Почему жилье надо не покупать, а снимать

[IrinaS]

По сравнению с кровельными работами, любые ремонтные работы в доме - мелкие.

По мне, так лучше кровельные работы.

Пишу как человек, который проводил эти самые работы по полной замене крыши в 80 кв м где-то 15 лет назад , а совсем недавно, в сентябре, еще и работы по ремонту кровли в некоем каменном сарае, примыкающем к дому.

Тут вся фишка в том, что они в квартире почти ничего не пачкают, ничего не надо двигать, переносить, чистить, мыть и т.п. (Ну кроме того, что рабочие каждый день перлись к нам на кухню за порциями кофе, проходили через лестницу, которая у нас в центре квартиры на чердак и оттуда наверх, и один раз, когда крыша над одной из комнат была раскурочена, не пришли с утра, а вдруг внепланово пошел дождь)) Но я на них так наехала, что они в испуге тут же прибежали, так что почти не успело залить)

[IrinaS]

а продавать ее за бесценок они тоже не хотят.

Ну, это наверняка бесценок в их глазах... а так просто рыночная цена.

[Campanule]

Ну, это наверняка бесценок в их глазах... а так просто рыночная цена.

В любом случае тема не об этом и дом не мой. Будут ждать лучшей коньюнктуры.

[Sasa]

и один раз, когда крыша над одной из комнат была раскурочена, не пришли с утра, а вдруг внепланово пошел дождь)) Но я на них так наехала, что они в испуге тут же прибежали, так что почти не успело залить)

Мы тоже перекрывали крышу прошлой осенью. Если одну сторону перекрыли без проишествий,то когда раскрыли вторую пошел хороший такой дождик. Я думала -конец .Но нет , ничего не протекло и последствий не было (до сих пор).

[timofeev]

Конечно. Насколько я узнавала, в частном доме срок службы крыши - 40 лет. Поэтому, когда покупается не новый дом, надо доподлинно знать, когда последний раз перекладывалась крыша, чтобы представлять себе сроки ее ремонта. Так не может быть - чтобы дому было 100 лет, а крыша не ремонтировалась. Поэтому в доме нужно закладывать периодичность разных ремонтов. То есть, собственник - сам себе синдик и должен следить за своим домом. То, что надо делать капитальный ремонт раз в 40 лет - это прописная истина как бы. И к этому нужно заранее быть готовым, морально и финансово в том числе. На серьезные ремонты, в том числе, крыши, дается 10-летняя гарантия.
Косметические ремонты - как нравится собственнику, но для капитальных ремонтов есть свои разумные сроки.

Тогда как в многоквартирном доме нужно платить не только за ремонты, но еще и содержать синдик.

Именно так, крыша перекладывается, но не полностью, а только заменяютя испорченные временем элементы. Когда мне перекладывали крышу у меня спросили всю новую ложить или перебрать старую добавив недостающие. Добавили старые, которые легко найти у торговцев старыми материалами.
Конечно когда сняли черепицу, увидели что несущие балки не тронуты а вот всю обрешетку пришлось менять. И на эту обрешетку уже ложили черепицу никак ее не закрепляя, то есть просто укладывая и она ложась в пазы своим весом достаточным для того что бы ее не сносило ветром.
Хитрого в этом нет ничего, как и найти рабочих для укладки отсутствующих элементов.
Ко всему прочему это страховой случай, поэтому ничего катастрофического в этом нет

[Печкин]

Разница только в числе жильцов, которые будут оплачивать ремонт этой крыши.

Разница еще и в крыше (стоимость ремонта крыши на 30м этаже это не то же самое, что ремонта в домике Жизели), и в том, что синдик не будет искать наиболее выгодный вариант, а отдаст знакомому подрядчику за откат

[ninaelle]

Все таки риск замены крыши в доме - ниже, чем нарваться на проблемного соседа в квартире.
У ваших свекров самая большая проблема - это даже не крыша, а ее количество Очень большая площадь дома. На такую потенциальных покупателей в разы меньше. Обычно небольшие французские семьи среднего класса из 3-4 человек ищут небольшие дома 100-150 метров. Содержать дом 200-300 и больше метров - это сам по себе головняк.

