Покупка квартиры во Франции пошагово

[Alenka2018]

Странно, а по какой причине?
Я вроде на этом сайте в других темах читала, что как раз советовали обойти самим банки сначала, посмотреть, что они предлагают, а потом, если что, обратиться к куртье, чтобы он, если есть возможность, лучше условия "сторговал" у этих банков.

как в свое время объяснил куртье по недвижимости, чем больше вы обходить банков сами тем меньше шансов ему для вас получить кредит потому что потом те банки которые вы обошли не охотно с ними сотрудничают .

[EHOT]

А simulation de crédit immobilier ? Разве это не предварительный документ, что банк готов с нами работать?

Банк со всеми готов работать. А simulation можно делать по интернету.

[nordwind2014]

Насчет квартир. Нам в нескольких агентствах сказали, что сейчас мало что есть, т.к. "мертвый сезон" (все уехали на каникулы).

Еще вопрос. Сколько времени занимает само оформление квартиры, кредита, подписание всех бумаг? Если, гипотетически, завтра мы встретим квартиру своей мечты, через сколько времени мы сможем в нее въехать?

[lipa1]

Еще вопрос. Сколько времени занимает само оформление квартиры, кредита, подписание всех бумаг? Если, гипотетически, завтра мы встретим квартиру своей мечты, через сколько времени мы сможем в нее въехать?

Через месяца 4-5, как минимум.

[Alenka2018]

Через месяца 4-5, как минимум.

С чего такие сроки ?вообще-то после подписания compromis de vente через 3 месяца подписывается окончательный акт и въезжай себе на здоровье ну если с банками и деньгами все решено конечно

[lipa1]

С чего такие сроки ?вообще-то после подписания compromis de vente через 3 месяца подписывается окончательный акт

А вопрос был о том, сколько времени между тем, как увидели квартиру своей мечты (а не от подписания compromis de vente) и въездом в нее. Еще же сюда прибавить и время на освобождение предыдущей квартиры, так что никак не менее 4 месяцев, реальнее -5.

[nordwind2014]

lipa1,
Alenka2018,
Спасибо!

Нам хотя бы ориентировочно понять сроки. Получается, 3-5 месяцев.
У нас, просто, с съемным жильем, где мы сейчас живем, небольшие неудобства. Я в соседней ветке подняла тоже этот вопрос. Суть - хозяин продает жилье и к нам ходят постоянно смотреть, что нас очень нервирует и нам не нравится. Вот, думаем, стоит ли переезжать и искать спокойно квартиру (у нас мебель своя, поэтому переезд + оплата агентству + депозит + за прошлый месяц здесь и аванс на новой квартире и т.п. выйдет несколько тысяч евро). Либо оставаться здесь, но терпеть неудобства и дискомфорт.

[EHOT]

С момента как Вы договариваетесь с продавцом нужно около 2-4 недель для подписания компроми. После его подписания обычно устанавливается срок в 3 месяца для окончательнои подписи, но по факту может сдвигаться на пару недель.

Если Вы сеичас снимаете и хозяин продает, то у Вас есть приоритетное право на покупку. Хозяин должен Вам предложить. Обычно сьемшику цена скидывается или выплачивается некоторая сумма, если хотят чтобы он сьехал.

[Ирис]

nordwind2014, по поводу написанного Вами выше. Не очень понятно, почему банк сделал Вам симуляцию только на 25 лет. Обычно это самый невыгодный кредит, исходя из стоимости кредита. Банку он выгоден, а кредитуемому - нет. Попробуйте запросить симуляции на разные сроки, хотя бы на 20 лет, и сравните разные параметры из этих предложений и выбирайте тот, который больше Вам подходит.

Второе - в зависимости от состояния рынка в конкретном месте, Вам, возможно, придётся подождать, пока появится то, что Вы ищете. Обычно те предложения, которые доступны в данный момент - это непродающийся «висяк», а хорошие предложения уходят быстро. Узнавайте, какое время продаётся объект - обычно это можно узнать. Если не продаётся уже год-два - значит, или переоценен, или есть существенные недостатки, в связи с которыми не берут. Но для того, чтобы к рынку приглядеться, надо, конечно, много чего отсмотреть для начала. И последнее - не слушайте никогда агентов по недвижимости, которые создают прессинг разным враньем о срочности с принятием решения, это их работа - Вам наврать с 3 короба и получить деньги. Бывает так, что объект уходит из-под носа, но это не конец света и гораздо лучше подождать следующего, чем схватить в спешке что-то никому не нужное и переоцененное.

