska, спасибо за ответ !
А можно подробнее о Вашем помещении ? Что это было раньше, сами ли вы нашли это помещение, или же купили готовым уже с ремонтом ?
Изоляцию всю надо делать заново, муж для работы тоже такое помещение переделывал, всё делали заново, как заново строили, только внешние стены оставили, ясное дело, ведь это был первый этаж дома.

[aliska]

алиска, спасибо за ответ !
А можно подробнее о Вашем помещении ? Что это было раньше, сами ли вы нашли это помещение, или же купили готовым уже с ремонтом ?

Пожалуйста
В нашем здании раньше были научные лаборатории. В резиденции три небольших здания, все сеичас переделаны, два жилые, а в одном архитектор и мастерские художников. В нашем три этажа, на каждом по квартире, все такие нестандартные. Мы купили уже готовое, причем нам повезло: предыдущие жильцы сделали ремонт такои, которыи нам понравился и менять мы ничего не захотели. Мы целеноправленно искали именно такое, нестандартное жилье, хотели даже и сами строить, но потом решили не связываться, слишком много времени отнимает и сил. Пока искали, предложений, где надо было делать все с нуля, было очень немного. Наверное, в Парижском регионе, а мы искали в самом ближнем предпарижье, все уже давно занято и выкуплено. В основном попадалось жилье где уже народ жил и требовался только ремонт "под себя". Вот так.

[Finansist]

Droopy, Честно - это непростая задача.
В Ницце, и вообще у нас на Лазурном берегу, за такими объектами идет охота. Причем участники - очень крупные промоутеры недвижимости, они покупают объекты, делают самый простой ремонт (стены белые, унитазы из La Plateforme), и пробивают в мэрии смену предназначения постройки.

Мы со своей стороны долго думали, рассматривать ли этот же путь как одно из направлений в развитии бизнеса. У нас, у компании, есть несколько складов, в том числе один мы купили в этом году, площадь 250 м2 в Ницце, район St Roch, прямо рядом с экономическим факультетом универститета (не фантастика район, но все же, трамвай ходит, рядом с центром).

Склад на первом этаже здания, то есть с окнами, можно делать студии для студентов.

Все взвесили. И решили не заниматься этим. Слишком много зависит от "политических факторов" - кого ты знаешь в кадастре, кто тебя знает, и пр.

Используем как склад и парковку при нем используем (я там свою машину держу).

Лучше не зависить от чьей-то воли и от воли случая, когда покупаешь недвижимость. ИМХО, при смене предназначения объекта недвижимости очень много вот этих самых личных политических факторов, по крайней мере у нас.

Отвечая вам профессионально, то есть формально, то минимум, который вам потребуется сделать - это подать разрешение на строительство, что делать нужно обязательно, если меняется функциональность здания, даже если вы из своего собственного гаража на вашем собственном участке решили сделать жилую комнату. В случае с гаражом на вашем собственном участке решение мэрии как правило положительное, если вы еще не использовали весь ваш COS.
В случае с помещением в центре города, кроме норм COS по вашему кадастровому участку, нужно также чтобы соседи не возражали против вашего проекта, и чтобы он соответствовал планам города на жилую застройку. Это вкратце.

На практике - строительной компании Vinci мэрия разрешит на месте старой фабрики сделать многоэтажный дом, а вам откажут в изменении цвета жалюзей на окнах. Сами знаете, почему. Хотя может быть, это только у нас, в Ницце все так.

[Parka]

Я бы разделил этот вопрос на две составляющие: оформление документов (это вообще отдельная тема) и перепрофилирование самого помещения.
Как сделать из фабрики жилой дом - в принципе понятно и логично. Если само здание позволяет это сделать, естественно. Американские здания на Манхэттоне у меня не вызывают отчуждения, т.к. в них очень логично встраивается жилье или дорогие магазины. А вот как можно сделать из гаража/одноэтажного склада нормальное жилое помещение - ума не приложу. Все, что я видел - ущербно и кустарно сляпано. Проще получить разрешение на снос и постройку современного многоквартирного жилого комплекса с подземным гаражом. Во всяком случае, вместо одного этажа вы получите минимум 4-5. ИМХО.

