Цены на недвижимость

[Inessa]

Рано или поздно приходится задумываться о покупке собственных квадратных метров и, прежде чем ввязаться в это непростое предприятие, хотелось бы выяснить у форумчан некоторые ньюансы французского (в частности парижского) рынка недвижимости. Оговорюсь сразу, я во Франции недавно, поэтому ситуацию знаю довольно плохо. Вопросы довольно конкретные: в настоящее время растут или падают цены на квартиры? Насколько сильно? Ваш субъективный прогноз по поводу дальнейшего развития рынка (если дадите какие-либо ссылочки - буду очень благодарна). По вашему мнению что лучше: взять небольшой кредит на десять лет и купить маленькую кварирку или же на более продолжительный срок, но квартирку/домик побольше. Заранее благодарна на ответы

[Maxou]

купите журнал l'expansion за февраль, там огромная статья о недвижимости.

Покупать квартиру лучше на "вырост", так как при покупке вы должны заплатить кучу сопутствуюших расходов (одному только нотариусу при подержаннои квартире надо отмусолить около 7-8 процентов).

[florentinka]

Цены растут,в Париже точно растут и быстро растут ....

[Minou]

Mi v 77 vozle Disneilanda tut toge rastut ,rastut ,rastut...

[Taya]

При нормальном положении вещей (отсутствии кризисов и катаклизмов) цены на недвижимость растут. Насколько быстро и какие прогнозы - этому посвящены целые экономические статьи и расчеты, на глазок сказать трудно. Но это в среднем.
Цена за конкретное жилье может как расти так и падать, в зависимости от текущей обстановки. Например, построят под окнами автомагистраль - цена упадет. Проведут в район метро - вырастет. И так далее. Угадать трудно, не легче чем играть на бирже В принципе, жилье является очень популярным способом инвестиции денег, поэтому неудивительно.

Если вопрос для вас - инвестиции, то лучше покупать где-нибудь в захудалом районе с перспективой развития, например, Сан-Дени. Там лет через 20-30, после постройки всех административных проектов по улучшению района, будет очень хорошо, скорее всего цены поднимутся.

Но если для вас вопрос - личное проживание, то вас должно волновать не сколько будет стоить жилье потом, а насктолько хорошо вам в нем будет жить сейчас. В этом случае в Сан-Дени лучше не покупать.

В среднем французская семья меняет жилье раз в 8-10 лет, продавая маленькое и покупая побольше. Но для этого надо быть достаточно молодым и полным сил, чтобы быть увереным, что через 7-8 лет вы будете в состоянии прикупить что-то побольше. Если нет - то жилье покупается раз и навсегда. Подумайте об этом, поанализируйте.

Кредит на 15 (а тем более на 10) лет выгоднее, потому что с него вы в итоге выплачиваете меньше процентов банку и больше денег остается вам. Но труднее платить, потому что больше денег придется отчислять в месяц. Примерные цифры (взяты из последнего номера Сентуриона): кредит в 120 000 обернется выплатой 165 000 на 15 лет и 245 000 на 30 лет. Но платить за второй кредит в месяц вам надо будет на 250 евро меньше. Так что опять - думайте, анализируйте.

Мы купили жилье этим летом, и пока не жалеем. Если будут вопросы - спрашивайте. Но главное вам надо хорошо подумать и посчитать, посмотреть объявления и навестить несколько квартир, чтобы представлять, какую квартиру вы можете купить и за какие деньги, а потом уже решать, ввязываться в эту авантюру или нет.

[Taya]

По-моему наврала с журналом. Статья была в Систем Д Бриколаж, проверю дома.

[Inessa]

Спасибо за подробные ответы. Хотелось бы уточнить: в какой приблизительно процент могут вылится дополнительные накрутки, как-то нотариус и иже с ними? Понятно, точную цифру никто не даст, но хотелось бы знать на что ориентироваться. На сколько можно реально сбить первоначальную стоимость квартиры, если покупать ее на вторичном рынке жилья? Бывали ли во Франции ситуации с "перегревом рынка", когда цены на жилье скакали вверх-вниз в два-три раза (перед глазами в качестве примера Москва). Тая, поскольку вы покупали жилье, то наверное можете поделиться информацией о банковских процентах? На что можно сейчас расчитывать?