[EHOT]

Не очень понятно, почему банк сделал Вам симуляцию только на 25 лет. Обычно это самый невыгодный кредит, исходя из стоимости кредита. Банку он выгоден, а кредитуемому - нет. Попробуйте запросить симуляции на разные сроки, хотя бы на 20 лет, и сравните разные параметры из этих предложений и выбирайте тот, который больше Вам подходит.

Там обычн самая большая сумма кредита получается. То есть банк просто дал максимальную сумму, которую можно получить.

По сроку кредита: стоит запрашивать нестандартные сроки кредита. Не 20 или 25 лет, а например 21, 22 или 24. Иногда ставка практически не меняется между стандартными сроками. То есть процент на 20-21-22-23-24 меняется незначительно. Затем он сильно увеличивается на кредит на 25 лет.

[nordwind2014]

В общем, ищем квартиру.
Сегодня была на просмотре. Квартира понравилась (не квартира мечты, но из того, что видели до этого - вполне даже ничего). Но есть одно НО! Она требует ремонта!

Вопрос. Сколько стоит ремонт квартиры в ИДФ: работа + материалы для квартиры 60 квадратов? Хотя бы примерно?

Дом годов 60-хх, вроде кирпичный (с виду кирпич и риэлтор подтвердил, что кирпич, что мне очень понравилось).
Менять надо: кухню, двери, стены/обои, ванну (состояние - недолго жить можно, но все старое, на вид годов 60-хх, поэтому менять все надо будет обязательно); трубы - не знаю. Наслышалась про сумасшедшие цены на ремонт во Франции. Вот, хочется понять, потянем ли мы или нет? Или проще купить квартиру из серии "заходи и живи" с хорошим готовым ремонтом)?

[Ptu]

Да, цены сумасшедшие. Да и материалы сейчас сильно подорожали. Когда вы говорите, что возможно трубы менять... а еще неизвестно что с электрикой, окна... да там таааааак может накапать.. Смету лучше у профессионала делать, так как иначе это вилами по воде. Навскидку говорят что грубо нужно закладывать 1 тыс на кв метр. Но точнее только точное вскрытие покажет.

[EHOT]

Хотя бы примерно?

примерно 40-60.

[nordwind2014]

Да, цены сумасшедшие. Да и материалы сейчас сильно подорожали. Когда вы говорите, что возможно трубы менять... а еще неизвестно что с электрикой, окна... да там таааааак может накапать.. Смету лучше у профессионала делать, так как иначе это вилами по воде. Навскидку говорят что грубо нужно закладывать 1 тыс на кв метр. Но точнее только точное вскрытие покажет.

ЕHOT,

Спасибо большое за ответы.
Мне вчера риэлтор говорил, что 30 тыс. будет достаточно. Но я понимала, что он лукавит, ему же главное продать)). Вот, думала, на сколько озвученную им сумму надо будет умножать: на *2 или на *3?
Сегодня еще с мужем поговорили, что к деньгам надо приложить время, которого у него и так немного. А я точно руководство ремонтом не потяну одна (и в плане тех. знаний, и в плане языка). Поэтому решили, что данный вариант нам не подходит.

Будем искать дальше

[nordwind2014]

Добрый день всем!

Еще назрел вопрос.
Вроде бы мы нашли подходящую квартиру. На бумаге, в объявлении указана цена. На словах после того, как я у риелтора спросила, можно ли уменьшить цену/поторговаться, она мне на словах обозначила цену, до которой можно сбросить.
Теперь вопросы:
1. Можем ли мы в офере предложить еще немного меньшую цену? Насколько это будет уместно?
2. Если, например, мы предлагаем меньшую цену и нам идет отказ, можем ли мы этому же агенту на эту же квартиру предложить второй офер уже на ту сумму, которую озвучела агент (т.е. подать второй офер на бОльшую сумму)?

[Ptu]

nordwind2014, конечно можете, торговаться даже нужно. Ваш сценарий торга вполне возможен. Единственно, нужно учитывать, что если вы сильно занизите, а есть конкуенты, или даже они пока виртуальные,, пока возможноые, продавец может обидеться и вобще больше ваши варианты предложений не рассматривать из принципа. Как говорится, риск есть.