[EHOT]

Проще получить разрешение на снос и постройку современного многоквартирного жилого комплекса с подземным гаражом. Во всяком случае, вместо одного этажа вы получите минимум 4-5.

имхо, получить разрешение на такую трансформацию невозможно...

[Печкин]

Проще получить разрешение на снос и постройку современного многоквартирного жилого комплекса с подземным гаражом. Во всяком случае, вместо одного этажа вы получите минимум 4-5. ИМХО.

изменение этажности постройки - это практически невозможно. Это не Россия, где земля твоя - значит, строй что хочешь...
Из-за этого, кстати, обломился проект строительства русского храма на месте Метео Франс в Париже - наши просто не знали о том, что надо бы это согласовать с мэрией...

[dada]

Droopy, я понимаю ваш интерес и разделяю его, но в этом вопросе собственная планировка - это самый приятный, но далеко не самый первый вопрос, так что ищите технически подкованного архитектора, сами не связывайтесь.
Вы встретитесь с массой подводных камней, о которых вы по незнанию просто не подумаете заранее.

Мы только что сделали квартиру с нуля. Помещение по документам считалось жилым, но поскольку его отсекли от другого помещения, в котором осталось абсолютно все, то в нашем не было ничего : ни электричества ( ни счетчика , ни кабелей), не было телефонных-телевизионных кабелей, стояк с водой был занят соседскими трубами, непонятно, проходимы ли отопительные трубы и слив и что с напором воды; не было ни стен, ни пола, ни потолка. То есть исключим проблемы с оформлением перевода из нежилого фонда в жилой - и это будет ваш вариант.

Перед созданием собственной планировки здесь нужно провести тщательную разведку о сантехнических и прочих кабельных возможностях. Насчет изоляции был поднят важный вопрос, но кто предупрежден - тот вооружен. (Нам вот дали ложно понять, что наш будущий дом - наша крепость, я все-таки напихала повсюду laine de verrе, но мы слышим каждый чих со всех сторон, и тут, похоже, только "дискотечная" изоляция бы спасла. )

С другой стороны, у меня два примера перед глазами, когда из бывших небольших фабрик ( плюсы: есть вода, фановые трубы, проводки и пр.) очень удачно сделали жилые помещения, каждый раз работал архитектор.

[aliska]

из бывших небольших фабрик очень удачно сделали жилые помещения, каждый раз работал архитектор.

присоединюсь к dada и совету искать грамотного архитектора, даже если есть хорошие рабочие, этого может быть мало, так как очень много деталеи и подводных камней. Над нашей квартирои тоже работал архитектор.

[Droopy]

Большое спасибо всем за отклики !
Скажу сразу, что такие нестендартные квартиры у нас очень популярны, а с ремонтом очень недёшевы. Про бумаги наслышала, согласна с Finansit, что надо иметь связи. Я, конечно, не претендую на покупку заброшенной фабрики, нет, но, например, у нас продают бывший склад 450 км. метров, который делят на части части, с возможностью переоборудования под жилое помещение. Так цена 1 кв. метра ниже 1000 евро ! Если взять половину этой площади, сделать там всё, как надо, потом, при продаже, она уйдёт тысяч за 500-700. Это очень неплохо, когда есть изначальный не очень большой капитал, который можно потом приумножить, а потом уже купить то жильё, которое нравится.

[dada]

с возможностью переоборудования

Начните с проверки, возможно ли.
Просто когда мы покупали эту площадь, нам о множественных возможностях рассказали. Потом все оказалось иначе.

сделать там всё, как надо,

Минимум 1200 за внутренний кв.м. жилой площади.

а потом уже купить то жильё, которое нравится.

...если силы останутся.

[EHOT]

Минимум 1200 за внутренний кв.м. жилой площади

1200 это не минимум, особенно на таких плошадях... вполне можно уложиться в 1000. Однако сил и особенно времени уидет море.

В таких помешениях обычно важно решить проблему с окнами - так как в складах их особо нет...