[Taya]

Дополнительные накрутки:
1. нотариус.
Зависит от того, какое жилье (новое или старое) вы покупаете. Новое обходится дешевле (от 0 до 2.5 процентов), старое (возраст больше 2-х лет после постройки) от 7 до 10.
2. ипотека
Не помню точно процент, по-моему около 3-х процентов. Есть вариант взять вместо ипотеки Credit Longement, в этом случае 75% уплоченных денег вам возмещаются после выплаты кредита. При ипотеке деньги потеряны, они сразу уходят.

Больше дополнительных накруток нет, но не забывайте про ремонт, переезд и т.д, на первых порах денег вам понадобится много.

Торговаться можно и нужно, но зависит от конкретного варианта, может получиться сбить много денег, а можно пропустить хороший вариант, тут я ничего посоветовать не могу.

Про банки лучше всего написано на http://www.meilleurtaux.com/, там указана вилка для процентов. Мы брали кредит летом, тогда проценты были очень низкие. Они и сейчас невысокие, так что лучше не тянуть с покупкой, сейчас проценты растут. Обычно на кредит небольшой длительности нужно иметь emport personnel, т.е свои деньги. Хотя бы процентов 10, лучше 20. Для кредита длительностью 30 лет это не обязательно. Тут тоже можно торговаться.

В принципе это основной принцип - если решились на покупку, надо выделить минимум неделю-две и обойти максимальное количество банков, выторговывая себе лучшие условия (процент, ипотека и др). Но сначала надо выбрать жилье.

Выбирая жилье, не поленитесь, сходите в мэрию и поинтересуйтесь планом будущей застройки, чтобы знать, что вам грозит через пару лет. Там же можно узнать сколько вам примерно будет обходиться такс абитасьон. У хозяев не забудьте поинтересоваться размером шаржей.

[Maxou]

очень много разных накруток зато возникает при продаже...

рекомендую под ипотеку Credit Longement...

цены на жилье тут меняются, но не в разы, и зависит очень от многих факторов и факторы разные от типа квартир... сеичас ИМХО цены высокие, но зато кредиты дешевые.

[Taya]

Ну и пару слов о покупке нового жилья.

Плюсы:
- цены не скачут, достаточно прогнозируемые, твердые.
- не надо делать ремонт после переезда
- не надо делать проверку техсостояния дома
- возможность взять кредит под 0 процентов
- срок эксплуатации такого жилья больше чем старого
- первые два года не облагаетесь такс абитасьон
- услуги нотариуса обходятся или намного дешевле или вообще даром
- у вас имеются гарантии на жилье, предоставляемые промотером.
- цвет стен, полового покрытия и тд можете выбирать сами (в предоставленном промотером диапазоне)

Недостатки:
- квартиры часто надо покупать на плане, т.е. их не видя (не всегда, зависит от того, что вы хотите)
- сдачи жилья нужно ждать от 2 месяцев до 2 лет, плюс многие промотеры задерживают со сдачей
- пока вы ждете, кредит не погашается, а проценты капают. Т.е. вам кредит реально обойдется дороже, да и отдавать его прийдется дольше (на срок ожидания).
- пока ждете жилье, платите и аренду, и проценты в банк за разблокированную сумму. Сумма не такая большая, как отдавать кредит целиком, но все равно карман тянет.

Недостатки уходят, если покупать жилье уже построенное, тогда остаются одни плюсы. Но как правило, уже нет большого выбора, т.е. выбрать квартиру с окнами на сад или желаемой планировки уже нет возможности.

[Inessa]

Про "- возможность взять кредит под 0 процентов" - это интересно. От чего зависит такая возможность?

[Maxou]

у нового жилья есть один очень важныи недостаток - оно обычно в новых раионах!

[Maxou]

Про "- возможность взять кредит под 0 процентов" - это интересно. От чего зависит такая возможность?

зависит от ваших доходов (должны быть достаточно скромными) и можно взять не больше определеннои суммы...

[Taya]

у нового жилья есть один очень важныи недостаток - оно обычно в новых раионах!