[Sasa]

Именно так, крыша перекладывается, но не полностью, а только заменяютя испорченные временем элементы. Когда мне перекладывали крышу у меня спросили всю новую ложить или перебрать старую добавив недостающие. Добавили старые, которые легко найти у торговцев старыми материалами.
Конечно когда сняли черепицу, увидели что несущие балки не тронуты а вот всю обрешетку пришлось менять. И на эту обрешетку уже ложили черепицу никак ее не закрепляя, то есть просто укладывая и она ложась в пазы своим весом достаточным для того что бы ее не сносило ветром.
Хитрого в этом нет ничего, как и найти рабочих для укладки отсутствующих элементов.
Ко всему прочему это страховой случай, поэтому ничего катастрофического в этом нет

Так и есть. У нас в языке при таких природных катастрофах устойчивое выражение " сорвало крышу",а под ним подразумевается что угодно. Когда мне отец позвонил и сказал что ураганом ему и всем соседям посрывало крыши и повыкорчевывало деревья,я думала там реально повырывало все.Но нет,оказалось , что просто вырвало само покрытие(точно не знаю чем именно он настилал).Рабочие купили новых 10 элементов(столько у него сорвало) и их быстро заменили.

Разница еще и в крыше (стоимость ремонта крыши на 30м этаже это не то же самое, что ремонта в домике Жизели), и в том, что синдик не будет искать наиболее выгодный вариант, а отдаст знакомому подрядчику за откат

ООО,больная тема!!Так все и было в нашем случае.
Кстати,именно это большой минус квартир. Если попадутся странные соседи,то куча денег взымаемых с вас канут в никуда и будут продолжать так делать ибо если никто не чухается,то синдик только рад стараться.

[Campanule]

ninaelle, мне не кажется, что в квартире риск нарваться на проблемы выше, чем в доме. Нет менее рискованного выбора в случае покупки, все будет cas par cas и глобально, как повезет. В случае аренды, да, голова о таких вещах может не болеть.

[Chouquette]

За студию? У нас 900 за площадь 170 КВ, включая отопление и горячую воду.

нет, около 90 м, включало только напольное отопление газом и уход за прилегающими территориями (консьерж был на сто писят квартир)

[Campanule]

Chouquette, в обсуждаемом примере речь шла о студии. А так конечно бывают charges и выше.

[EHOT]

в обсуждаемом примере речь шла о студии. А так конечно бывают чаргес и выше.

Нет особого смысла их обсуждать. Так как от площади зависит их распределение, но не сама сумма. А сама сумма зависит от того, что в нее входит и как там все организовано.

У меня два паркинга примерно одинаковые по площади: в одном они меньше 100 евро в квартал, а в другом больше 200 (основная разница от того, что во втором круглосуточно сидит охранник).

[Campanule]

EHOT, я уже поняла, что бывает и так (изначально я подумала, что это была описка и речь шла о сумме в триместр, а не в меяц). И Ирис расписала, откуда такая сумма.

[EHOT]

Разница еще и в крыше (стоимость ремонта крыши на 30м этаже это не то же самое, что ремонта в домике Жизели), и в том, что синдик не будет искать наиболее выгодный вариант, а отдаст знакомому подрядчику за откат

Если предположить, что на 30-м этаже ремонт будет в 10 раз дороже (с учетом откатов синдику), то разделив на 30 выйдет в 3 раза дешевле.

[Ирис]

EHOT, я уже поняла, что бывает и так (изначально я подумала, что это была описка и речь шла о сумме в триместр, а не в меяц). И Ирис расписала, откуда такая сумма.