[Parka]

изменение этажности постройки - это практически невозможно. Это не Россия, где земля твоя - значит, строй что хочешь...
Из-за этого, кстати, обломился проект строительства русского храма на месте Метео Франс в Париже - наши просто не знали о том, что надо бы это согласовать с мэрией...

имхо, получить разрешение на такую трансформацию невозможно...

Господа! Тогда поясните мне такую вещь. Смотрю в Гугле то, что в скором времени будет 4-5-6 этажным домом с подземным гаражом. На данный момент 2-х этажный сарай... И таких примеров в Ницце и др. городах Лазурки - море... И как тогда это делается?

[Печкин]

Господа! Тогда поясните мне такую вещь. Смотрю в Гугле то, что в скором времени будет 4-5-6 этажным домом с подземным гаражом. На данный момент 2-х этажный сарай... И таких примеров в Ницце и др. городах Лазурки - море... И как тогда это делается?

Нет, ну застройщик конечно может дать на лапу в мэрии кому угодно (большинство мэров на Лазурке отсидело как раз по этому поводу ). Имелось в виду, что частному лицу не позволят его гараж перестроить в трехэтажку. Ну и возвести небоскреб в центре Парижа, какой бы застройщик ни был и сколько бы ни предлагал, тоже вряд ли дадут... А на Лазурке все схвачено...

[Roupy]

Droopy, У меня дочка снимает сейчас квартиру в лофт. Именно хозяин купил в свое время, переоборудовал( был внизу зал для праздников, наверху жил сам . ) . Сейчас пробудет продать- практически невозможно чтоб не себе в убыток. Продает уже года три, пока разделил свое жилое помещени на две квартиры и сдает. Дочка снимала, волновалась что продается и съезжать надо будет, но , похоже, проживет там долго. Невозможность продажи- действительно невозможно было все сделать по современным энергосберегающих нормам. Ну и да- звукоизоляция. По любому, покупатели ищут более " энергоемкое " жилье. А угрохал он в него похоже прорву денег, как он сам говорит.
Так что купить и переделать для своей жизни и своего бизнеса может и приемлемый вариант, а вот прибыль с этого получить или как денежное вложение- пожалуй не проходной.

[Finansist]

Господа! Тогда поясните мне такую вещь. Смотрю в Гугле то, что в скором времени будет 4-5-6 этажным домом с подземным гаражом. На данный момент 2-х этажный сарай... И таких примеров в Ницце и др. городах Лазурки - море... И как тогда это делается?

Вы как будто вчера родились. Это делается не частным лицом, а компанией, подконтрольной муниципалитету. На этом деньги заработает город. Часть. Небольшую.

[dada]

вполне можно уложиться в 1000

Уж как я старалась, как старалась... Никак в итоге 1000 за метр в городе не получается, если вы не профессионал в ремонтном бизнесе, если у вас нет под рукой честных проверенных бригад, которые не удваивают цены в конце ремонта, или если вы сами не можете сделать часть работ ( обои и т.п. не считается). А уж если там пол нужно делать, потому что это было ну совсем нежилое помещение , так и тем более.

[dada]

покупатели ищут более " энергоемкое " жилье.

Это стало таким важным пунктом при покупке! И просто характеристик типа "тут тепло" и даже ДПЕ не имеет значения, все счета за отопление смотрят.

квартиру в лофт. .... Сейчас пробудет продать

Вечная тема: все хотят чего-то особенного, и тот, кто может , создает для себя это особенное, но потом нестандарт продать трудно. А лофт - он не для каждого покупателя.

[Roupy]

dada, Не только счета за отопление . На эко логичность материалов внимание обращают и прочее и прочее. Мы с хозяином этим контактируем, по поводу собственного ремонта советуемся иногда. Так он нам четко раскладку делает что можно покупать и ставить если ремонт, так сказать, для себя, и что если дом планируется на продажу в будущем. Особенно ко всяким ДВП относится, и тепло и звеуоизолянтам . Не только на эффективность смотрят , на экологичность их тоже . Но а использовать для лофт дорогие эко материалы- это в такую копеечку влетит .