Неправда! Зайдите на www.immoneuf.fr и посмотрите - выбор в Париже приличный. Просто оно строится внутри старых домов, фасад старый, а дом новый. Только в старых районах оно ОЧЕНЬ дорогое.

[Skif]

Насчет не уплаты такс д"абитасьен первые два года - это что-то новенькое, не просветите где можно уточнить?

[BOBAH]

Я бы с новым жильём не связывался, срок его аммортизации 7-8 лет, его обычно покупают люди, платящие высокие налоги чтобы посредством некоторохых законов снижать налоги. И стоимость квадратного метра обычно не меняется лет 10. На этом вы не заработаете (если это инвестиции). Да и никто не знает о просадке грунта или качестве железобетона/ сейчас их строят в основном из этого материала.

Нулевых кредитов не бывает (не мечтайте, зря потраченное время), если у вас хорошая зар.плата. На это не рассчитывайте.

Проценты и получение выгодного кредита зависит от вашего первоначального взноса (можете взять за 3,8 и за 6). Не забывайте что ещё разные фрэ де досье.

Мне предложили неделю назад квартиру 38 м2 (2 комнаты) 120 000 евро, на Бельвиле, район становится понемногу китайским. Для инвестиций очень выгодно. Но ремонта тысяч на 10 000, Чтобы сделать из неё конфетку.
Если кому интерестно, обращайтесь, помогу если не поздно.
Я не потянул.

По поводу роста цен.
Моя точка зрения, снижаться не будет но и расти тоже большими темпами не будет. Скачок уже произошёл два года тому назад, практически на 100%.
Сейчас многие продают.
Следующий может произойти лет так через 8-10.
Но я думаю, что рост цен прекратится, пора экономику продвигать и уже есть новые технологии, но великие мира сего ещё не сняли все сливки...
Вечная спираль во всём...

[Maxou]

1arr - 4arr -> 0
5arr - 1 (со стороны 13, но нет цены)
6arr - 8arr -> 0

[Taya]

Skif, честно, не знаю. Нам об этом сказала нотариус на подписи контракта.

По поводу качества - есть гарантии промотера. 10 лет гарантии, по-моему за 10 лет можно понять, течет фундамент или не течет. Кроме того, почему вы думаете что все из железобетона? У нас, например, полый кирпич, затем два слоя звуко и теплоизоляции, затем гипсокартон. Соседей никогда не слышим, зимой очень тепло.

Ну и главное - а вы уверены, что старое жилье построено по технологиям? Какой у него срок эксплуатации? В каком техническом состоянии фундамент, трубы, газ, электричество, подвод телефонии?

Мы живем в новом жилье и пока всем довольны. Конечно, полгода это не срок, но пока никакх ужасов не обнаружено. Отопление новое, с экономным режимом, электричество новое, с навороченным счетчиком, телефония в 4 кабеля 3-й категории подведена, да и вообще много других приятных мелочей. Сколько будет стоить поставить все такое новое в старое жилье?

Ну и вообще, я ж не уговариваю. Просто рассказываю о своем опыте.

[Maxou]

при строительстве во Франции гарантия обязательна (со времен Наполеона еше кажется)... и есть законы определяюшие на сколько лет гарантия должна быть. Гарантия на 10 лет распространяется не совсем на все (кажется только на несушие конструкции и гидроизоляцию) и начинается она со дня приемки дома (что не стоит забывать).

[BOBAH]

Я тоже приобрёл новое, 4 года тому назад, не в Париже, в пригороде на юге - 20 км/ RER.
Место шикарное - для семьи.
Не смотря на все бешеные скачки цен. Метр квадратный в той же цене.
Заранее предупреждали, что цены не будут менятся как минимум лет 8.

Для себя лучше покупать новое/ не всегда/с точки зрения инвестиций не стоит. (новое - это забытое старое))

Моя точка зрения ни кого не обязывает сделать решительный шаг.
Всё зависит от вашего финансового положения, изыскания результата и удачи...

Бон Шанс.

P.S.


Вы писали
"Ну и главное - а вы уверены, что старое жилье построено по технологиям? Какой у него срок эксплуатации? В каком техническом состоянии фундамент, трубы, газ, электричество, подвод телефонии?"