Так, товарищи, возвращаюсь снова к вопросу сдачи студии в аренду. Речь шла о вариантах, когда жилье сдается в аренду и самоокупается. На примере нашей студии на Дефансе, я утверждала, что в некоторых местах (дорогих, но где аренда не коррелирует по стоимости с ценой за квадратный метр), не получится самоокупаемость.

Студия 30 кв.м. сдается за 820 евро в месяц charges comprises. Раньше коммунальные были 150 евро в месяц, стабильно, и какой-то интерес сдавать все же был. Сейчас стоимость коммунальных взлетела: бывают месяцы, когда выходит по 200 евро в месяц, в прошлом году был перерасчет коммунальных за год назад и счет пришел больше, чем на тысячу евро, которую нужно было уплатить как rattrapage пересчета коммунальных, а не перерасчет потребления. На днях получили квиток за триместр на 965 евро. Судя по этому квитку, в резиденции начались ремонтные работы, и собирать по 300 в месяц они будут долго.

Итак: квартплата 820 минус 321 евро коммунальных = 499 евро. Ежемесячный подоходный налог за эту студию 130 евро = 369 евро. Налог на собственность 648 евро в год, 54 евро в месяц, минус 54 = 315 евро в месяц чистого дохода. И это при том, что студия давно выплачена. Если бы на нее был кредит, то мы бы доплачивали на нее нехило из своего кармана.

Точно так же, сейчас мы продаем квартиру, которая с учетом кредита, коммунальных, налога стоит около 3.5 тыс в месяц, а рыночная цена аренды такой квартиры у нас - 2000 евро. Соответственно, если её не продавать, а оставить себе, то примется доплачивать 1,5 тысячи из своего кармана. Но это не везде так, повторюсь. Есть города, где выплаты по кредиту будут примерно равны цене аренды. И под инвестицию чаще берут объекты с индивидуальным отоплением, водой, чтобы не платить коммунальные за жильца.

Campanule, Вы спрашивали, рыночная ли это цена. Ну, евро на 50 максимум можно было бы повысить квартплату, но мы не делаем этого, потому что в квартире 13 лет не делался ремонт, и мы не считаем нужным за 50 евро бороться в этих условиях. Если бы жилец съехал, то квартира пошла бы под полный ремонт, и тогда квартплата за нее тоже выросла бы.

[timofeev]

Так, товарищи, возвращаюсь снова к вопросу сдачи студии в аренду. Речь шла о вариантах, когда жилье сдается в аренду и самоокупается. На примере нашей студии на Дефансе, я утверждала, что в некоторых местах (дорогих, но где аренда не коррелирует по стоимости с ценой за квадратный метр), не получится самоокупаемость.

Студия 30 кв.м. сдается за 820 евро в месяц charges comprises. Раньше коммунальные были 150 евро в месяц, стабильно, и какой-то интерес сдавать все же был. Сейчас стоимость коммунальных взлетела: бывают месяцы, когда выходит по 200 евро в месяц, в прошлом году был перерасчет коммунальных за год назад и счет пришел больше, чем на тысячу евро, которую нужно было уплатить как rattrapage пересчета коммунальных, а не перерасчет потребления. На днях получили квиток за триместр на 965 евро. Судя по этому квитку, в резиденции начались ремонтные работы, и собирать по 300 в месяц они будут долго.

Итак: квартплата 820 минус 321 евро коммунальных = 499 евро. Ежемесячный подоходный налог за эту студию 130 евро = 369 евро. Налог на собственность 648 евро в год, 54 евро в месяц, минус 54 = 315 евро в месяц чистого дохода. И это при том, что студия давно выплачена. Если бы на нее был кредит, то мы бы доплачивали на нее нехило из своего кармана.