[Uliacha]

Особенно ко всяким ДВП относится, и тепло и звеуоизолянтам . Не только на эффективность смотрят , на экологичность их тоже . Но а использовать для лофт дорогие эко материалы- это в такую копеечку влетит .

Roupy, по изоляции, что считаете наиболее экологичным (кроме соломы, конечно)?

[Roupy]

ЦUliacha шерсть , наверное . От стекловаты народ точно нос воротит . От всякого пенопласта тоже .

[Droopy]

Roupy, а в каком городе дочка снимает, в каком квартале ? В нашем городе есть три округа, в которых такие квартиры нарасхват. В остальных, конечно, посложнее будет. Если в хорошем районе, то "модный" и обеспеченный народ покупает с удовольствием.

[aliska]

тот, кто может , создает для себя это особенное, но потом нестандарт продать трудно. А лофт - он не для каждого покупателя.

абсолютно согласна, обычные квартиры продать проще, если вы, Droopy, все это для последующеи продажи затеваете.

[Roupy]

Droopy, Конечно зависит от города и места. Со съемом дочке очень повезло, у нас Вооющем снять очень сложно квартиру, да просторную. Дома в основном. А вот с продать, как поняла сложно. Причем два дома рядом уже продались за то время, что дочка снимает ( меньше года ) . Нет, я считаю если не для себя а на продажу- овчинка выдели не стоит. Для себя- то пожалуй да, действительно интересное жилье получается...
Снимает примерно в 100 км от Парижа .

[Uliacha]

Uliacha шерсть , наверное . От стекловаты народ точно нос воротит . От всякого пенопласта тоже .

Это да, про стекловату знаю, а вот пенопласт вроде не самый токсичный..

[Shutegoberi]

У меня тоже образовался огромный вопрос по изоляции. Дано - чердачное помещение. Надо: его утеплить. Ибо обогревать улицу как-то некузяво. Стены - там можно еще какие-то плиты сообразить, но на крышу нахожу только или стекло, или минеральную вату. Что лучше? Что безопаснее? Для здоровья, они обе негорючие. А может, что-то еще есть?

[Parka]

У меня тоже образовался огромный вопрос по изоляции. Дано - чердачное помещение. Надо: его утеплить. Ибо обогревать улицу как-то некузяво. Стены - там можно еще какие-то плиты сообразить, но на крышу нахожу только или стекло, или минеральную вату. Что лучше? Что безопаснее? Для здоровья, они обе негорючие. А может, что-то еще есть?

Черепица, обрешетка, гидроизоляция, минвата (кол-во слоев в зав-ти от климата), пароизолятор, подшивка доской, далее - отделка - обычно гипсокартон.

[Shutegoberi]

Черепица, обрешетка, гидроизоляция, минвата (кол-во слоев в зав-ти от климата), пароизолятор, подшивка доской, далее - отделка - обычно гипсокартон.

Дело в том, что это помещение я снимаю под мастерскую. БОльшие работы там проводить мне ни к чему, красивости тоже ни к чему. Рассматривала я эту стекло и минвату (называется - найди два отличия, обе ж вроде канцерогены). Если я просто обошью потолок и стены минватой и так оставлю - можно? Или просто зашью досками. Там проблемные потолок (выше железная крыша, хооолодно), и стенка под ним:

http://inmigrante.livejournal.com/9514.html

[Parka]

Рассматривала я эту стекло и минвату (называется - найди два отличия, обе ж вроде канцерогены).

я не знаю - о какой минвате вы говорите. В РФ есть совершенно безвредная (но она и дороже). Отличие - когда монтировать будете (стекло и минвату) - вот тогда и почувствуете на себе (на том, кто будет обшивать) отличие

Если я просто обошью потолок и стены минватой и так оставлю - можно? Или просто зашью досками. Там проблемные потолок (выше железная крыша, хооолодно), и стенка под ним

А как просто? Гвоздями в железо? В любом случае надо делать каркас крепления/маты/пароизоляция. Ну а снизу - хотя бы чем-то закрепить.

Потом не мешало бы узнать - а вам хозямн помещения даст на это добро? Ведь вы ему испортите весь товарный вид.