Сделать экспертизу/специалистом вам будет стоить 200-300 евро, и это данные которые скрыть нельзя (займёт максимум неделю). Если нет - ответственность и возмещение ущерба..
Думайте о слове "синдик" - где вся инфа на лицо.

Плюс - покупая старое жильё, вы сможете списать с налогов потраченные средства на его ремонт...

[Taya]

Maxou, не надо забывать, что иммонеф - это платный (для промотеров) сайт, куда не все промотеры складывают свои объявления. Только Кауфман Броад строит 3 жилья в Париже, в 5-м, 7-м и 11 районах, а на иммо он не представлен. Можете убедиться: www.ketb.com.

Иммонеф - это просто где можно найти приблизительную инфо по разным промотерам. Если вам интересно, могу вам подобрать выборку по старым районам Парижа. Но обычно, если человек настроился покупать, он в состоянии найти то, что нужно в нужном районе, в Париже это сделать легче чем в банлье.

Гарантия на 10 лет действительно на на все на свете. Но то, про что говорил Вован, она покрывает. Плюс к ней, есть еще куча всяких мелких гарантий, у них просто разный срок действия.

[Skif]

[b]Нам об этом сказала нотариус на подписи контракта.

Вопрос был не праздный т.к. мы платим. По поводу налогов могу добавить что при покупке нового дома (на квартиры это не распространяется наверно) вам придется еще платить taxe d'equipement.
Если вы работаете то вы можете воспользоваться двумя типами льготных кредитов pret 0% et pret patronal (~3%), суммы этих кредитов ограничены (20 и 12 тыс. кажется) и определенным условиям надо соответствовать, но ничего невозможного в этом нет, просто надо проанализировать и оформить грамотно и вовремя соответствующие бумаги.
Удачи!

[Maxou]

эх если бы еше чего-нибудь можно было бы на 32 тысячи купить! только балкон в Роморонтане...

[Taya]

Skif, а что такое taxe d'equipement? Каков его размер и от чего зависит?

[Drug]

Ну и главное - а вы уверены, что старое жилье построено по технологиям? Какой у него срок эксплуатации?

Какие-такие технологии и сроки, если оно 200 лет уже стоит?

[Skif]

Taya, taxe d'equipement это депертаментальный налог за "подключение" нового жилья к существующей инфраструктуре (вода, электричество, прочие коммуникации...) зависит от жилой площади дома, платится в течение 2-х лет после окончания строительства, размер (для небольшого дома 120-150 м.кв.) порядка 3-4 тыс., мелочь конечно по сравнению с общей стоимостью, но как говорится - "а неприятный осадок остался"

Maxou, я не выяснял в подробностях, но по-моему эту сумму можно использовать как apport personnel при получении основного кредита.

[Taya]

Skif, спасибо за объяснение. Про apport personnel совершенно верно, кредит под 0 процентов, так же, как и кредит PEL, можно использовать как apport personnel.
Про кредиты в 1% и CEL такого почему-то написано не было.

[allabina]

не знаете ли Вы какой процент кредитования жилья, ммм...скажем лет на 20, считается средним? сумма около 300 тыс.евро

[Nancy]

Вы в курсе, что в зависимости от Ваших доходов Вам и рассчитают - на 10, 15 или 20 лет ? Выплаты по займу не должны составлять выше одной трети Вашего совокупного месячного дохода. Если Вы в состоянии будете выплатить весь кредит за 10 лет, но хотите его взять на 20, то процент будет Х. Если Вы в не состоянии выплатить раньше чем за 20, то процент будет ХХ. Если Вы при этом вносите депозит, то процент будет ХХХ. Если Вам за 60 лет, то Вас пошлют на медицинское обследование для начала, ну и процент будет ХХХХ. И так далее. Кто посчитает среднее?

[rose]

Новое жилье как правило гораздо дороже старого.
Если вы решились покупать новое, тем более на плане, то мои вам совет- наведите справки о промотере, а также о строительнои фирме.

К сожалению, не всегда качество нового жилья соответствует его цене.
Это могут быть некачественные строительные материалы, отделка , ....- все что угодно.