[nordwind2014]

Сегодня я по СМС написала риэлтеру, что мы готовы сделать оффр на такую-то сумму (т.е. указали небольшую вилку: сумму которую она нам на словах озвучила - минус 5 т. евро). На что она нам ответила, что чтобы нам сделать оффр, мы должны ей отправить по эл почте ей сам оффр, приложив данные о первоначальном платеже, сумму кредита, продолжительность, коэф кредита, симуляцию кредита от банка, карт де сежур, профессии каждого.
В общем, я немного в недоумении.
1. Разве не сначала мы договариваемся о сумме продажи, а потом идем банк просить уже конкретную сумму? Откуда мы знаем, сколько надо просить? Цена у квартиры явно завышена, а сколько они скинут, мы не знаем. В итоге, что просить у банка? Или у банков (мы планируем сходить в несколько)? Да, у нас есть предварительная симуляция, но она чуть на меньшую сумму и была сделана летом. Мы хотим, конечно просить большем, но опять же. не понимаем, сколько именно просить? Т.е. это нормально? Или это просто именно такой риелтор нам попался?
2. Это нормально, что риелтор просит столько данных о нас? Зачем ему? Зачем ему наши профессии (я не работаю, например, муж неплохо получает)? Это же вроде банк должен все отслеживать, т.к. он несет риски? Зачем риелтору эта информация? Они же вроде никакие риски не несут?

[Nathaniel]

nordwind2014, эта информация, скорее, нужна продавцу, а не риэлтеру. Если предложений будет несколько, он сможет выбрать наиболее серьёзное, у которого меньше шансов сорваться (потому что не дали кредит, например). У риэлтеров часто болванки с кучей вопросов, но на деле Вы имеете полное право дать только ту информацию, которую считаете нужной.

[nordwind2014]

Nathaniel,
спасибо!

Вообще очень странно. Мне как-то немного боязно незнакомым людям отсылать всю информацию о нас (симуляцию кредита с указанием з/п, личных данных), карт де сежуры и т.п. Тем более они тут с личной информацией обходятся как попало.

Вчера другой риэлтор на вопрос как писать оффр скинул нам просто письмо своего клиента без удаления его личной информации. На вопрос моего мужа не стоит ли там что-то удалить, он ответил, что и так нормально (там были ФИ покупателя, адрес покупки объекта, сумма объекта, почтовый адрес клиента и т.п.)

[Nathaniel]

nordwind2014, если Вы когда-нибудь смотрели телепередачи, в которых покупают или продают жильё, типа Maison à vendre или Recherche appartement ou maison, то могли видеть, что покупатели часто предложения пишут от руки в свободной форме. В интернете есть примеры таких писем. Попробуйте отправить риэлтеру то, что считаете нужным, и посмотрите на реакцию. У меня тоже много лишнего спрашивали (хоть и меньше, чем у вас ), но в итоге мой вариант отправили покупателю без дополнительных вопросов.

[Ptu]

nordwind2014, ничего странного. Когда несколько покупателей, продавец должен знать, чье предложение лучше. И для этого ему нужно знать
- сумму , цену которую вы предлагаете
- первичный взнос. Если он нулевой, то это серьезный минус по отношению к другому предложению с большим первым взносом.
- если у вас большой кредит, то интересоваться вашими зарплатами вплоне резонно, потянете ли. Этот вопрос не имеет табу в вопросе недвижимости. Снять жилье вобще нельзя не озвучив своей зарплаты.
- если вы уже делали предварительные оценки по кредиту с интересным процентом это будет плюсом. Нет - ну не будет лишней положительной инфо.
Вид на жительство чтобы подвердить что с кредитом не будет осечек.

Это не только проблема банка. Это прежде всего проблема покупателя. Он согласится на ваше предложение, потеряет других претендентов. А у вас что-то накроется. Покупатель очень даже прав, когда хочет все эти детали.

[nordwind2014]

Nathaniel,
Ptu

Спасибо!

[nordwind2014]

Еще подскажите. Сейчас составляю оффр.
Какие наши риски и наша ответственность? Правильно ли я понимаю, что мы, по сути, не несем никаких рисков, направляя офр продавцу (как нам сказал один из риэлтеров) ? Т.е. после направления офра продавцу и согласования цены мы можем передумать и не будет никаких штрафов в нашу сторону? И мы можем отправлять параллельно несколько офферов в разные агентства (так нам на словах тоже сказал риелтор из другого агентства)?
Дело в том, что нам понравилась квартира. Но там достаточно большие платежи и tax fonciere, даже по сравнению с другими квартирами в этом городке, что немного расстраивает. Хотелось бы ее "застолбить" и параллельно посмотреть еще пару-тройку квартир. Возможен ли такой вариант? Или если мы направляем оффер, то мы уже по сути подписываем обязательство покупки (с нашей стороны) этой квартиры?

И может, кто подскажите, от чего зависит tax fonciere?

[Ptu]

nordwind2014, да, так можно, но это обычно делается одновременно или почти, с другим предложением на второй ваш вариант. Так как вы не сможете долго делать вид, что вам квартира интересна не подписывая compromis и искать новые варианты.

Ну либо еще и продавец вам может отказать, если ваше предложение менее интересно.

[nordwind2014]

Ptu,
Спасибо!

И еще подскажите.
Получается план такой?