Точно так же, сейчас мы продаем квартиру, которая с учетом кредита, коммунальных, налога стоит около 3.5 тыс в месяц, а рыночная цена аренды такой квартиры у нас - 2000 евро. Соответственно, если её не продавать, а оставить себе, то примется доплачивать 1,5 тысячи из своего кармана. Но это не везде так, повторюсь. Есть города, где выплаты по кредиту будут примерно равны цене аренды. И под инвестицию чаще берут объекты с индивидуальным отоплением, водой, чтобы не платить коммунальные за жильца.

Campanule, Вы спрашивали, рыночная ли это цена. Ну, евро на 50 максимум можно было бы повысить квартплату, но мы не делаем этого, потому что в квартире 13 лет не делался ремонт, и мы не считаем нужным за 50 евро бороться в этих условиях. Если бы жилец съехал, то квартира пошла бы под полный ремонт, и тогда квартплата за нее тоже выросла бы.

Ирис, если я правильно понимаю Ваш вопрос, то Вы хотите узнать как с этим обстоит у других ? У нас здесь на юге в целом народ победнее, чем в парижском подбрюшье, но инвестируют так что бы аренда не только закрывала выплату по кредиту, но и еще приносила рентабельность 8-10%.
Как я понимаю это не ваш случай, тогда остается либо наслаждаться видами как Печкин, либо продавать и искать более рентабельные вложения.

[Neva]

Сочувствую. От таких объектов надо срочно избавляться, а еще лучше их не покупать. Цифры у вас какие-то астрономические... Вы сами это чем объясняете? Было бы полезно знать для потенциальных покупателей.

[Neva]

тимофеев, согласна. Все, что я купила за последние 9 лет, полностью покрывает выплаты по кредиту, а учитывая инфляцию и повышение цен на аренду, приносит доход уже сейчас, до окончания выплат по кредиту.

[Ирис]

Сочувствую. От таких объектов надо срочно избавляться, а еще лучше их не покупать. Цифры у вас какие-то астрономические... Вы сами это чем объясняете? Было бы полезно знать для потенциальных покупателей.

Neva, я уже писала, что для нас интерес в наличии этой квартиры в том, что она сильно выросла в цене и наш «заработок» именно в этом. Я так вижу инвестиции в недвижимость: сохранить и преумножить первоначальный взнос, а не зарабатывать на аренде. Доходы по аренде должны перекрывать стоимость ремонтов. Больше требований нет. Квартиру мы решили держать для детей, если им не понадобится - продадим и выдадим деньгами.

[Neva]

Ирис, понятно.
Для меня инвестиция должна приносить прибыль с момента покупки, это - глaвный критерий.
Я бы срочно продала то, что забирает деньги из кошелька.

[timofeev]

Neva, я уже писала, что для нас интерес в наличии этой квартиры в том, что она сильно выросла в цене и наш «заработок» именно в этом. Я так вижу инвестиции в недвижимость: сохранить и преумножить первоначальный взнос, а не зарабатывать на аренде. Доходы по аренде должны перекрывать стоимость ремонтов. Больше требований нет. Квартиру мы решили держать для детей, если им не понадобится - продадим и выдадим деньгами.

Ирис, не стоит заниматься самообманом. Квартира у которой нет потенциала для инвестирования почти всегда трудно продаваемая. Сдавать в аренду только для покрытия расходов по ремонту идея плохая, тем более после аренды опять придется делать ремонт, вне зависимости оставлять детям или продавать.

[Ирис]

Neva, у нас эта квартира точно не забирает деньги из кошелька. На данный момент, это самое выигрышное вложение из тех, которые мы делали.

Мне также известно, что квартиры под сдачу в аренду выбирают по совсем другим критериям. В частности, не с такими коммунальными, как у нас. И лучше в новых домах, где действует 10-летняя гарантия.

[Ирис]

Ирис, не стоит заниматься самообманом. Квартира у которой нет потенциала для инвестирования почти всегда трудно продаваемая. Сдавать в аренду только для покрытия расходов по ремонту идея плохая, тем более после аренды опять придется делать ремонт, вне зависимости оставлять детям или продавать.

Тимофеев, поясните, что такое «потенциал для инвестирования»?

[timofeev]

Тимофеев, поясните, что такое «потенциал для инвестирования»?

Ирис, когда Вы начнете продавать, потенциальные покупатели будут оценивать вашу квартиру с позиции насколько она рентабельна в случае аренды-продажи. Вот это и есть потенциал вашей квартиры для инвестирования.

Ирис, Вы писали что вложили в ремонт 100 тыс. Это в эту квартиру ?

[Ирис]

Ирис, когда Вы начнете продавать, потенциальные покупатели будут оценивать вашу квартиру с позиции насколько она рентабельна в случае аренды-продажи. Вот это и есть потенциал вашей квартиры для инвестирования.

Ирис, Вы писали что вложили в ремонт 100 тыс. Это в эту квартиру ?

Эта квартира для жизни, в первую очередь. 100 тыс вложено в ремонт квартиры, в которой мы живем сейчас. Студия, о которой речь, вообще не ремонтировалась с момента покупки в 2003 году.

[timofeev]

Эта квартира для жизни, в первую очередь. 100 тыс вложено в ремонт квартиры, в которой мы живем сейчас. Студия, о которой речь, вообще не ремонтировалась с момента покупки в 2003 году.

Вы писали, что если аренда отбивает ремонт, то этого для Вас достаточно, то есть писали чисто теоретически, как если бы ее сдавали ? Или у Вас еще одна квартира, которая с вас не высасывает, но которая Вам обходится 3,5 тыс в месяц ?
И Вам хватает вашего дохода, что бы еще оборудовать дорогостоящими инсталяциями дачу, в которой Вы планируете встретить свою старость ?

Вот, Печкин, учитесь как нужно вести дела !

[Ирис]

timofeev, если жилец съедет из студии, то там придется сделать полный ремонт. Это минимум 30 тысяч. Аренда, полученная за годы от него, и покроет этот будущий ремонт, если он случится. Я к тому, что никакой прибыли мы не получаем, цель данной операции - вложение денег. Деньги держать в деньгах мы не любим.

Я поняла, из-за чего произошла путаница: мы не покупали эту квартиру для сдачи в аренду. Если бы это был случай покупки под сдачу, то критерии были бы другие - меньше коммунальных, и с комфортом не заморачивались бы. Это квартира, которую муж покупал для жизни в ней. А сейчас мы предполагаем, что кому-то из детей она может пригодиться. Для жизни, не для аренды. Короче говоря, я обещала привести точные цифры доходов-расходов по студии, я это сделала. На этом все объяснения заканчиваю.

[Ирис]

Вы писали, что если аренда отбивает ремонт, то этого для Вас достаточно, то есть писали чисто теоретически, как если бы ее сдавали ? Или у Вас еще одна квартира, которая с вас не высасывает, но которая Вам обходится 3,5 тыс в месяц ?
И Вам хватает вашего дохода, что бы еще оборудовать дорогостоящими инсталяциями дачу, в которой Вы планируете встретить свою старость ?

Вот, Печкин, учитесь как нужно вести дела !

А что, я что-то пропустила, произошел переворот и мы в коммунизме оказались? Ничего предосудительного нет, и, если так разбираться, то итог нашей с мужем совместной жизни за 14 лет средний.

[Dude]

Короче говоря, я обещала привести точные цифры доходов-расходов по студии, я это сделала.

Самые главные цифры не привели. Цена покупки и рыночная оценка на сегодня.
Ну это дело хозяйское разумеется.

[Ирис]

Самые главные цифры не привели. Цена покупки и рыночная оценка на сегодня.
Ну это дело хозяйское разумеется.

Много раз писала: цена на 2003 год x 3 раза на сегодня.

Кстати, на какую-то реальную доходность эту квартиру можно вывести на краткосрочную аренду. Но нам пока не до того, да и жилец не съезжает.