1. мы сейчас ищем/нашли квартиру
2. Подписываем offre на 8 дней.
3. В offre идет ссылка на нотариуса. Я правильно понимаю, что к моменту подписания offre у нас уже должен быть нотариус, который согласиться провести нашу сделку?
4. За эти 8 дней ищем лучшие условия кредита/страховки. Успеем ли? Здесь все долго, рандеву могут через неделю назначить
5. За 8 дней определяемся с квартирой: берем не берем и через 8 дней с момента подписания offre подписываем compromis.
И тут вопрос: можно ли как-то увеличить этот срок? Даже если все хорошо, то на поиск лучших решений банка уйдет явно больше времени. Или лучше это делать ДО поиска квартиры?
6. Через 10 дней с даты подписания compromis (если нет отказа ни у нас, ни у продавца) сделка считается подписанной. С этого момента мы несем ответственность и не можем уже отказаться от сделки без штрафных санкций.
7. Мы подписываем с продавцом договор купли/продажи

P.S. У нас есть la simmulation de credit из 2-х банков, но я не уверена, что у них лучшие условия. Мы думали, что сделаем их предварительно, потом найдем квартиру и уже с конкретным предложением пойдем сами по разным банкам или через куртье искать лучшие проценты. Но. получается. у нас продавец/риэлтор уже в рамках offre спрашивает наше предложение от банка и имя нотариуса.

[Nathaniel]

3. В offre идет ссылка на нотариуса. Я правильно понимаю, что к моменту подписания offre у нас уже должен быть нотариус, который согласиться провести нашу сделку?

Нет, нотариус понадобится для promesse de vente, это следующий этап. Можно обратиться к тому, которого предлагает риэлтор, но это не обязательно.

через 8 дней с момента подписания offre подписываем compromis.

Или когда нотариус будет свободен

И тут вопрос: можно ли как-то увеличить этот срок?

Можно указать любой срок, но возвращаемся к вопросу согласия продавца. Ему неинтересно долго держать жильё, и если кто-то сделает аналогичное Вашему предложение без такого условия, он выберет этого кого-то. Обычно в пределах 7-10 дней указывают, как я поняла.

Даже если все хорошо, то на поиск лучших решений банка уйдет явно больше времени

Для compromis de vente Вас попросят указать "наихудшие" условия финансирования, на которые Вы согласны (conditions suspensives). На их основании сделка может быть аннулирована без штрафов, если Вам не дадут кредит или дадут на условиях, которые не подходят совершенно. Естественно, они должны быть не сильно далеки от реальности: если Вы скажете, что максимальный taux Вашего будущего кредита не должен превышать 0.01%, нотариус предложит подумать Поэтому первую simulation желательно сделать к этому моменту, а лучше к моменту offre, чтобы примерно представлять эти рамки (обычно это общая сумма, процент и длительность). Это заодно убедит продавца в серьёзности Ваших намерений. Затем у Вас 2 месяца, если не ошибаюсь, чтобы найти подходящий кредит в подходящем банке через courtier или самостоятельно. 10 дней - это, скорее, на передумать, а не на то, чтобы получить кредит.

[lipa1]

Но. получается. у нас продавец/риэлтор уже в рамках offre спрашивает наше предложение от банка и имя нотариуса.

Летом эту процедуру дочь проходила и на этапе offre продавец через риэлтора просил массу информации для понимания реальности сделки. У него сорвалась сделка предыдущая. Предложение от банка тоже рассматривали сквозь лупу. Нотариус на этом этапе не участвовал никак, он на более позднем этапе появился.

[nordwind2014]

Еще вопрос про ежемесячные платежи.
Квартира, которая понравилась (если что, 2 спальни, 65м), имеет ежемесячный платеж за ком. услуги - 3787 E - charges все включено, но без света. Вопрос - не многовато ли?
И tax fonciere примерно 1200-1504 E (изначально было 1504 Е, но на мой вопрос, почему так дорого, вроде ответила, что 2 парковки не входят в нашу стоимость и их хозяин себе оставит, поэтому будет около 1200E).
Но в любом случае, 3787 E + 1200 Е = 5000/12 ~ 415 Е/месяц, и это без самой ипотеки за квартиру 65 кв. Не дорого ли? Меня смущает что мы сейчас за аренду платим 1000Е (правда, одна спальня), а тут ипотека и еще плюс не понятно на что 415 Е. В общем, понять, сколько примерно "нормально" платить за квартиру во Франции?

[nordwind2014]

И еще скажите, я правильно понимаю, что все многоквартирное жилье во Франции - это Syndicat?

[EHOT]

И еще скажите, я правильно понимаю, что все многоквартирное жилье во Франции - это Syndicat?

нет Syndicat это типа наш ЖЭК